本周二，北京市地稅局對個人轉讓二手房時，征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關問題進行了明確規定，并于12月1日起開始實施。消息一出，多位讀者致電本報，希望進一步了解土地增值稅繳納的情況，詢問是否有優惠政策。為此，我們在此進行進一步詳解。

　　涉稅比例不足交易總量3成

　　記者了解到，首先對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅；其次，對于居民轉讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；第三，居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；第四，居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。12月1日新政策實行后，免征或減征優惠的標準不會改變。據我愛我家和中大恒基統計顯示，土地增值稅的涉稅房屋交易量不足二手房市場交易總量28%（見表），與營業稅、個稅相比較影響并不大。

　　兩種繳稅方式算法：

　　本次《通知》中規定了土地增值稅的兩種計算方法，哪種方式更劃算？我們請21世紀不動產專業人士舉例說明。案例：李女士于2004年購買了富力城一套150平米左右的住宅，新房總價在120萬元，到2006年李女士想要轉讓，按目前二手市場的價格，這套住宅總價升至165萬元。

　　計算方法一：

　　對既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的業主，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。

　　土地增值稅 = 165萬元×1%=1.65萬元

　　計算方法二：

　　對于凡能夠提供購房發票的住宅，按增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%計算土地增值稅。

　　土地增值稅 = （交易價格 - 房產原值 - 各種交易稅費總合 - 每年5%的房產購買原值）×30%

　　交易價格：165萬元

　　房產原值：120萬元

　　交易稅費：3.6萬元（新房契稅：120萬元×3%），4.95萬元（二手交易契稅：165萬元×3%），9萬元（營業稅：165萬元×5.5%），4.9萬元（個人所得稅：約為交易價格的1-3%）

　　每年5%的房產購買原值：12萬元（2年×5%×120萬元）

　　土地增值稅 = （165-120-3.6-4.95-9-4.9-12）×30% = 3.1萬元

　　通過上述計算，21世紀不動產專業人士認為，在不違背國家相關規定的情況下，按轉讓二手房交易價格全額的1%計算土地增值稅這一方式納稅更為劃算。

　　多家中介機構表示，由于政策影響，預測在12月1日該政策正式實施前，可能會出現涉稅買賣雙方集中過戶，導致交易增加的局面。而從全年二手房市場整體交易走勢來看，征收土地增值稅對其影響交將不會很大

　　政策回顧

　　早在1993年，為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院就發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。而1995年財政部國家稅務總局發布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）更是對土地增值稅的征收范圍、稅率、計算方法以及政策減免等執行細則做出了明確規定。2006年11月14日出臺的《北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》正是依據以上文件對二手房轉讓土地增值稅的征收所做出的明確規定。

　　二手房交易納稅列表

　　房屋性質稅種分類

　　營業稅 個人所得稅土地增值稅

　　（按5.5%全額或差額計算征收） （按差額20%或全額核定1%計算征收）（按全額1%或累進抵扣計算征收）

　　已購公房××

　　（自用5年以上并且是家庭唯一生活用房）×

　　二手經濟適用房×√×

　　二手 商品房滿五年的普通住宅×√×

　　滿五年的非普通住宅√（需按差額征收）√×

　　未滿五年的普通住宅√（全額征收）√×

　　未滿五年的非普通住宅√（全額征收）√√

　　（滿三年的減半征收；未滿三年的全額征收）

　　我愛我家說明：注：×不需要交稅；√需要交稅