根據國稅總局要求，2008年各地將全面清算土地增值稅，并將對土地增值稅征管辦法進行修訂。這既是國家稅務部門既定的工作安排，也是具有現實意義的任務。適時修正土地增值稅清算辦法，有助于完善土地增值稅的調控功能。

　　土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅，實行超率累進稅率，最高邊際稅率為60%.2006年12月28日，國家稅務總局發布了《關于房企土地增值稅清算管理有關問題的通知》（下稱《通知》），進一步加強了房地產開發企業土地增值稅清算管理工作。

　　由于該稅以土地增值額為計稅基礎，而房地產的增值額必須在房地產轉讓以后才能確定，因此，從理論上講，必須等房地產轉讓以后才能征稅，但由于大量房地產開發企業遲遲不對開發項目進行竣工結算，導致稅務機關無法及時征收土地增值稅，因此，各地均對房地產開發企業采取預征土地增值稅的政策。但由于預征率比較低，房地產開發企業繼續通過拖延竣工結算來緩繳土地增值稅。

　　一年多來，應當說，土地增值稅的清算工作取得了較大成績，但也暴露出了一些問題。《通知》的規定在現實執行中被打折和規避的現象并不鮮見。因此，要全面清算土地增值稅，很重要的工作就是要對土地增值稅征管辦法進行修訂。

　　如根據上述《通知》的規定，“已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算，上述政策規定了具體的比例，房地產開發企業可以有意將轉讓比例控制在85%以下即可規避清算。另外，上述規定中的“剩余的可售建筑面積已經出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，房地產開發企業很容易通過預留一部分房屋的方式來規避上述規定。

　　《通知》還規定，“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產”，如果不發生所有權轉移，就不視同銷售房地產，因此，房地產開發企業完全可以通過不辦理產權轉讓手續，而僅將房地產的實際占有使用權用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，從而就規避了上述“視同銷售”的規定。對此，應當按照實質課稅原則，將權利發生轉移的部分視同銷售，而不以整個房地產所有權的轉移為條件。

　　另外，根據《通知》的規定，“房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用”。房地產開發企業通過長期以租代售（如50年租賃）方式轉讓房地產就可以規避清算，上述規定實際上給企業提供了避稅的渠道。對此，應當按照實質課稅原則，就沒有發生產權轉移但實際上已經轉移了房地產的占有、使用、收益和處分權的行為征收土地增值稅。

　　應當看到，土地增值稅清算工作之所以受到企業的抵制，一個重要原因就是稅務機關確定的預征率太低，導致企業預繳的稅款與實際應當繳納的稅款之間的差額較大，企業推遲清算的時間就相當于獲得了一筆巨額的無息貸款，因此，解決企業抵制土地增值稅清算的問題必須從預征率著手。

　　目前，廣州已經決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預征率從0.7%提高到2%.廣州的做法值得借鑒。如果將土地增值稅的預征率提高到基本等于甚至略超企業實際應納土地增值稅的水平，相信絕大多數房地產開發企業都不會抵制土地增值稅的清算，甚至會積極進行土地增值稅的清算。

　　很多地方土地增值稅的預征率都是多年以前制定的，如廣州就是2004年制定的，北京目前實行的是2003年制定的1%的預征率。而最近五年正是房地產價格飛漲的時期，房地產開發企業獲得的增值額大大增加，如果土地增值稅的預征率不隨著房地產價格的上漲而作調整，房地產開發企業當然會想方設法推遲清算的時間。因此，土地增值稅清算制度的完善必須以預征率的完善為前提。