鼓樓區一家知名房地產開發企業開發某高檔住宅樓盤，2015年年初開始動工，2016年5月才取得商品房銷售許可證。企業財務人員小李打電話到稅務機關咨詢：“‘營改增’后房地產企業銷售商品房應該如何繳稅？”

稅務人員了解到，這家企業開發該樓盤的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2015年4月，而該企業在“營改增”后屬于增值稅一般納稅人。于是，稅務人員告訴小李：根據《國家稅務總局關于發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，房地產老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。因此，該房地產開發企業銷售的高檔住宅樓盤屬于房地產老項目。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，有兩種計稅方式：一是采用一般方法計稅，按取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額（不含增值稅稅款）和11%的增值稅率計算繳納增值稅。如果房地產開發企業取得符合規定的增值稅專用發票，可以用來抵扣增值稅進項稅。二是選擇采用簡易計稅方法，以當期銷售額和5%的征收率計稅。這僅僅是針對房地產開發企業銷售房地產老項目的情形，而且企業一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。此外，如果企業選擇對老項目采用了簡易計稅方法計稅，則應當以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，也不再有增值稅進項稅的抵扣。

了解相關政策后，財務人員小李表示：企業銷售該樓盤，符合老項目政策，可以適用一般計稅方法，也可以適用簡易計稅方法，這終適用何種計稅方法，主要取決于企業是否有足夠的增值稅進項抵扣的項目，企業完全可以做好籌劃，將稅負降到低。