專題十五：土地增值稅的計(jì)算題涉及的考點(diǎn)匯總

　　解決土地增值稅的計(jì)算問(wèn)題需要掌握的知識(shí)點(diǎn)：

　　一、應(yīng)稅收入的確定

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

　　從形式看，包括：①貨幣收入②實(shí)物收入③其他收入。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，計(jì)算納稅。

　　同時(shí)注意和教材195頁(yè)的征稅范圍結(jié)合起來(lái)。

　　二、扣除項(xiàng)目的確定

　　在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對(duì)不同的納稅人，其扣除的內(nèi)容是不同的，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的有五項(xiàng)費(fèi)用可以扣除：取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)成本、期間費(fèi)用、稅金、加計(jì)扣除；非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有四項(xiàng)費(fèi)用可以扣除：即前面的四項(xiàng)，但不能加計(jì)扣除；從事舊房交易的納稅人可以扣除的費(fèi)用：房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

　　1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括兩方面內(nèi)容：

　　（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款；

　　（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，如登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

　　它是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括：①土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)②前期工程費(fèi)③建筑安裝工程費(fèi)④基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑤公共配套設(shè)施費(fèi)⑥開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

　　3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按《實(shí)施細(xì)則》的標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。

　　（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明①利息支出據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；②其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；

　　用公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％

　　（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙痤~機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，公式表示：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問(wèn)題：

　　第一：利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；

　　第二：對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　它是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的"三稅一費(fèi)"，即：營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。

　　①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅因已納入管理費(fèi)用，因而不得在此扣除。

　　②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額的0.5‰貼花）。

　　③外商投資企業(yè)由于不是城建稅和教育費(fèi)附加的納稅人，所以對(duì)外商投資企業(yè)的來(lái)說(shuō)允許扣除的稅金不包括這兩項(xiàng)。

　　5、財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目。

　　此條優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用。加計(jì)20％的扣除，用公式表示：加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

　　6、對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額的確定（針對(duì)存量房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，可以扣除的內(nèi)容）

　　（1）房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

　　評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　（2）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

　　（3）國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

　　（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金

　　其他需要掌握的問(wèn)題：

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

　　（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

　　（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

　　2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

　　3、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

　　4、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土增值稅；如果超過(guò)20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。