強調土地增值稅非新稅且“有免有減”，清算不會加重購房者的經濟負擔。

　　“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測算可多扣土地款和開發成本的20%……”昨天（18日），面對清算征收土地增值稅的巨大影響，國稅總局在官方網站發布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強調：征稅辦法在各地早已執行，且按照相關條例，土地增值稅并非對所有轉讓項目征收而有相應的免征和減征條款。同時也不會加重購房者的經濟負擔。

　　“這一聲明旨在強調土地增值稅的清算征收是符合房地產調控新政的，對開發商成本不一定全都構成重大壓力，并進而平抑股市投資者對房地產股的盲目低估，以及購房者對成本轉嫁進房價的恐慌。”一位房地產分析師稱。

　　并非新政

　　據國稅總局昨天的解釋，土地增值稅早在1994年就已經開征。征收辦法是按納稅人轉讓房地產取得的收入，減除取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用，與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額計征。并實行四級超率累進稅率。這一征收方式的依據即1993年12月底發布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）。

　　“從實際情況看，各地稅務機關在房地產開發企業土地增值稅的征管中，也一直執行條例和細則的有關規定，對房地產開發企業在項目竣工結算前轉讓房地產取得的收入預征土地增值稅，并在結算后進行稅款清算，多退少補。”國稅總局表示，因此，近日發布的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規定，而是在征管上對以往工作遇到的問題進行的梳理和規范，是一個征管文件。”

　　清算制曾“名存實虛”

　　但根據開發商的說法，因為存在“由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算增值額的，可以預征土地增值稅”的以往規定，大多數城市的房地產項目都以預征方式繳納土地增值稅。“只有當整個房地產項目銷售結束，進行項目公司工商登記注銷時才會遇到土地增值稅的清算問題。”深圳一家房地產公司發言人告訴記者。

　　于是，一些房地產企業選擇留余尾盤，不做結算，甚至擱置項目公司，不做工商注銷等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算。“以累進稅率繳納了土地增值稅的房地產公司很少見到。”開發商這樣表示。

　　根據新通知精神，多種情況被納入強行清算之列，包括：已轉讓物業占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業已經出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續等，和二手房個人所得稅征收過程類似，此次將土地增值稅清算環節進一步明確，即被市場認作土地增值稅強行清算的開始。

　　■記者觀察

　　落實細則是關鍵

　　從1月16日發布清算通知以來，17日、18日兩天，房地產股在資本市場全線下跌。昨天，滬、深、港三地股市仍有48只地產股下跌，跌勢雖較前天有所緩解，但仍未完全走出土地增值稅陰影。“這一方面反應了投資者的一些非理性情緒，但一方面也表明這一政策一旦貫徹到位，確實會對開發商成本利潤率發生較大的影響。”上海地產股分析師林榮時稱。

　　“由于對房地產開發項目已經預征了土地增值稅，而清算是在房地產開發項目已經全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產開發企業的稅收負擔，也不會加重購房者的經濟負擔。”國稅總局昨天表示。

　　房地產企業受政策影響的程度其實各有不同。中銀國際報告則表示，土地增值稅對于毛利率30%左右的房地產項目沒有實質影響，但會使毛利率50%的項目毛利率，下降近8個百分點。因此，該稅收政策將對依賴高利潤率而非大交易量的開發商產生較大負面影響。同時，房地產企業是否在此前為土地增值稅清算充分計提了資金，也是企業利潤率能否受到影響的關鍵。

　　另外，和此前的二手房個人所得稅征收一樣，市場對累進稅率制征收土地增值稅的可行性仍存疑問：開發商想方設法虛報成本，做低收益怎么辦？而按照國稅總局通知精神，如果開發商因拒不提交納稅材料等各種原因無法進行清算，稅務機關可“參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅”。

　　“這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細則的出臺和落實。”有市場人士表示。