十八屆三中全會《決定》提出，“加快房地產稅立法并適時推進改革”。對此，我想圍繞以下十個問題來談房產稅改革，供參考。

　　基本居住不改和多套房大改的困境

　　房產稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　從目前地方財政收入的正規渠道看，增值稅的75%歸中央，營業稅改革為增值稅后，如果沒有新的稅種，未來地方財政收入在全部財政收入中的比例將進一步下降，幾乎沒有穩定的稅收收入。地方政府目前的開支，除稅收部分外，65%—75%來自于賣地、收費和借債。地方財政中，2010—2012年三年土地出讓金收入為年平均3萬億元，已高達地方政府年收入的40%—50%，有的地區更高。而且，從歷史的更長時間看，年度間收入很不穩定；從未來看，城市化的進程總有一天將基本完成，賣地財政也將終結。并且，目前的土地財政，形成地方政府擴大城區、大上項目、強征強拆、壟斷出讓、推高房價、實業趨落、房地產泡沫等一系列問題。那么，如何改革呢？

　　一些學者不主張房地產稅改革，而是進行微調，在其他方面開源節流。這種思路遇到體制和社會格局的變化：（1）按照黨的十八屆三中全會《決定》部署的農村土地體制改革，農民同地同價，減少征地范圍；（2）強調用地紅線、用途規劃管制，約束政府用地；（3）農民抵制強拆強征，征地難度越來越大。

　　結果就是地方政府的土地出讓金將大幅度下降，并越來越少，征地囤地儲備抵押給銀行借債的行為也將受到限制，其他借債行為也會因債務審計和考核大大減少。一方面，地方政府財政將遇到前所未有的困難，行政公務經費緊張，交通補助等公共服務開支將縮減，生態保護環境污染支出將不保，低收入人員保障將受到影響，城鎮基礎設施無法建設和維護；另一方面，住宅投資性需求也無法抑制，房價繼續快速上漲。

　　目前研究開征房產稅另一個方案的思路是：居民住宅年期不永續化，基本居住消費部分免征房產稅，對多套房累進開征房產稅，對企業開征房地產稅。具體表現為：（1）現有土地管理法使用年限40—70年，到期重新申請，按照使用期結束時的價格交納出讓金后可繼續使用，否則國家收回土地使用權和地面建筑。（2）住宅法定面積，或者第一套不征，從第二套起，按市價累進征收。比如，一居民在北京有四套住宅，都為150平方米，價格均為5萬元。第二套按市價2%征收，則需交稅金15萬元；第三套按市價3%征收，需交稅金22.5萬元；第四套住宅，按4%稅率征收，需交30萬元。

　　這個方案的結果是：（1）開征房產稅的前幾年中，由于累進征稅，加上房產稅擠出住宅交易，地方財政房產稅和房地產交易稅收入大幅度增加。（2）房產稅開征后，為了降低持有成本，多套房的居民將二套以上拋出，其一，使地方政府的房產稅減少，如果大部分都將一套以上房拋出，只保留居住房，由于第一套免稅，政府住宅房產稅部分又陷入枯竭；其二，如果僅開征企業的房地產稅，稅收負擔就會全部壓在企業身上，稅負過重會影響企業經營和就業崗位的穩定和增加；其三，房屋供應量大增，房價下跌，可能使銀行壞賬增加，金融風險加大，政府房產稅征稅價格水平也下降，收入也會減少。（3）城鎮居民基本消費住宅不交房產稅，二套要交稅，不論是一套還是多套，都只是在規定期限內有使用產權，過期不補則土地和建筑物無償收歸國有。

　　按照這種思路，一是雖然無損基本居住居民，但持有多套房的中產階層財富再分配過猛，將嚴重損害中產階層利益，不利于中產階層的擴大；二是中產階層拋完一套以上房產后，居住房產方面失去了地方財政的穩定稅源，不符合“居住并有房屋財產，政府就要提供公共服務，居住人相對應需要交納稅收”這一原則。這種思路方案的改革，雖然易于啟動，但是后患無窮。

