1.委托地稅部門代征的其他個人出租不動產范圍如何界定？

答：不動產的范圍，按照《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）所附的稅目注釋執行，個人出租不動產項目均由地稅部門代征。

2.一般納稅人試點前取得的土地對外出租或者出售，能否適用簡易征稅？

答：一般納稅人試點前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡易計稅，按照規定計算繳納增值稅。

3.其他個人5 月取得屬期為3-5 月租金收入，是征營業稅還是增值稅，如何開具發票？

答：按照納稅義務發生時間的規定，其他個人取得屬期為3-4月的租金收入，應繳納營業稅；取得屬期為5月的租金收入，應繳納增值稅。

《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規定，納稅人在地稅機關已申報營業稅未開票，2016年5月1日以后需要補開發票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發票。也就是說，其他個人5月取得屬期為3-5月份的租金收入，可在國稅部門申請代開普通發票，其中，5月租金收入也可申請代開增值稅專用發票。

4.《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016 年第23 號）規定：“其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3 萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。”對一次性收取過去多月的租金，能否按上述方法在對應的租賃期內平均分攤并判斷是否超過3 萬元？

答：對這一問題，按照一致性處理的原則，可以在對應的租賃期內平均分攤并判斷是否超過3萬元。

5.根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號）規定，一般納稅人出租其2016 年4 月30 日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。對于在4 月30 日前“租入”不動產開展轉租業務的、“取得政府部門特許”開展公共道路停車業務的,是否屬于“取得”，適用簡易計稅方法？

答：《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務總局公告2016年第16號)明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”的各種形式取得。

6.營改增后個人銷售自建自用住房免征增值稅優惠的執行口徑如何掌握？

答：《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規定，個人銷售自建自用住房免征增值稅。個人包括個體工商戶和其他個人，凡個人銷售的自建自用住房，均可以免征增值稅。現行政策并未設定其他享受優惠政策的條件。

7.其他個人出租土地是否應向土地所在地主管地稅機關申報納稅？

答：《財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。同時，根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]36號）文件第五十一條規定，則其他個人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，由地方稅務局代為征收，其他個人應向土地所在地主管地稅機關申報納稅。

8.出售車位或儲藏間，沒有獨立產權，是否按不動產出售處置？

答：按照實質重于形式的原則，如果購買方取得了不動產的占有、使用、收益、分配等權力，仍應按照出售不動產處理。

9.一般納稅人發生超出稅務登記范圍業務，是自開發票還是由稅務機關代開發票？

答：一般納稅人一律自開增值稅發票。

10.出租附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等是否屬于出租不動產范圍？

答：出租附著在土地或不動產上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等,按照出租不動產處理。

11.全面推開營改增試點，哪些業務需要繳納房地產業增值稅?

答：一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;二是房地產企業出租自己開發的房地產項目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目(不含不動產售后回租融資租賃)。

12.全面推開營改增試點，房地產業適用稅率是多少?

答：增值稅納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。納稅人年應征增值稅銷售額超過500萬元(含本數)的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。

房地產企業銷售、出租不動產適用的稅率均為11%;小規模納稅人銷售、出租不動產以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業務，征收率為5%。

13.全面推開營改增試點，房地產業如何計稅?

答：(一)一般計稅方法的應納稅額。應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

(二)簡易計稅方法的應納稅額分為：

1.簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額×征收率

2.簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)

14.全面推開營改增試點，房地產業的繳稅地點如何規定?

答：(一)固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣(市)的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅;經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。

(二)非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅;未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。

(三)其他個人提供建筑服務，銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向建筑服務發生地、不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。

(四)扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。

15.全面推開營改增試點，房地產業有什么特殊規定和過渡政策?

答：(一)房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

納稅人按照上述規定從全部價款和價外費用中扣除的向政府支付的土地價款，以省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據為合法有效憑證。

(二)房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

(三)房地產開發企業中的小規模納稅人，銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率計稅。

(四)房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時應按照3%的預征率預繳增值稅。

(五)房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。