有人形容中國房地產行業是“納稅侏儒”。2004年度中國納稅500強企業排行榜中，沒有一家房地產企業進入前300位，房地產業因而飽受詬病被大眾形容為“納稅侏儒”。
前不久，中國稅務雜志社和國家稅務總局計劃統計司聯合推出“中國納稅百強”排行榜，有5家房地產集團的6家子公司入圍納稅500強企業。但業內人士認為，與房地產行業中產生的龐大富豪人數相比，那頂“納稅侏儒”的帽子仍然難以摘掉。因為一直以來，逃稅、欠稅是房企納稅普遍存在的問題。
逃稅手段繁多
看看公布的富豪榜，目前排名前100位的富豪當中，有90％以上的富豪涉足了房地產業。因此，公眾理解為，擁有的財富越多，所交納的稅收也應該越多。可現實是，房地產企業欠稅成為普遍現象。
2006年北京市地稅部門已經公布了兩期欠稅企業名單，共有45家企業，而以“房地產”、“置業”、“建設”等為名稱的企業達到14家。從欠稅金額上看，房地產類企業欠稅金額占全部企業類欠稅金額的80％以上。
“房地產開發企業偷逃稅手段繁多，只要想逃，就有空子可鉆。”北京一位不愿意透露姓名的房地產開發企業財會人員在接受中國經濟時報記者采訪時這樣表示，房企偷逃稅手段多多。
“一種是將合法收入轉移或不記營業收入進行偷逃稅款。”該人士介紹，有些房地產開發企業通過與其他單位合作建房等方式，以房換地，不記收入偷逃稅款。部分房地產開發企業由于自身資金不足和征地的需要，抑或是由于擁有土地一方的利益需要，房地產企業與外單位簽訂聯合建房協議后，用所建房屋換取土地，而所換價值不按規定確認銷售收入，不按規定申報納稅。
還有的房地產企業以商品房或門面房抵工程款不記收入進行偷逃稅款。由于房地產開發企業屬勞動密集型、資金密集型企業，開發前期資金投入大、資金短缺嚴重，而建筑安裝工程單位在承接建安工程時，為了順利拿到所招投標項目，經常與房地產開發企業協議帶資入場。房子建成后就以相應等值的商品房或門面房抵建安工程款，以此抵免營業額，偷逃營業稅。
他披露說：“還有的企業是以收據形式來收取車庫、雜物房等售房款而不記收入偷逃稅款；以及通過代收各種‘初裝費’及基金不記收入來偷逃稅款。”
“房地產企業還可以通過土地評估增值虛增開發成本偷逃稅款。”據廣西北海市地方稅務局副局長李臨福介紹，按照建設部門的有關規定，房地產開發企業的資質規定了注冊資本越多、開發規模越大，則資質等級越高。
目前房地產企業有相當一部分是民營企業性質的有限責任公司，這些企業在初建時其注冊資本不大。為了提高資質，這些規模較小的房地產開發企業利用購進的土地經初步“三通一平”開發后，進行虛假土地評估，虛增土地成本，一方面增大注冊資本，提高資質，另一方面虛增土地成本直接記入開發成本，減少企業所得稅稅基偷逃稅款。
“與此同時，人為造成賬務核算混亂，以此偷逃稅款也是目前房地產開發企業逃稅的重要手段之一。”一位財務工作者告訴記者，這種逃稅手段主要有以下幾種：一種是不結轉收入，不核算成本。因為房地產開發資金使用成本較高，應繳納稅款金額較大，部分房地產企業為節省財務費用，主觀上存在拖延繳納稅款的故意。
另一種是不按財務制度和稅法規定確認收入的實現和開發成本的結轉，而是根據企業的經營、融資的需要隨意確認收入和結轉成本。
還有一種是利用行業特點，故意調整成本。房地產開發公司往往利用房地產項目開發時間長的特點，將幾個開發項目不易區分的成本混在一起，設置一個“共同費用”賬戶，不按照權責發生制原則和配比原則結轉經營成本，而是根據收入情況利用“共同費用”賬戶隨意調整成本，制造“明虧暗盈”的假象，達到其調減利潤偷逃稅款的目的。
“房地產開發企業還可以利用建安公司、銷售公司等關聯企業偷逃稅款。”首都經貿大學房地產研究所張躍慶教授告訴本報記者，這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到偷逃稅收款的目的。
解決逃稅問題需改革稅制
中國城市經濟學會副會長劉維新認為，房地產開發流通環節稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產業的健康發展，也促使房產商去投機和偷漏稅款。
目前的稅制結構不太完善也是造成房地產企業很少位居納稅排行榜前位的重要原因之一，這一點房地產商與專家都認可。但是，在房地產市場上，還有一個不容忽視的問題就是開發階段稅負輕流通環節稅負重，而且土地稅的征收不是按照價值而是按照面積，稅收不能按照課稅對象價值的上升而上升，這些都有可能助長了隱性交易而導致偷逃稅現象比較多。
“從房地產企業偷逃稅款的手段和原因來看，納稅人偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。”張躍慶向中國經濟時報記者表示，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控，加大對房地產業偷逃稅的懲處力度。但要根本上解決房地產行業偷逃稅問題，除加強稅收征管、加大查處力度外，關鍵是要加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。
“稅務部門應該與土地、規劃、房產等行政部門一起建立信息傳遞制度，掌握房地產開發企業的涉稅資料和相關信息。”北海市地稅局副局長李臨福認為，房企的納稅信息必須透明化，應該統一執行房地產交易企業所得稅和土地增值稅的預繳制度，對所有的房地產交易收入在繳納營業稅時，一律先預征企業所得稅和土地增值稅，直至項目銷售完畢進行結算后再對其進行清算，多退少補。
另外，應對各房地產開發小區的房地產銷售實行定向式稅收管理，即每個住宅小區的商品房在收到預收款申報納稅時，稅票、發票必須注明是哪個小區、哪一幢、哪一套房，同時設立臺帳，進行跟蹤管理。
有業內專家分析認為，稅制改革的重點是應該從房地產開發環節著手，結合土地流轉制度改革及房產保有階段的稅制結構調整，減少房地產行業的私人信息擁有量，增加房地產開發建設的信息透明度，理順房地產價格機制，實現房地產稅收與房地產經濟增長的良性循環。
改革的方向是建立科學的物業稅收體系，在統一內外稅制的基礎上，按照簡化稅制、擴大稅基、降低稅率的總體思路，改革房地產過于混亂的租、稅、費體系，簡化歸并房產稅與城市房地產稅等稅種，完善契稅和印花稅，建立一個稅負合理、結構科學、征管便利、收入穩定、調控有效的物業稅體系。
中國經濟新聞網-中國經濟時報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
