自從上次寫了《營改增后地下車位的增值稅處理》一文后，不斷接到關于地下車位的稅務咨詢，地下車位事兒確實挺多的，今天就與大家討論一下“銷售無產權地下車位”如何納稅的問題吧。

房地產開發企業銷售無產權的地下車位，與業主簽定《地下車位使用合同》，合同中明確約定:“該車位的使用期限為二十年……使用期限屆滿，甲方同意將該車位繼續無償提供給乙方使用至XX年XX月XX日（與土地使用權期限一致）。該合同實質是將標的物的所有權進行永久性轉讓，不存在使用期限的問題。同時合同約定，車位價為一次性支付，價格在10~20萬元左右，與有產權的地下位銷售價格相當。購賣方擁有車位的使用權、處置權，可以出租、轉讓，不受房地產公司的管理、控制。

銷售無產權的地下車位如何納稅？目前有兩種觀點：一是按銷售開發產品（或不動產）計算稅金，二是按租賃不動產計算稅金。

營改增之前，各地稅務機關多數以一種方式征稅觀念，即：房地產企業預售地下車位時，按照預售收入計算并預繳營業稅、土地增值稅，按預計利潤率計算未完工開發產品的預計利潤，也就是說地下車位與地上商品房性質一樣，作為銷售開發產品處理。

營改增之后（近），部分稅務機關出現第二種征稅觀念，即：銷售無產權的地下車位按照租賃服務繳納相關稅金，即：1、地下車位不并入土地增值稅清算范圍，收入、成本應該從中踢除；2、應該按租金收入繳納房產稅。

筆者認為，如何是銷售地下車位（包括人防地下車位）永久性使用權，應該按照銷售開發產品計稅繳納增值稅（以前是營業稅）、土地增值稅、企業所得稅，不按租賃服務征稅。本文不暫不討論地下車位的法律權屬，僅從稅法層面進行分析，與各位大伽一起討論。

一、 土地增值稅

轉讓無產權的地下車位取得的收入，應該與銷售商品房一起進行土地增值稅清算，其收入、成本并入對應的項目類型，計算土地增值稅。政策依據如下：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第四條 條例第二條所稱的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。

說明：“以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為”，這里的其他方式，應該是出售所有權以外的方式，包括轉讓永久使用權。

2、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發[2006]187號 “四、土地增值稅的扣除項目”

（三）房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

說明：該文件明確說明了，停車場（庫）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用，與有無產權沒有關聯。

3、《江蘇省地方稅務局公告關于土地增值稅若干問題的公告》（蘇地稅規[2015]8號）“四、關于車庫（車位、儲藏室等）問題”

（二）不能辦理權屬登記手續的車庫（車位、儲藏室等），按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）第四條第（三）項的規定執行。

說明：江蘇省的規定進一步明示不能辦理產權的車庫（車位、儲藏室）按照187號文執行。

二、營業稅

營改增前，銷售地下車位（包括無產權）時，一般開具不動產銷售發票，并按規定預繳營業稅。政策依據如下：

《營業稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發[1993]149號）“九、銷售不動產[本條股權轉讓部分失效]”

銷售不動產，是指有償轉讓不動產所有權的行為。

不動產，是指不能移動，移動后會引起性質、形狀改變的財產。

本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構筑物，銷售其他土地附著物。

（一）銷售建筑物或構筑物銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。

以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

（二）銷售其他土地附著物銷售其他土地附著物，是指有償轉讓其他土地附著物的所有權的行為。

其他土地附著物，是指建筑物或構筑物以外的其他附著于土地的不動產。

說明：轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，地下車位的使用年限與土地使用權的年限相當，購買者擁有其使用、處分的權益，可以轉讓、變賣，房地產開發企業不再保留其控制權。

三、增值稅

營改增后，房地產開發企業銷售開發產品應繳納增值稅，根據“《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）”的規定，銷售地下車位的使用權，應該繳納增值稅。

《附件1附：銷售服務、無形資產、不動產注釋》三、銷售不動產

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

四、所得稅

根據企業會計準則和稅法的相關規定，銷售無產權地下車位的使用費收入應作為一次性收入計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。即使不考慮上述合同的性質，根據企業會計準則和稅法的規定，上述合同規定的使用費收入應作為一次性收入計入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。政策依據如下：

1、《企業會計準則第14號-收入（2006）》（財會（2006）3號）第二條 規定:“收入，是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。本準則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務收入和讓渡資產使用權收入。”地下車位使用權收入應為讓渡資產使用權收入。該準則第十六條 規定:“讓渡資產使用權收入包括利息收入、使用費收入等。”銷售地下車位使用權收入應為使用費收入。該準則第十八條 第二款 規定:“企業應當分別下列情況確定讓渡資產使用權收入金額:（一）……（二）使用費收入金額，按照有關合同或協議約定的收費時間和方法計算確定。”

因此，銷售地下車位取得的收入，應按合同約定的收費時間和方法計算確定。該合同規定一次性收取使用費，且不提供后續服務，應當視同銷售該項資產一次性確認收入。

2、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發【2009】31號）

第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

說明：銷售地下車位取得的收入應一次性計入應納稅所得額，其成本應當單獨核算或者作為公配套設施進行處理。

五、結論

綜上，房地產開發企業銷售無產權的地下車位（包括人防地車位），應作為銷售開發產品計算各項稅金，并結轉收入、成本。

附：《2011年度國家稅務總局納稅服務司房地產專業稅收答疑》

61、房地產公司轉讓人防設施如何進行稅務處理？公司整體轉讓一處商業房產（商業房產上面還有住宅，不在轉讓資產之內），包括地下停車位（地下停車位屬于人防設施，無房產證），請問，其中地下停車位轉讓收入需不需要繳納土地增值稅，受讓方是否要繳納契稅？如不需要繳納，如何確定停車位部分的轉讓收入才符合稅收政策，還會涉及哪些稅種？

答：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉讓國有土地使用權,地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

根據《營業稅稅目注釋（試行稿）》規定：“銷售建筑物或構筑物，是指有償轉讓建筑物或構筑物的所有權的行為。以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。”

據此，房地產企業出售的地下停車位，以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對取得銷售收入應繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅。受讓方不能辦理車位產權手續，不需要繳納車位契稅。