北京市地稅局日前出臺了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》。該通知明確規定，從12月1日起，北京市對于個人轉讓二手房征收土地增值稅。根據“我愛我家”統計，三居室以上的大戶型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%；客戶需求量下降24%，成交量上升33%；而小戶型房屋與政策下發前相比較保持平穩走勢。

政府稅收政策的失效原因在于需求政策幫倒忙，供給政策不作為和總體供求失衡的基本面支撐等原因，盡管政府決心很堅定，事實卻總是事與愿違

　　系列房產稅收政策悉數到場，效果怎么樣呢

　　從去年下半年的國八條，到今年初的國六條，再到建設部，發改委等九部委的十五條政策，再到現在的土地增值稅政策，二手房交易中所有涉稅項目都已經到齊了，在每個政策出臺之前，人們都在翹首盼望政策能夠發揮作用，特別是以稅收政策為代表的市場化政策手段，相信市場經濟的人們更是對它充滿希望，但一次次的事實證實，這樣的稅收政策其實是沒有什么效用的。雖然政策已經全部出臺，國家對房地產市場宏觀調控的決心已經十分明顯，但房價依然在我行我素的上漲。以北京為例，據相關數據顯示，到今年十月份為止，北京房價同比上升10%以上。此次土地增值稅政策的出臺，筆者并不抱有什么希望，那么是什么原因導致上述結果，進而預示了土地增值稅政策的結局呢？

　　從出臺的系列稅收政策來看，首先，政策全部集中在交易環節，是偏重于交易需求管理的政策，而在自主性交易占據絕對主體地位的交易需求中，政策彈性是相當小的，也就是說政策的變化對需求的影響很小，那么在總體供求失衡的大環境下，這樣的政策并不能對供求產生決定性的影響。

　　其次政策對房產供給沒有推動，反而加劇了供求的失衡。正常的政策調控應該是需求和供給同時調節，這樣才能明顯的減輕供求失衡的影響，而由于我國不動產稅收政策的缺位，稅收政策對于供給的調節是無效的。但是從出臺的系列稅收政策集中于交易環節看，稅負的加重不僅難以影響需求，更重要的是導致了房產供給的縮水，最終出現了二手房市場的冷清，租賃市場的火暴，房價并沒有得到改善。

　　再次是政策的一刀切導致自主性交易需求受到打壓。城們失火，殃及池魚。由于我國房產交易實名制沒有廣泛推廣，個人信用系統沒有建立，各部門信息溝通存在問題，房產過戶實名制不完善，稅務部門和信貸等部門對于個人的房產擁有狀況沒有準確的把握，導致針對投資性和投機性交易的稅收政策全部呈現一刀切的現象，本來調節投機性交易的政策，自主性交易也成了被調控對象，調節結果是既打擊不了投資性和投機性交易，也保護不了自主性交易，調控效果出現反作用也就不足為奇了。

　　從國家九部委出臺的十五條政策來看，短期政策難以奏效，中長期政策市場顯現至少需要三年左右的時間，而且市場化手段在我國目前宏觀調控中的效用還有待討論，放在我國這樣尋租導致的政府對經濟的間接干預局面更大大限制了市場手段的作用發揮，在最終調控結果不明朗的預期下，目前供求總體和局部全面失衡的局面難以有效的得到改觀，短期甚至中期內房價仍然具有上漲的基礎。

　　行政化手段需要自上而下的強勢政策

　　據悉，最近韓國房地產炒得火熱，房價被炒得非常高。對此，韓國建設交通部長官秋秉直以及青瓦臺的兩名官員提出辭職以示負責。韓國政府為抑制房價可謂不遺余力。在看我們國家，有哪個領導是因為房價管不好下臺的，有人說房價不是政府能夠管好的，但是要知道，我國目前的情況下，筆者認為，只有強勢的行政化手段能夠在房價調控中取得效果，然后再用市場化的手段進行引導。

政府和土地的利益關系扭曲了政府和經濟的關系，政府利益性行為超過了公益性行為，要打破這樣的利益關系，必須由政府部門自上而下的強勢調控政策，韓國的事件可以給我們一點啟示

　　眾所周知，我國土地出讓領域是問題最多的，地方政府在土地問題上形成的利益關系龐雜，制度外循環的土地出讓收入形成了地方政府獨特的土地財政的怪現象，不僅因為土地出讓成本的嚴重偏離正常水平，還在于土地出讓的短期收益性，地方政府不僅享受了本屬于公眾的收益，還享受著本屬于以后各屆政府的收益，這樣的收益誘惑下，政府又壟斷著土地的出讓權利，那么土地問題形成了地方政府間接干預經濟的資本，進而無形中形成了尋租的存在，一些開發商和房地產企業通過尋租獲得了機會，造成了房地產領域的失去秩序，導致目前的房地產企業絕大部分是地方政府的“關系團”和“親友團”。本來房地產市場的公共屬性決定了政府的必要調控義務，但由于這樣利益糾葛的存在，政府處于利益的目的，公益性的調控讓位于利益性的干預，那么房價的調控更多的表現為對政府干預經濟的調節。那么本來屬于基本調控手段的市場化手段只能扮演引導的角色，要改變政府的間接干預經濟的割據，政府自上而下的強勢調控就顯的尤為必要。

　　那么我們理解為什么韓國建設部長因為房價問題就有了一定的基礎，一個基本原因在于房地產市場的公共屬性決定了政府調控的必要。房價穩定在什么水平是真正考驗政府市場化手段是否到位的標準。

　　通過以上的分析我們可以認為，要改變政府在土地問題上形成的利益關系，政府自上而下的強勢調控是相當必要的，所謂解鈴還需要系鈴人。所幸的是我國正在對土地出讓收入進行“收支兩條線”的管理，逐步納入到制度內管理，進入國家預算監督，土地出讓成本要真正彌補社會利益的損失，而土地出讓的收益也要用于公眾事業，政府的土地利益關系能夠在不久的將來得到一定程度的緩解，那么我們市場化的手段就能夠真正的發揮作用。