最近有會員咨詢：房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。該項增值稅的處理對計算土地增值稅時，清算收入和清算成本的確認有何影響呢？

在實務中，主流觀點有2種：

一、調減土地成本

政策依據：《財政部關于印發〈增值稅會計處理規定〉的通知》（財會〔2016〕22號）規定，按現行增值稅制度規定，企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的，待取得合規增值稅扣稅憑證，且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，貸記“主營業務成本”“存貨”“工程施工”等科目。

這類觀點認為，稅收規定不明確的，在沒有明確規定之前，應該按國家統一會計政策計算。那么，扣減的銷項稅金額應當調減土地成本。

二、調增收入

政策依據：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規定，營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。

筆者也贊同這種觀點，上述政策規定：“轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額”，而增值稅銷項稅額=（含增值稅收入－土地成本）÷(1＋9%)×9%。

土地增值稅應稅收入=含增值稅收入－增值稅銷項稅額

=含增值稅收入－（含增值稅收入－土地成本）÷(1+9%)×9%

=（含增值稅收入+土地成本×9%）÷(1+9%)

這同廣州市稅務局發布的《關于印發2016年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函[2016]188號）：“土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項目土地價款×9%)/ (1＋9%)”確認, 即: 納稅人按規定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調增土地增值稅清算收入”，也是相一致的。

此外，2017年11月28日，中國稅務報發布的文章《【實務分析】舉個栗子！看土地增值稅清算收入和成本確認的變化》，也是和筆者有相同的觀點，而寧夏稅務局、西山稅務局、北京豐臺稅務局、上海稅務局等官方微信公眾號也紛紛轉發了該篇文章，其中的案例很是不錯，在此也推薦給大家：

案例分析

甲房地產開發企業為增值稅一般納稅人，開發的A項目是按一般計稅方法計稅，土地增值稅清算時，取得項目銷售收入(含增值稅)88.8億元。假設增值稅允許扣除的土地價款和拆遷補償費用為27.75億元，房地產開發成本15億元，甲企業不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，不考慮其他情況，則：

(1)土地增值稅清算收入=88.8-(88.8-27.75)÷(1+9%)×9%=88.8-5.04=83.76(億元)。

(2)計入取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本(開發土地和新建房及配套設施的成本)中土地價款和拆遷補償費用為27.75億，則：

其他扣除項目=(取得土地使用權所支付的金額+開發成本)×20%=(27.75+15)×20%=8.55(億元)。

(3)房地產開發費用=(27.75+15)×10%=4.275(億元)。

作者：劉老師（正保會計網校財稅專家）