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相關政策依據

　　北京市地方稅務局關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知（京地稅地[200
6]456號）
　　財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）
　　財政部國家稅務總局關于土地增值稅普通標準住宅有關政策的通知（財稅[2006]
141號）

北京房價增長情況

　　11月13日，國家發改委和國家統計局公布了10月份70個大中城市房屋價格走勢。該統計顯示，北京市新建商品住房(一手房)同比上漲了10.7%，漲幅位居各大城市首位，二手住房同比上漲了10.2%，位居第三位。
　　10月北京二手商品房掛牌均價為8415元/平米，二手商品房價仍在高位運行。
　　10月環比9月份，在各監測區域中，除東城區和豐臺區二手商品房報價微有下調，降幅分別為5.35%和0.83%，其他各監測區域均出現報價穩中上漲現象，其中，崇文區漲幅最高，達4.76%。
　　今年1-10月，北京二手商品房報價指數已累計上漲了約35個點。
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編者按：自去年下半年開始，國家針對房地產市場的調控政策密集出臺，從“國八條”到“國六條”，從九部委“十五條意見”到北京征收“土地增值稅”，密集的政策給房地產市場帶來的是什么呢？
　　二手房市場整體低迷，租賃市場相對火暴，政策在打壓投資性和投機性交易需求的同時，正常交易需求成了“刀下鬼”，一刀切的政策沒有起到應有的作用，注重需求調節的政策沒有調動起有效供給的增加，房產結構性和總體供需矛盾沒有得到緩解，房價上漲的壓力依然存在，是否國家在房價上的調控以失敗告終呢？

北京二手房轉讓開征土地增值稅

11月14日，北京地稅局出臺新政，明確提出從12月1日起開征二手房交易環節土地增值稅，凡將非普通住宅持有5年之內轉讓的售房人均需繳納該稅種。　　目前北京對普通住宅的認定是同時滿足三項條件：住宅小區建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成
交價低于同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。基本上免征土地增值稅。詳細進入>>> 相關新聞：二手房交易土地增值稅或全國開征可能助推房價　　　　　從嚴征收普通宅土地增值稅允許上浮兩成被取消

建設部等九部委系列稅收政的調控效果

　　從去年下半年的國八條，到今年初的國六條，到現在的土地增值稅政策，二手房交易中所有涉稅項目都已經到齊了，在每個政策出臺之前，人們都在翹首盼望政策能夠發揮作用，特別是以稅收政

策為代表的市場化政策手段，但一次次的事實證實，這樣的稅收政策其實是沒有什么效用的。
　　雖然政策已經全部出臺，國家對房地產市場宏觀調控的決心已經十分明顯，但房價依然在我行我素的上漲。以北京為例，據相關數據顯示，到今年十月份為止，北京房價同比上升10%以上。此次土地增值稅政策的出臺，筆者并不抱有什么希望，那么是什么原因導致上述結果，進而預示了土地增值稅政策的結局呢？
相關文章：系列房產稅收政策大盤點房價調控失效癥結在哪

土地增值稅對市場的影響

　　雖然土地增值稅政策將由12月1日起正式執行，但是在政策下發后的短短幾天當中，北京二手房市場已經呈現出小幅波動趨勢。“我愛我家”統計，三居室以上的大戶型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%；客戶需求量下降24%，成交量上升33%；而小戶型房屋與政策下發前相比較保持平穩走勢。
相關文章：土地增值稅有如重磅炸彈令二手房市場再起波瀾

新政非普通住宅的影響

新政對普通住宅的影響

　　受新稅影響的五年內二手商品房過戶量增加了23%，其中140平方米以上非普通住宅過戶量占到30%左右。同時，各門店咨詢量也上漲了32%。此外，“我愛我家”提供的統計數據顯示，三居室以上的大戶型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%，客戶需求量下降24%，成交量上升33%。
相關文章：土地增值稅新規公布二手房為避稅過戶
　　　　　土地增值稅后京大戶型二手房成交激增

　　對于居民的普通住宅，土地增值稅新政依然堅持了《土地增值稅暫行條例》中的優惠政策，居民在轉讓普通住宅的交易環節仍然免征土地增值稅。
　　北京的土地增值稅新政主要針對非普通住宅，對居民持有的普通住宅影響不大。但考慮到投資非普通住宅和普通住宅的邊緣性人群，新政會對其投資選擇產生一定影響，但總體來講影響是不大的。
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專題策劃

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什么是土地增值稅

　　土地增值稅是國家為了規范土地和房地產交易秩序，調節土地增值收益而采取的一項稅收調節措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。

土地增值稅的納稅人

　　轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務人，應當按照《條例》的規定繳納土地增值稅。

土地增值稅對個人的優惠

　　作為個人所購房產，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉讓、經營此房并獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規定請按照最新調整。

如何計算土地增值稅

　　土地增值稅的征收采用的是四級超額累進稅率。計稅的辦法是：增值額未超過原購入房產價50%的，稅率為增值收入的30%；超過購入價50%，但未超過100%的，稅率為40%；增值額超過100%，未超過200%的，稅率為50%；增值額超過200%的，稅率為60%。

土地增值稅征收方式

　　第一，凡能夠提供購房發票的，其扣除項目的金額包括，取得房地產時有效發票所載的金額、按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額等費用。
　　第二，對于不能夠提供購房發票，但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項目的金額則包括取得國有土地使用權時所支付的金額證明、中介機構評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值）等費用。
　　第三，對既不能夠提供購房發票證明、又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

新政將會對房價產生什么影響

　　土地增值稅新政仍然是房產交易環節的稅收，是偏重于房產需求管理的政策，和之前的營

業稅政策和個人所得稅政策是屬于同一個類型的政策，對供給調節的無力決定了政策調節是乏力的。
　　在總體供求矛盾的情況下，稅收新政的出臺只能加大房價上漲的壓力。
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房產稅收政策的成功之處

　　雖然房產交易稅收政策沒有緩解房產供求結構性矛盾，在總體供需懸殊的情況下，稅收政策沒有達到降低房價的目的，反而打擊了正常的房產交易需求，二手房市場從九部委新政后一直處于冷清的狀態，房價仍然在小幅上漲。
　　但市場的冷清緩解投資性和投機性交易，減少了外資流入的沖動，為國家中長期政策效用的發揮贏得了寶貴的時間，我們期待長期政策發揮威力。

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