最近，諸多學員詢問固定資產改良支出的相關財稅處理問題，譬如：不動產裝修費用產生的增值稅進項稅額需要分期抵扣嗎？固定資產的維修費用如何在計算企業所得稅時稅前扣除？固定資產的會計核算等等。現將相關政策干貨整理給大家，咱們依據政策分析操作。
一、稅務處理
（一）增值稅
1.政策依據
（1）國家稅務總局關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告（國家稅務總局公告2016年第15號）
第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。
房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
第三條 納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。
不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。
上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。
2.涉稅分析
依據上述政策，改良不動產并增加不動產原值超過50%的支出，其進項稅額依照國家稅務總局公告2016年第15號的規定分2年從銷項稅額中抵扣，此外的支出，均可在發生時一次性認證抵扣。
有些學員就疑惑了，項目改擴建時，我不知道是否增加不動產原值超過50%，該如何處理呢？我們建議先按照預算審批金額判斷是否超過50%，如果最后發現未超過50%但前期分期抵扣了，可將待抵扣的進行稅額一次性轉入當期進項稅額中。
需要注意的是，只有以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產進行的改良支出，涉及分2年抵扣進項稅的事項。其余形式取得的資產改良支出可以一次性認證抵扣。
（二）企業所得稅
1.政策依據
（1）《中華人民共和國企業所得稅法》
第十三條規定，在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的，準予扣除：
①已足額提取折舊的固定資產的改建支出;
②租入固定資產的改建支出;
③固定資產的大修理支出;
④其他應當作為長期待攤費用的支出。
（2）《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》
第五十八條 固定資產按照以下方法確定計稅基礎：
⑥改建的固定資產，除企業所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項規定的支出外，以改建過程中發生的改建支出增加計稅基礎。
第六十八條 企業所得稅法第十三條第（一）項和第（二）項所稱固定資產的改建支出，是指改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出。
第六十九條第一款規定，企業所得稅法第十三條第（三）項所稱固定資產的大修理支出，是指同時符合下列條件的支出：
①修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；
②修理后固定資產的使用年限延長2年以上。
（3）國家稅務總局《關于企業所得稅若干問題的公告》（國家稅務總局公告[2011]第34號）
關于房屋、建筑物固定資產改擴建的稅務處理問題
企業對房屋、建筑物固定資產在未足額提取折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的，該資產原值減除提取折舊后的凈值，應并入重置后的固定資產計稅成本，并在該固定資產投入使用后的次月起，按照稅法規定的折舊年限，一并計提折舊；如屬于提升功能、增加面積的，該固定資產的改擴建支出，并入該固定資產計稅基礎，并從改擴建完工投入使用后的次月起，重新按稅法規定的該固定資產折舊年限計提折舊，如該改擴建后的固定資產尚可使用的年限低于稅法規定的最低年限的，可以按尚可使用的年限計提折舊。
2.涉稅分析
依據上述政策可見，固定資產的改良支出是可以在企業所得稅稅前扣除的，只是由于情形的不同，稅前扣除的方法不同，現將情形整理如下：
改擴建的條件：改變房屋或者建筑物結構、延長使用年限等發生的支出
大修理支出的條件：
①修理支出達到取得固定資產時的計稅基礎50%以上；
②修理后固定資產的使用年限延長2年以上。
修繕費用的條件：不符合大修理支出和改擴建支出的其他零星修繕費用。
二、財務處理
1.政策依據
（1）《企業會計準則應用指南》——會計科目和主要賬務處理
1801 長期待攤費用：本科目核算企業已經發生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在1 年以上的各項費用，如以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出等。
（2）《企業會計準則第 4 號——固定資產》----應用指南
固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。
固定資產的更新改造等后續支出，滿足本準則第四條規定確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規定確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。
（2）《企業會計準則第 4 號——固定資產》
第四條：固定資產同時滿足下列條件的，才能予以確認：
①與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；
②該固定資產的成本能夠可靠地計量。
2.賬務分析
實務中，改良支出的核算通常分為以下三種核算情形：
（1）當計入“固定資產”成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；
（2）計入“長期待攤費用”；
（3）計入當期損益；
由上述政策可見，會計準則及指南并未規定固定資產改良支出核算方式的金額標準，選擇何種核算方式需結合實際業務情況、重要性標準去判斷。
｜作者：劉老師（正保會計網校答疑專家）
