專題十四：契稅考點匯總

　　考點一：計稅依據

　　1、國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣時，成交價格為計稅依據；

　　2、土地使用權贈與、房屋贈與時，由征收機關參照相應的市場價格核定計稅依據；

　　3、土地使用權：）、房屋：）時，以：）的差額為計稅依據。：）價格相等時，免征契稅；：）價格不等時，由多交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方交納契稅。

　　4、以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓時，由房地產轉讓者補繳契稅，計稅依據為補繳的土地使用權出讓費或者土地收益。

　　5、房屋附屬設施征收契稅的依據

　　（1）采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規定的總價款征收契稅。

　　（2）承受房屋附屬設施為單獨計價的，按照當地確定的適用稅率征收契稅；如果附屬設施與房屋統一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

　　6、個人無償贈與不動產的行為（除法定繼承除外），應對受贈人全額征收契稅。

　　1999年單選題：

　　甲、乙雙方發生房屋：）行為，當：）價格相等時，契稅（D）。

　　A.由甲方繳納 B.由乙方繳納 C.由甲、乙雙方各繳一半 D.甲、乙雙方都不繳納

　　2004年單選題：

　　某公司2003年發生兩筆互換房產業務，并已辦理了相關手續。第一筆業務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元；第二筆業務換出的房產價值600萬元，換進的房產價值300萬元。已知當地政府規定的契稅稅率為3%，該公司應繳納契稅（B）

　　A.0萬元 B.9萬元 C.18萬元 D.33萬元

　　（800-500）*3%=9

　　2005年單選題：下列各項中，契稅計稅依據可由征收機關核定的是（C）。

　　A.土地使用權出售 B.國有土地使用權出讓

　　C.土地使用權贈與 D.以劃撥方式取得土地使用權

　　考點二：納稅義務發生時間和納稅期限

　　納稅人在簽訂土地、房屋權屬轉移合同當天或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證當天，為納稅義務發生時間。應自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報。2000年考過判斷題。

　　考點三：契稅的征稅對象

　　1、國有土地使用權出讓

　　2、土地使用權轉讓（不包括農村集體土地承包經營權的轉移）

　　3、房屋買賣

　　4、房屋贈與

　　5、房屋：）

　　6、承受國有土地使用權支付的土地出讓金

　　以下視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與，征收契稅。

　　①以土地、房屋權屬作價投資、入股；（以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免契稅）

　　②以土地、房屋權屬抵債或實物：）房屋；

　　③以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

　　④以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬的；

　　⑤買房拆料或翻建新房。

　　2001年多選題：下列行為中，應視同土地使用權轉讓征收契稅的有（ABCD）。

　　A.以土地權屬作價投資 B.以土地權屬抵債

　　C.以獲獎方式承受土地權屬 D.以預購方式承受土地權屬

　　2002年多選題：根據契稅的有關規定，有些特殊方式轉移土地、房屋權屬的，也將視同土地使用權轉讓、房屋買賣行為征收契稅。這些特殊方式有（ABC）。

　　A.以土地、房屋權屬作價投資

　　B.以土地、房屋權屬抵償債務

　　C.以獲獎方式承受土地、房屋權屬

　　D.企業分立中承受原企業的土地、房屋權屬

　　2005年多選：下列各項中，應當征收契稅的有（ABC）。

　　A.以房產抵債 B.將房產贈與他人 C.以房產作投資 D.子女繼承父母房產

　　考點四：納稅義務人

　　納稅人是境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人（包括中國公民和外籍人員）

　　2001年判斷題：境內承受轉移土地、房屋權屬的單位和個人為契稅的納稅人，但不包括外商投資企業和外國企業。（×）

　　考點五：稅收優惠

　　1、國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅；

　　2、城鎮職工按規定第一次購買公用住房的，免征契稅；

　　3、因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅；

　　4、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級政府確定是否減免；

　　5、承受荒山等用于農業生產免征契稅；

　　6、外國使領館及外交人員承受土地、房屋權屬；

　　7、特殊規定：

　　（1）公司制改造，對整體改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司，以其部分資產與他人組建新公司，且該國有獨資企業（ 公司）在新設公司中所占股份超過50％的，對新設公司承受該國有獨資企業（公司）的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　（2）單位、個人承受企業股權，土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

　　（3）合并后的企業承受原合并各方的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　（4）分立企業承受原企業土地、房屋權屬，免征契稅。

　　（5）收購國有集體企業安置原企業職工30％以上的，減半征收契稅，全部安置職工的，免征契稅。

　　（6）承受關閉、破產企業的，債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，免征契稅。非債權人承受關閉、破產企業土地、房屋權屬，安置原企業職工30％以上的，減半征收契稅，全部安置職工的，免征契稅。

　　（7）房屋的附屬設施；

　　對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室，所有權或土地使用權的行為，按規定征收契稅；對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅。

　　（8）繼承土地、房屋權屬；

　　法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

　　非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

　　（9）其他。

　　①經國務院批準實施債權轉股權的企業，對債權轉股權后新設立的公司承受原企業的土地、房屋權屬，免征契稅。

　　②政府主管部門對國有資產進行行政性調整和劃轉過程中發生的土地、房屋權屬轉移，不征收契稅。

　　③企業改制重組過程中，同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉，不征收契稅。

　　④對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　2003年多選題：下列各項中，可以享受契稅免稅優惠的有（BD）。

　　A.城鎮職工自己購買商品住房 B.政府機關承受房屋用于醫療

　　C.遭受自然災害后重新購買住房 D.軍事單位承受房屋用于軍事設施

　　2006年多選題：下列各項中，按稅法規定應繳納契稅的有（BD）。

　　A.農民承包荒山造林的土地 B.銀行承受企業抵債的房產

　　C.科研事業單位受贈的科研用地 D.勞動模范獲得政府獎勵的住房

　　自己練習一下：

　　2002年單選題：某企業破產清算時，其房地產評估價值為4000萬元，其中以價值3000萬元的房地產抵償債務，將價值1000萬元的房地產進行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權人獲得房地產后，與他人進行房屋：），取得額外補償500萬元。當事人各方合計應繳納契稅（C）。（適用契稅稅率3%）

　　A.15萬元 B.36萬元 C.51萬元 D.126萬元

　　2006年單選題：居民甲某有四套住房，將一套價值120萬元的別墅折價給乙某抵償了100萬元的債務；用市場價值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙一套四室住房，另取得丙某贈送價值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場價值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨資經營的企業。當地確定的契稅稅率為3%，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（A）。

　　A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元

　　B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納

　　C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

　　D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納