1954年8月15日，臺灣為改革土地制度制定了“實施都市平均地權條例”，明確了“平均地權”的基本原則。從地理上講，臺灣地貌大部分為林地和山坡，耕地及都市土地面積都極少，而真正投入都市開發的土地更少。此種地理情事加之城市化建設的推進，導致“人多地少”之局面更加明顯且土地價格不斷飆升。1977年7月14日，臺灣制定并發布全文共59條的“土地稅法”，明確規定“土地稅分為地價稅、田賦及土地增值稅”，建立了通過稅法來規制土地管理和增值的基本框架。

　　“土地稅法”在此后經歷十余次更新，最近的一次修正是2010年11月24日。其中，臺灣土地增值稅的施行，不僅使臺灣能夠通過稅收杠桿實施土地增值管理以調控房地產市場，而且還能在貫徹量能負擔和稅負公平原則基礎上，獲得較為穩定充裕的財政收入。近期，曝光萬科拖欠土地增值稅款，引起業界對大陸土地增值稅制度的高度關注和強烈質疑。通過梳理和考察臺灣增值稅制的相關做法，可以從比較稅制的角度，對大陸現行土地增值稅制的原理、制度和規則進行檢討和反思。

　　1、對土地征收并不涉及房產。

　　在臺灣，土地增值稅的征稅范圍是土地自然漲價，其中設置典權時則為擬制的土地自然漲價。臺灣土地增值稅有兩個主要特征：一是針對土地及其所有權課征，并不涉及地上建筑物及其附著物；二是針對土地移轉和設定典權等權屬變動行為課征，其中土地移轉包括買賣、政府征收等有償移轉和遺贈、贈與等無償移轉。如此，臺灣土地增值稅是名副其實地對土地增值部分課稅，與建造在該土地上的建筑物及其附著物并無直接關聯性。臺灣對土地增值稅的課征對象還作了除外性規定，對部分土地免征土地增值稅。這些土地主要包括：因繼承或夫妻贈與而移轉的土地、各級政府出售或依法贈與的公有土地、受贈的私有土地或私人捐贈用于設立私立學校的土地，等等。其他未列入除外性規定的土地，均應在發生移轉或設定典權時繳納土地增值稅。通常而言，房地產企業開發商業房地產項目，均應按照稅法規定申報和繳納土地增值稅。

　　2、增值額計算明確，與后期建工費用無關。

　　臺灣土地增值稅以土地漲價總金額作為計稅依據。其計算方式是，以經核定之申報移轉現值減除如下兩個扣除項：一是前次移轉現值，如該土地未經移轉則為原規定地價；二是改良土地已支付之全部費用，包括已繳納之工程受益費、土地重劃費用及因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地者，其捐贈時捐贈土地的公告現值總額。臺灣采取地價規定制，對每一塊土地價格政府通常都會每三年重新規定一次。土地所有權人應及時在規定地價或重新規定地價的公告期內申報地價，否則按照公告地價80%核定其地價。也就是說，臺灣的地價是具體而明確可知的。至于工程受益費、土地重劃費用，原則上在土地可以平整待用時即可基本確定。在計算臺灣土地增值稅過程中，只要土地的地價明確，土地開發及相關費用核計終了，即便是地上建筑物尚未建造，土地增值稅亦可按照規定之稅率明確計算，且與后期建工費用沒有直接關系。

　　3、“漲價歸公”，僅對土地增值課稅。

　　臺灣實行房地分離的管理模式和課稅制度，土地和房屋分屬地政及建筑部門分別主管，且分別存在地價評議委員會和不動產評價委員會的設置。與此同時，土地稅和房屋稅分別立法，分別征收。其中，土地稅包括地價稅、田賦、土地增值稅三種。依“平均地權條例”關于“漲價歸公”的規定，土地所有權人于申報地價后之土地自然漲價應按規定征收土地增值稅。在臺灣，只要土地有自然漲價，均應且也僅能就土地增值部分課征土地增值稅。通常而言，房屋和土地往往相互依存，房屋本身隨著時間推移可能會有不同程度的貶值，但房屋所依附的土地卻往往是持續增值的。在邏輯上講，地上建筑物并不屬于土地固有構成，其價值上升或下降與土地增值稅亦沒有直接關系，對該建筑物所附著的土地價值也不會產生實質性影響，土地價值往往取決于其特定的區位所在和地理特性。是故，土地增值稅僅只針對貫徹制定“漲價歸公”政策的土地，而不涉及房屋及其建造事宜，有其合理性和正當性。需要特別說明的是，依臺灣“所得稅法”規定，個人及營利事業出售土地，其交易所得免稅。也就是說，就土地增值部分，免征所得稅，只征土地增值稅。

　　4、在實體和程序上嚴格遵循稅收法定。

　　在臺灣，土地增值稅是作為一章特別規定在“土地稅法”中，其與地價稅和田賦適用同樣的總則性規定和基本一致的程序性安排。在實體上，納稅義務人應按經核定的移轉現值扣除法定扣除項后，經由稅法規定的稅率和計算方式，計算出應繳納的土地增值稅稅款。盡管臺灣學界對現行稅法以土地公告現值而非實際交易價格作為課稅基準有批評意見，認為該做法脫離了稅法上的真實交易原則，但以公告現值方式確認漲價總數額有利于提高稅款計算的明確性和穩定性，可以避免人為調整交易價格而衍生不正當避稅。在程序上，土地所有權移轉或設定典權時，權利及義務人應于訂立契約之日起30日內向主管稽征機關申報其土地移轉現值，主管稽征機關則應于申報收件之日起7日內核定應納土地增值稅額，并簽發稅單送達納稅義務人。如此，土地增值稅的申報繳納和核定期間的總計時間在37日以內，加之土地增值稅的計算方式較為清楚明了，因而一般不會發生土地增值稅征收拖宕很久的情況。

　　總體而言，土地增值稅的核心要旨在于對土地增值部分課稅，以體現量能負擔和稅收公平原則。基于比較的角度，臺灣土地增值稅能真正體現對土地增值的課征，在具體課征中能與該稅種名稱實際匹配，且起到了對土地增值的調節效果；大陸土地增值稅則包括地上的建筑物及其附著物，這樣雖照顧到房地一體的屬性，但卻導致了在實體上土地增值與建工成本進行抵扣的形式矛盾，在程序上無法及時處理扣除項而影響到稅款的征收與清繳。

　　大陸土地增值稅未來的改進思路，可以圍繞課征土地增值稅的原初要義，逐漸回歸到對土地增值部分進行調節的基礎目標上來。其中最重要的具體建議是，在推動地價分離的前提下，剔除扣除項中最不具有確定性的建工成本等，通過在實體上簡化計算方式以達到程序上更加便捷有效率的目的。為保障土地增值稅改革的妥適性和可行性，在確保不增加綜合稅負基礎上，可以考慮在剔除建工成本等扣除項后所增加的稅負，在企業所得稅政策中得以適當補償。而最優的安排，則是參照臺灣稅法對土地交易采取分離課征模式，即免征所得稅，只征土地增值稅。