土地增值稅多年來理不清、理還亂的復雜問題今年有可能明顯改變，地方政府正醞釀大范圍清算土地增值稅以增加收入，各地相關政策細則或陸續公布，部分地區還打算適度提高預征稅率。國稅總局和地方稅務部門以及相關業內人士均對土地增值稅問題作出了解讀。

　　據大智慧（6.89， 0.32， 4.87%）通訊社從地方稅務部門人士處獲悉，今年地方政府醞釀大范圍清算土地增值稅。業內人士預計今年各地稅務部門會根據當地情況陸續出臺清算辦法，加強土地增值稅清算工作。

　　目前，吉林、重慶等省市均醞釀出臺強化土地增值稅清算執行政策，甚至已進入征求意見階段。深圳市提出將加強土地增值稅清算工作力度，包括“強化清算工作”以及“適度提高土地增值稅預征稅率”。

　　據財政部數據，2013年全年地方財政收入（本級）6.9萬億元，同比增長12.9%.其中，稅收收入11萬億元，比上年增長9.8%. 地方增值稅8275億元，增長22.8%.土地增值稅3294億元，增長21.1%.

　　房地產企業應繳未繳土地增值稅究竟是法律問題還是會計問題？

　　中國政法大學財稅金融法研究所教授施正文表示，土地增值稅政策1994年便設立，多年過后，政策本身顯現出了一定漏洞。

　　土地增值稅實行預征清算制度，即納稅人在項目竣工結算前轉讓房產取得收入，如果因成本確定以及其他原因無法計算土地增值稅，可先預提預征，項目全部竣工后再進行清算。不過，實際操作中，因清算過程涉及環節太多，不少項目存在未按時進行清算問題。

　　國稅總局相關負責人表示，土地增值稅征管目前還面臨著一些困難和壓力，由于房地產行業經營情況復雜，土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產生執法風險。

　　一位地方稅務系統人士表示，地方一直在等國家稅務總局的執行細則，希望規范明確土地增值稅預征和清算環節的法規政策，但因遲遲未能出臺，各地醞釀根據當地情況出臺細則，以彌補土地增值稅征收執行中存在的政策缺口。

　　2013年11月24日，央視《每周質量報告》報道稱，在2005年至2012年8年間，多家房地產公司應繳而未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。涉事企業包括萬科、SOHO中國、富力、招商地產（19.17， 0.53， 2.84%）、合生創展、雅居樂、金地集團（6.20， 0.09， 1.47%）等45家上市房企。12月30日，央視直指龍頭房企萬科欠繳土地增值稅44億元。

　　翌日，萬科做出回應表示，不存在應繳未繳情況，稱“這只不過是一個會計問題”。華遠地產（2.45， 0.04， 1.66%）董事長任志強則大罵央視。

　　那么開發商究竟是否違規呢？對于房地產開發商來說，由于清算時點存在不確定性，是否達到清算條件，可以自行控制。地稅部門明確表示：

　　納稅人進行土地增值稅清算的義務在達到應清算條件后才發生。在未達到應清算條件前，即使達到稅務機關可要求清算條件，納稅人不主動進行清算申報也不違反規定。對于達到可清算條件的項目，依據《土地增值稅清算管理規程》的要求，稅務機關可以要求納稅人進行清算，也可根據項目情況和本單位清算工作安排，確定暫不通知清算，待條件成熟后再要求納稅人進行清算。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，萬科對達到清算條件的部分房地產項目，已經自行清算計提了應補繳的土地增值稅準備金，但實際并未將其繳入國庫，而是一直掛在了企業賬上。“計提”是合規的，并不意味著必須要入庫存，稅法亦無此要求。

　　浙江大學光華法學院副教授鐘瑞慶發文稱，地稅部門在決定是否要求某個房地產項目進行土地增值稅清算時，并不僅僅考慮該項目是否滿足了“可清算”的條件，而會同時考慮自身稅收任務的完成情況：在稅收任務確定可完成時，稅務部門會拖延清算時間，一方面，這么做可以避免本年度稅收基數抬高，影響下年稅收任務的完成，另一方面，在將來因各種原因導致稅收任務難以完成時，可選擇性地清算若干項目的土地增值稅來完成任務；反之，我們將看到及時清算甚至提前清算。各地稅務部門能完成稅收任務的難易不同，土地增值稅的清算時間也就隨之而異。簡言之，土地增值稅已被地方稅務部門作為一種“稅收蓄水池”使用。

　　不過業內人士表示，即使清算時間延后數年，但無法不了了之，最終還是會如數繳納給稅務部門。