1.關于“取得的不動產”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動產的取得時間是以簽訂購房合同時間，還是房產證的時間？對于自建的不動產，是竣工時間還是實際投入使用時間？

答：（1）“取得的不動產”中的取得方式包括租入。

（2）納稅人（不含其他個人）以購買方式取得的不動產，暫以辦理不動產權屬登記的銷售發票的開具時間作為不動產取得時間。

（3）納稅人自建不動產，取得時間應為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應為建筑工程承包合同注明的開工日期。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，其自建的定義是什么？

答：企業采取下面任一種方式建成的不動產都屬于自建不動產：

（1）企業完全使用自己聘用的員工進行施工，最終建成不動產。

（2）企業既使用本企業員工進行施工，也對外購買建筑服務。

（3）企業作為建設方，將不動產建筑工程承包給建筑企業或個人。

3.房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額能否抵扣？若將學校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進項轉出處理？

答：房地產開發公司為其開發的房地產項目配套建設的學校、幼兒園，其相應的進項稅額可以抵扣。若將學校、幼兒園無償贈送給政府，不需要按視同銷售計提銷項稅額，也不要做進項稅額轉出。

4.政府向拆遷戶發房票，拆遷戶憑房票到當地任何房地產公司購房都可抵購房款，請問開發企業收到房票時是否需要預繳稅款？

答：房地產企業收到房票時，暫不需要預繳稅款。房票兌現時間早于房產的納稅義務發生時間，應在兌現時預繳稅款；房票兌現時間不早于房產的納稅義務發生時間，不需預繳稅款。

5.房地產企業開發的房屋已經以房地產企業名義分戶辦理了產權登記，企業直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執行《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》，還是執行《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》？

答：房地產企業銷售已辦產權登記的不動產，適用《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》；銷售自己開發的未辦產權登記的不動產，適用《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》。

6.開發單位代街道發放拆遷補償款，款由政府通過街道轉賬給開發企業，開發企業代街道向被拆遷戶發放，但街道（政府）要求開發企業就收到的拆遷補償款向其開具發票，以前在地稅時可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？

答：開發企業對受托代發的拆遷補償款可以開具增值稅普通發票，開票時應在備注里注明拆遷補償款（不征稅）。

7. 房地產開發企業按照《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）規定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價款包括哪些？

答：根據《財政部國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定， “向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。

房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

8.房地產開發企業以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價款（取得的財政收據抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發房地產項目，分公司（子公司）按一般計稅方法計算繳納增值稅時是否可以從銷售額中抵減上述土地價款？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）規定，房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產開發企業、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。

9.房地產企業銷售自行開發的毛坯房同時贈送家電業務，是否需要視同銷售？房地產企業銷售自行開發的精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

答：房地產企業銷售毛坯房或精裝房（裝修標準里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計提銷項稅，對銷售收入全額按銷售不動產征收增值稅。

10.買房送物業費，需要做視同銷售處理嗎？

答：不需要。

11.房地產企業沒收的定金或其他違約金，要區分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

答：未完成交易而沒收的定金或其他違約金不需要繳納增值稅，因為應稅行為沒有發生。

12.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計算增值稅時減少可扣除的地價么？

答：如不是降低地價的返還款，則房地產企業還可以原來支付的土地價款扣減房地產銷售額。

13.房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間如何確定？

答：增值稅納稅義務確定的前提是納稅人是否已發生應稅行為。對以買賣方式轉讓的不動產，應對照《商品房買賣合同》上約定的交房時間，房地產開發企業與購買方在合同約定的交房時間之前完成房屋交付手續的，以實際交付時間作為納稅義務發生時間。因房地產開發企業原因造成延遲交房的，以實際交房時間作為納稅義務發生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產交付手續的，以合同約定的交房時間作為納稅義務發生時間。

對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉讓的不動產，房地產開發企業應以不動產權屬變更的當天作為納稅義務發生時間。

14.房地產開發企業預收款的范圍如何確定？

答：房地產開發企業的預收款，為不動產交付業主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產銷售合同之前收取的誠意金、認籌金和訂金等。

15.代收的辦證等費用是否屬于價外費用？

答：房地產開發企業為不動產買受人辦理“兩證”時，代收轉付并以不動產買受人名義取得票據的辦證等款項，不屬于價外費用的范圍。

16.房地產開發企業出租不動產，城市綜合體、商業地產的運營公司出租商鋪，工業企業、政府產業園區出租廠房、企業孵化器出租辦公場所，租賃合同中約定免租期的，是否要按照視同銷售繳納增值稅？

答：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷售情形。

17.《國家稅務總局關于發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）中“當期銷售房地產項目建筑面積”“房地產項目可供銷售面積”是指計入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產權證的地下車位建筑面積？

答：不包括。

18.企業轉讓建設用地指標收入是否要繳納增值稅？

答：按 “銷售無形資產-其他權益性無形資產”繳納增值稅。

19.“房地產開發企業采取預收款方式銷售的，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅”，何時清繳？預售過程中與其他項目共同取得的進項稅額如何劃分抵扣？增值稅預繳后是按月清算，還是達到銷售時點后統一清算，是否月度時僅預繳即可？

答：采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。其中，一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款；小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。

按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》的規定，納稅人采取預收款方式銷售不動產的，其納稅義務發生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。納稅人銷售不動產，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定的納稅義務發生時間，計算應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

20.房地產開發企業當期允許扣除的土地價款，是不是用當期預收的房款，根據每套房屋的單價，折算出對應銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？

答：允許扣除的土地價款不是根據當期預售的房屋面積計算確定，而是根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第五條規定，按照以下公式計算：

當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。

21.房地產開發企業從銷售額中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據，但在實際中，一般繳納土地競拍保證金才能取得財政監制票據，繳納其他土地款都是取得繳款書，財政部門不更換票據。所以是否從銷售額中扣除的土地價款必須取得省級以上（含省級）財政部門監制的財政票據？

答：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。上述財政票據包括財政部監制的《安徽省政府非稅收入一般繳款書（收據）》。

22.國家稅務總局公告2016年第18號第五條中土地價款扣除使用的建筑面積數據，是指總體規劃面積、施工證面積、還是預售證面積?

