案情簡介

某房地產企業于2012年9月通過拍賣取得一塊土地，于2012年10月簽訂土地使用權出讓合同（合同未約定土地交付時間），用于建造“××花園”商品房項目。該項目于2012年12月動工，并于次年4月取得《商品房預售許可證》。經地稅部門檢查發現，企業繳納了2013年1月至2013年3月期間的城鎮土地使用稅。稅務稽查人員指出，該企業少繳了2012年11月、2012年12月及2013年4月的城鎮土地使用稅，應追繳少繳的稅款并予以相應處罰。

稅法分析

房地產企業能否正確繳納城鎮土地使用稅，關鍵在于能否正確理解城鎮土地使用稅的納稅義務起止時間。

根據 《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）的規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。本案中，土地使用權出讓合同中并未約定土地交付時間，因此納稅義務發生時間為合同簽訂的次月，即2012年11月。

同時，《財政部 國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確指出，從2009年1月1日起，納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。在實踐操作中，通常把預售（銷售）許可證的取得視為“房產、土地的權利狀態發生變化”：房地產企業能夠辦理《商品房預售許可證》，說明房地產企業的銷售行為符合國家相關的法律法規，隨時均有可能與購房業主簽訂 《商品房買賣合同》并備案。此時房地產企業開發的商品房的所有權，會不斷轉移給購房業主，土地使用權也隨之存在著權利狀態的不確定性。顯而易見，案例中該企業納稅義務的終止時間應為取得《商品房預售許可證》的當月末，即2014年4月底。

近幾年來，房地產行業的高利潤吸引了不少投資者涉足該行業。然而，房地產行業從業人員的財務管理水平和涉稅風險意識卻亟待提高：一方面，少數企業家為追求高額回報，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時性的效益最大化； 另一方面，部分財務人員業務能力有限，甚至不了解房地產企業在取得土地使用權但未取得預售許可證之前是需要繳納城鎮土地使用稅的。小小城鎮土地使用稅，能折射出企業自身存在的大問題，值得我們關注和深思。