3月30日，財政部、國家稅務總局發出《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2015〕39號），從2015年3月31日起調整個人住房轉讓營業稅政策，個人轉讓住房營業稅免征年限由5年變2年。個人轉讓住房政策年限執行標準幾經變化，后續政策不斷補充完善。現將現行個人轉讓住房稅收政策操作規定，以營業稅為主體作一歸納匯總，并將印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅等相關規定作一簡單梳理，以供操作借鑒。

政策內容

1.個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅。

2.個人將購買2年以上的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。

3.個人將購買2年以上的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

4.自2015年3月31日起執行，《財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅〔2011〕12號）同時廢止。

相關文件

1.《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發〔2005〕26號）

2.《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發〔2005〕89號）

3.《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發〔2005〕172號）

4.《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕144號）

5.《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）

6.《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）

7.《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

8.《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）

9.《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）

其他稅種

1.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

2.個人銷售住房以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，按“財產轉讓所得”項目適用20%的稅率繳納個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。自用5年以上，指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。家庭唯一生活用房，指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

3.個人出售商業用房取得的所得，應按規定繳納個人所得稅，不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策。

4.對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。

5.對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

注意事項

1.普通住房與非普通住房的標準

（1）根據國辦發〔2005〕26號文件規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。

（2）享受稅收優惠政策普通住房的面積標準，指地方政府按國辦發〔2005〕26號文件規定確定并公布的普通住房建筑面積標準。對于以套內面積計量的，應換算成建筑面積，判斷該房屋是否符合普通住房標準。

2.購買房屋的時間（包括購買與非購買兩種形式）

（1）個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，“契稅完稅證明上注明的時間”，指契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證注明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。

（2）個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定。對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。

（3）根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

3.減免稅辦理程序

（1）一般規定，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅。不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。

（2）個人無償贈與不動產特別規定，個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產等三種情況，在辦理營業稅免稅申請手續時，納稅人應區分不同情況向稅務機關提交相關證明材料：

屬于繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的繼承權公證書、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》；

屬于遺囑人處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的遺囑公證書和遺囑繼承權公證書或接受遺贈公證書、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》；

屬于其他情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人贈與公證書和受贈人接受贈與公證書，或持雙方共同辦理的贈與合同公證書，以及房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》，上述證明材料必須提交原件；

稅務部門應當認真審核上述材料，資料齊全并且填寫正確規范的，在提交的《個人無償贈與不動產登記表》上簽字蓋章后退提交人，將有關公證證書復印件留存，同時辦理營業稅免稅手續。

4.差額征稅

《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。“按差額計征”，指以轉讓價格減去購買價格的差額為計稅金額，購買價格指購房發票價格，不包括其他相關稅費。

（1）對個人申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證；

（2）個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房價格按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

5.發票開具 個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。對個人無償贈與不動產的，稅務部門不得向其發售發票或者代為開具發票。