堅持不懈，才能找到更好的自己。2022年資產評估師備考已經正式開始了，你開始行動了嗎？正保會計網校每周精選《資產評估實務一》練習題，希望能夠對大家的基礎知識進行一下檢測和鞏固！

1、多選題

下列選項中，屬于運用市場法對不動產進行評估的前提條件的有（　）。

A、具有充分發育的、活躍的、公平的不動產交易市場 

B、被評估不動產的未來收益必須是可以預測并可用貨幣衡量的 

C、被評估不動產建造過程中的工程量是可以計量的，且該類不動產可以重復“生產” 

D、被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料是可以搜集到的 

E、被評估不動產的預期獲利年限可以預測 

【正確答案】AD

【答案解析】市場法適用的前提條件包括：（1）具有充分發育的、活躍的、公平的不動產交易市場；（2）可以搜集到被評估不動產的市場參照物及其相比較的指標、技術參數等資料。所以本題的正確答案為A項、D項。選項B、E屬于運用收益法評估的前提條件。選項C屬于運用成本法評估的前提條件。

2、單選題

關于國有土地使用權，下列說法正確的是（　）。

A、以劃撥方式取得土地使用權的，其使用期限為70年，到期后再申請續期 

B、劃撥土地使用權常用于抵押 

C、土地使用者未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地，可以出租部分土地使用權 

D、國有土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與 

【正確答案】B

【答案解析】不動產價格的影響因素可以分為不動產自身因素、不動產外部因素以及不動產交易因素：（1）不動產自身因素包括區位因素（位置、交通、環境景觀、外部配套）、實物因素（土地實物因素、建筑物實物因素、通用性）、權益因素（權利狀況、使用管制、相鄰關系）；（2）不動產外部因素包括政治因素、政策因素、經濟因素、社會因素等；（3）不動產交易因素包括不動產供求關系、變現因素、心理因素、其他因素等。

4、單選題

下列關于不動產清查核實的說法中，錯誤的是（　）。

A、必須進行逐項調查 

B、評估專業人員在現場勘察時很少使用專業的不動產鑒定 

C、可以利用專家和專業報告 

D、可以要求相關當事人提供保證書或承諾函 

【正確答案】A

【答案解析】對不動產進行清查核實時，可以采用的方法有逐項調查或抽樣調查。對于數量較大的不動產，當資產評估專業人員認為通過對樣本的調查，可以推斷整體不動產的狀態時，可以采用抽樣方法進行現場調查。

5、多選題

在不動產清查核實中，下列屬于建筑物實物狀態清查核實內容的有（　）。

A、土地坐落 

B、建筑規模 

C、平面布置 

D、不動產權證類型 

E、交易結構 

【正確答案】BC

【答案解析】選項A屬于土地實物狀態；選項D屬于權利狀態；選項E屬于區位和交易狀況。

6、單選題

某磚混結構的三層住宅，宅基地面積為180平方米，建筑面積為400平方米。采用報酬資本化法，報酬率為9%，評估時的剩余使用年限為10年。經測算，該住宅的年凈收益為50000元，預計未來凈收益將維持該水平，則用收益法評估該住宅的每平方米價格約為（　）。

A、802.2元 

B、825元 

C、1054元 

D、1328元 

【正確答案】A

【答案解析】住宅價格=50000/9%×[1-1/（1+9%） ¹⁰]=320882.89（元）。

則該住宅的每平方米價格=320882.89/400=802.2（元）。

注：1/r×[1－1/（1＋r）ⁿ]＝（P/A，r，n），是年金現值系數計算公式的變形。

7、單選題

運用剩余法評估不動產價值時，下列關于預測開發完成后不動產開發價值的說法錯誤的是（　）。

A、對于出售的寫字樓，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值 

B、對于出租的寫字樓，用市場法確定不動產出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值 

C、對于出售的居住用商品房，用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值 

D、對于出租的商業樓宇，用市場法確定不動產出租的總開發價值 

【正確答案】D

【答案解析】對于出售的不動產，如居住用商品房、商業樓宇、寫字樓、工業廠房等，可采用市場法確定開發完成后的不動產總開發價值，選項A和選項C的說法正確。對于出租的不動產，如寫字樓和商業樓宇等，首先采用市場法確定開發不動產出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現為不動產總開發價值，選項B的說法正確，選項D的說法不正確。

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