答：土地價款扣除使用的建筑面積是指當期銷售房地產項目建筑面積，即當期納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。

23.同一法人多個項目滾動開發，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產項目的銷售額中抵減？

答：房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。

24.房地產開發企業一個項目開發的房產全部銷售后，如有進項留抵稅額，如何處理？

答：房地產開發企業的進項留抵稅額，可以結轉下期繼續抵扣，但按現行稅收政策規定不能退稅。

25.關于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉讓幾十年使用權。該轉讓行為土地增值稅一般被視同轉讓不動產，在增值稅法規下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

答：根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》，銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業務活動。轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

上述出租車位行為，不涉及轉讓不動產所有權或永久使用權，因此不屬于銷售不動產，應按照不動產租賃服務繳納增值稅。

26.房地產開發企業在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發的所有房地產是作為一個整體開發項目，根據其取得的第一個《建筑工程施工許可證》時間判定是否屬于房地產老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產項目，根據每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間判定是否屬于房地產老項目？

答：房地產開發企業對2016年4月30日前取得的土地采取分期開發的，且第一個《建筑工程施工許可證》的開工時間在2016年4月30日之前的，企業可以將該土地上各期開發的房地產作為一個整體開發項目，選擇適用房地產老項目增值稅簡易計稅政策；也可以將各期開發的項目作為獨立房地產項目，根據每期取得的《建筑工程施工許可證》的時間或合同約定開工時間，選擇適用房地產新、老項目增值稅稅收政策。

27.房地產開發企業自己建設、自己運營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產，其進項稅額是否需要分期抵扣？

答： 根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）的規定，房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。因此房地產開發企業的上述不動產，不需要實行分期抵扣。

28.房地產老項目轉租是否適用簡易征收？

答：根據《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》的規定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產，可選擇適用簡易計稅方法，按5%的征收率計算應納稅額。

29.《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”請問：這里所指“在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。”是指房產企業不需要分期抵扣，還是進行該項目施工的施工企業不需要分期抵扣？一些企業的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費可以分兩年分別按60%、40%抵扣進項，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進項？

答：《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）中施工現場修建的臨時建筑物、構筑物的進項稅額不適用分期抵扣規定，是指修建臨時建筑物或構筑物的納稅人應將上述臨建設施的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。

根據《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第15號）第二條的規定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進項稅額才可適用不動產分期抵扣規定。

30.房地產開發企業中的一般納稅人存在多個房地產開發項目，是否可以根據規定分別選擇簡易計稅方法或一般計稅方法計稅？

答：根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可選擇適用簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅；銷售自行開發的房地產新項目，應適用一般計稅方法計稅。因此，房地產開發企業存在不同時期開發的多個新老項目，可按上述規定分別選擇適用簡易計稅方法或一般計稅方法計稅。

31.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計稅方法計稅的，是否可以扣除對應的土地價款？

答：房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，選擇簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

32.房地產開發企業開發的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產，如開發項目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計稅方法嗎？

答：不可以。同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法。

33.營改增后，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，預繳和申報都怎么操作？

答：根據《國家稅務總局關于發布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在取得預收款的次月納稅申報期，按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照規定的增值稅納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照規定的增值稅納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

34.全面推開營改增后，房地產開發企業“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

答：房地產開發企業營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規定為：“房地產開發企業〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。甲方的上述行為屬于銷售不動產，應按‘銷售不動產’稅目征收營業稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按‘建筑業’稅目征收營業稅。”

營改增后，房地產開發企業〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權并辦理施工手續后根據其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續。房地產開發企業的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產的相關稅收政策計算繳納增值稅。房地產開發企業未取得土地使用權，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務相關稅收政策計算繳納增值稅。

35.企業2016年5月份收到了廣告費用增某房地產企業反映，該企業近期投入了大量廣告費用，為一地房地產總項目銷售作前期宣傳，該總項目中既有工程老項目又有工程新項目，老項目已進入銷售期，而新項目才剛剛開始籌建，預計新項目工期和距離實際銷售期將超過一年值稅專用發票，5月份實際銷售的全部是實行簡易征收的老項目產品，預計這樣情況將一直延續到1年以后（或更長），如果按財稅[2016]36號文件規定：“第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額

主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算”。企業為此支付的廣告費用將全額不得抵扣進項稅額，只能作進項轉出，以后也不能抵扣，而這些費用中有部分是為后期新項目發生的，企業認為這樣規定對該企業很不公平，問，能否允許企業將該類費用暫作待抵扣稅額，等到該總項目銷售完畢后，再根據老項目和新項目銷售額計算不得抵扣進項稅額和允許抵扣進項稅額，再作稅務抵扣處理？

答：房地產開發企業應按照國家稅務總局公告2016年第18號，計算老項目應分攤前期宣傳廣告費，計算公式為：

不得抵扣的進項稅額=當期取得的總項目前期宣傳廣告費進項稅額

×（老項目建設規模÷房地產項目總建設規模）

注：上述問題解答僅供參考，具體執行以法律、法規、規章和規范性文件的規定為準。