伴隨著全國大中城市樓價上漲速度加快，內地樓市異象叢生：地價飆升，新“地王”迭出；捂盤惜售，分明樓已蓋好卻遲遲不見開賣；百姓買房連夜排隊，恐慌性搶購風處處彌漫；而在股市，房地產類股價似乎集體“失去了地球引力”……由此，在“買房難”、“房價高”的不絕呼聲中，有關征收“物業稅”還是“暴利稅（又稱‘特別收益稅’）”的話題便備受關注和議論。
日前，中國房地產協會副會長朱中一在博鰲房地產論壇上提出了7點建議，其中第一條是，建議加速推進物業稅出臺、減少二手房流轉環節的營業稅。理由是，在房子的持有環節上增加成本，可以抑制商品房的投機性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達到抑制高房價的目的。此前，國家發改委課題組也曾提此建議并希望在部分城市進行試點。
我認為，對于物業稅征收政策的出臺，務需慎之又慎。因為它并非治理房價高企的良方，目前在我國內地至少面臨著法理、技術、效果三方面的考驗，更要看到，物業稅對多數老百姓而言，肯定又將成為一個年年有的“重負”。
從法理上看，我國一級土地實行政府壟斷供應模式，房地產商通過參與地方政府組織的招投拍賣而一次性獲得住宅土地70年使用權，這部分成本直接打入房價，相當于業主已經一次性支付了70年地租。如果在此基礎上開征物業稅，顯然有重復征稅之嫌。
從技術角度看，物業稅征收是一個復雜的程序，用國家稅務總局副局長宋蘭的話說，就是開征物業稅需要制度、技術、人員專業技能和信息化等方面的條件，還需積極研究。也就是說，目前物業稅征收的技術條件并不成熟，在科學評估等一系列問題沒有解決之前貿然出臺，可能面臨極大的不公正問題。
從治理效果看，物業稅只對最終的業主征收，目的是打擊投機商。但眼下的投機性需求，并不構成房產消費主流，不是拉動房價的主導因素。試圖實施對少數人的控制而殃及整體的“池魚”，完全有可能因小失大，對真正有著剛性需求的業主造成新的不公。抑制投機完全可以通過大幅度提高第二套房首付等辦法來實現。在總需求的剛性沒有得到滿足的情況下，物業稅征收的結果只會是抬高租金和房價，就像此前營業稅的征收一樣。
資深媒體人沈曉杰通過國家公開的數據分析表明：通過不斷的拆拆建建，2006年底，全國城鎮人均住房建筑面積為17.44平方米，比9年前“房改”開始時人均減少了1.26平方米；按照建設部自己制定的到2020年城鎮居民人均35平方米的全面小康住房標準，連一半的面積也沒達到。城鎮居民住房自有率只有60.9％（見2007－8－22《新京報》《地產調控需先厘清基本數據》）。
當前房地產業的基本矛盾，一是供給滿足不了需求。這就需要通過加大土地和房屋供應來緩解，而不是像以往一樣試圖通過抑制需求來“壓價”。這其中包括降低政策和稅費門檻，釋放二手房市場；增加土地供應主體，滿足市場對土地的需求等等。
二是房地產的供應結構不合理，房地產市場大量面向中高收入人群，面對中低收入人群的住房供應極其緊張。這正如任志強先生公開說的“只為富人造房”。8月13日《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，是對這一問題的糾偏。該意見核心內容是“加快建立健全以廉租房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，以廉租房與經濟適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人中高收入階層的住房需求。通過抑制交易的房地產調控手段，終于在付出極大代價之后，市場的重歸市場，政府的重歸政府。
但我們必須看到，今天的內地房地產市場仍是個不完全市場，政府的住房保障也只能保障極少部分低收入人群。對于絕大部分中低收入人群來說，房價是其難以承受之重。打個比方，北京的一個居民想在四環內買房，或者上海的一個居民想在中環內買房，按目前商品房售價90平方米約需120萬元以上，若80％按揭20年，每月光月供就得七八千元，家庭年稅后收入20萬元以上才能生活輕松。可是，即便在北京、上海這樣的大城市，為數龐大的中低收入人群中又有多少家庭能達到稅后20萬元的年收入？對中低收入人群而言，逐年征收“物業稅”，乍一聽就不免心里沉重起來。
我認為，征收“暴利稅”比征收“物業稅”要顯得公平得多。我們完全有必要通過房地產“暴利稅”去遏制那些“只為富人蓋房”的暴利沖動，通過稅收杠桿鼓勵更多的房地產商為社會中低收入人群蓋房。比如，可規定一定限額的房地產利潤率，超過部分實行累進稅制。這個利潤率不必定得過低，以免妨礙房地產行業的優勝劣汰。但過高部分則必須遏制。目前征收“暴利稅”是不乏依據的，因為現在的樓市基本還是個壟斷市，房地產業也因此獲得了部分壟斷收益。而且，從技術上，“暴利稅”征收起來也比物業稅容易。當然，征收“暴利稅”的前提條件就是土地壟斷，如果土地壟斷局面不再，那么這個稅種的合法性理由亦將不復存在，當立即停止征收。
童大煥
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業稅？ 物業稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環節物業稅的完善是重中之重。
