遭受了2007年一年以來宏觀調控的洗禮，內地地產商在翹首盼望新稅法帶來的轉機。

　　醞釀10年，歷時3年的新《企業所得稅法》將于2008年1月1日起開始執行。新稅法的核心內容為實現“兩稅合并”。

　　屆時，內資企業所得稅稅率將從33%下降至25%，而以前最低可享受15%稅率的外資企業則“好日子”將一去不復返。

　　“如果根據新規，稅率下降為25%，則將使企業稅后凈利得到不小的提升。” 中投證券分析師李少明測算，此項政策預計將給房地產企業帶來12%的凈利潤提升空間。

　　而業內更關注的是，開發商享受兩稅合一，在沖抵土地增值稅給房企帶來的成本增加的同時，政府會否出臺新的稅收政策以抑制這一利好帶來的效益。

　　沖抵土地增值稅猜想

　　“兩稅合一對外資企業有影響，但對房地產企業反而是利好。此項政策可能沖抵土地增值稅清算給房企帶來的成本增加。”來自香港的恒基地產中國區顧問田國強介紹。

　　在新稅法實施以前，我國企業所得稅主要采用兩種征收方式：一是查賬征收，另一種是核定征收。

　　李少明調查，目前幾乎所有的房地產公司實施的所得稅率都達33%，只有少數深圳本地公司的稅收水平為15%.如果按照25%的稅率征收，對地產公司而言，將產生8%的稅差。

　　“此項政策預計將給房地產企業帶來12%的凈利潤提升空間，基本上可以抵消掉高毛利水平帶來的增值稅提升的影響。” 李少明表示。

　　“新稅法調整了抵扣項目，降低了內資企業應納稅所得額，這一所得稅稅基的降低，也能使內資房地產企業的稅后凈利增加。”廣州龍翔房地產開發有限公司營銷策劃總監王志平則認為，兩稅合并對于房企影響可能暫時不大，但從長遠發展來看是可以減負。

　　8%的稅率差對近期開發商的開發速度有所影響。目前，就存在部分完成全年銷售任務的開發商暫緩銷售的情況發生。

　　對此，一位業內專家說：“一來可以觀察市場，二來可以減少稅務支出，相信大多數內資房企都會選擇等待。這也是近期住宅開工量持續低迷的一大原因。”

　　但是，兩稅合并對那些原來可以享受稅收優惠待遇的內資房企帶來的可能就不是利好影響。“例如萬科在深圳的項目納稅時享受15%的優惠稅率。而如果統一為25%以后，萬科未來需要繳納的企業所得稅將提升。”該專家認為，新的企業所得稅稅法對目前扣除各項成本和費用以后利潤仍高于20%以上的房子影響較大；對于毛利率低的企業，影響則相對較小。

　　事實上，新稅政實施后，開發商所期待的便是是否可沖抵土地增值稅。

　　今年1月，國家稅務總局宣布，從2月1日開始對房地產開發項目竣工、完成銷售的開發商征收土地增值稅，最高稅率相當于其從地產項目所獲利潤的60%.長城證券的分析報告也指出，對于毛利率超過40%的開發企業來說，土地增值稅對凈利潤的影響將超過17.4%.

　　因此，新稅法對于房企來說，兩者之間的影響基本上會相互抵消，整體利潤水平不會有特別大的波動。

　　不過，廣州地產專家、寒桐投資顧問公司總經理韓世同則認為，倘若地方嚴格清算土地增值稅，兩稅合一的利好并不能完全沖抵清算土地增值稅造成的成本增加。他認為，利潤率不足30%的地產企業預計將更能享受兩稅合一帶來的利好。

　　而那位接受采訪的北京開發商更是擔心地表示，“政府可能會出臺新的稅種抑制房地產行業利潤水平。因此‘兩稅合并’的實際影響，目前實在難以判斷”。

　　內外資平等競爭

　　兩稅合并似乎在狙擊境外游資上的作用更為明顯。華標集團營銷總監陳光就樂觀地表示：“外資企業沒有了以前所享受的稅收優惠，與國內企業站在相同的起跑線上，在一定程度上，也能夠抑制外國游資大量涌入的狂潮。”

　　據我愛我家副總經理胡景暉介紹，由于外資企業享有稅收優惠政策，所以很多房地產企業在成立之初就想辦法注冊成外資企業，為的是避稅。“但隨后中國加入世貿組織，這種現象已經很少了。此次，隨著新稅率的實行，內、外資企業統一納稅，對公平市場競爭也有好處。”

　　近幾年對于外資的政策優惠一直處于遞減中。《外商投資產業指導目錄》和去年的“限外令”，都已充分說明國家并不鼓勵外資進入房地產業。如今，內外資企業所得稅合并，外資進軍房地產業無疑又加了道閘門。

　　統一稅率之后將會在多大程度上影響外商投資國內房地產業的熱情？易居房地產研究院高級研究員楊紅旭認為：“一方面，兩稅合并將在整體上減少外資地產企業的盈利空間。但對外資進軍內地的影響可能并不會太大。因為與房地產宏觀調控的諸多政策相比，兩稅合并仍屬小巫見大巫，而且房地產稅收的征收難度一貫較大，若不加強監管，則避稅和逃稅的手段依然很多”。

　　另有一些外資房地產企業認為新稅率實際上減輕了外資的稅收負擔。

　　新加坡仁恒投資財務部經理陳自力就說：“在有些領域，外資房企所得稅稅率與內資房企是一致的，新企業所得稅法使得稅率有較大幅度下調，也可以使外資房企得到減稅的實惠”。