　　顯然，房產稅改革不啟動，或者基本居住消費部分不改革而對多套房累進進行大改，這兩種思路，都是行不通的。

　　以永續使用權和繼承權換取征稅權

　　土地所有制改革的方向，是全部國有、永續使用。

　　對城鎮自然人和法人目前使用的城鎮國有和有使用年期的房地產，以永續使用產權換取政府的征稅權。而對不愿意選擇政府征稅改革的城鄉居民和法人，可以保留其目前到期收回和按未來土地出讓金價格重新交出讓金后再繼續使用的體制，但是如果城鎮居民到期后，不再繼續申請租期使用權的，改革目前無償收回地面建筑的規定，由政府以成本重置價收購地面建筑物；而對工商金融用地不選擇國有永續使用而不交房地產稅的，由于企業有其建筑物折舊收回財務制度，地面建筑則政府不進行收購，到期無償收歸國有。

　　不含土地出讓金的各類集體產權、軍產、工業產權、房改房等，率先進行改革，并且只有一種選擇，即國有土地和永續使用權改革，按規定交納房地產稅，予以合法化。

　　總之，土地所有制改革的方向，是全部國有、永續使用。對于房地產稅的開征應當進行特殊研究，制定方案，在大方向一致的前提下，妥善加以解決。

　　區分消費與投資并按居住面積分類征稅

　　不論是消費性房產，還是投資性房產，其進入交易環節，均按照市場交易價格征收房地產交易稅。

　　在中國城鎮，應當按照合理房價收入比的房屋價值征稅，才能為居民接受。

　　我認為，一個重要原則是，要區分消費性住宅資產與投資性住宅資產。消費性的住宅資產，即使價格奇高，但是居民只有一套并居住使用時，并不能變現為市價水平的價值性財富。而只有住房將其出售、出租，或者持多套時，才能表現為價值性質的財富。因此，對前者應當按照消費性住宅以合理的價格水平征稅，而對后者則按照投資性住宅資產的市場價格水平征稅。

　　對于居民不是用于投資，而是用于居住消費的，應當擠出房價虛高的水分，以當地上年的人均可支配收入、合理的房價收入比6，來確定下年應征房產稅的房價。

　　居住消費性質的第一套住宅，按家庭人均可支配收入6年可買一套人均50平方米的住宅計算房價，并且面積不論多大，都為消費性質，因此以消費性質房產價格的1%征收稅金。如北京市2012年城鎮居民人均可支配收入36469元，法定適當的居住面積為50平方米，合理的房價收入比為6，則每平方米應征稅價格為4376元，如果為50平方米，則征稅房價為218800元，1%稅率，2013年應征房產稅額為2188元；三口之家，150平方米的居住面積，2013年應征房產稅額6564元，200平方米則征8752元。平均來看，即使1%稅率分6年改革到位后，房產稅為北京三口之家年總可支配收入的0.6%，在可以承受范圍之內。當然，考慮人均可支配收入線以下居民的承受能力，我們后面設計分6年到位。

　　當房地產泡沫消失，房價收入比穩定在6，甚至低于6時，由于人均可支配收入是增長的，消費性質房產稅率確定與每個上年不斷增長著的人均可支配收入掛鉤，也是不合理的。然而，可能房價不斷上漲，泡沫經常性存在，這種情況下，仍以房價收入6確定的稅率征稅比較合理，因為它對城鄉居民的利益是一種保護機制。

　　第一套居住以外的住宅，視同投資資產，按市價1%征稅。前面已述，有的方案提出累進方案，對第二、三、四及以上多套房分別按年2%、3%、4%征稅。我認為，這是不合理的。一是因為地方政府的高出讓金，已經推動房價過高于居民平均收入水平，價格中包含著泡沫；二是世界上對居民多套房累進征稅的國家極少，都采取普稅制；三是累進稅太猛烈，將會導致房價大跌，引起金融動蕩。因此，我以為不論有多少套住宅，稅率都應當為市價1%.比如，150平方米的住宅，在北京某學區，市價每平方米10萬元，即1500萬元市價，年房產稅15萬元；在住宅小區，市價每平方米4萬元，年房產稅6萬元；而在昌平區，市價只有1萬元，則年房產稅為1.5萬元。而一家庭有五套房，共1500平方米，市價平均5萬元，則需要交75萬元稅收，實際就是不累進，業主納稅也很沉重。

　　不論是消費性房產，還是投資性房產，其進入交易環節，均按照市場交易價格征收房地產交易稅。

　　消費性房產稅低起步、小步走和分六年到位

　　設計按照居民收入的不斷增長，分六年使消費性質房產稅逐步達到目標的1%稅率水平。

　　一個城市中人均可支配收入中，含有工薪以外的許多收入，因此，就是消費住宅資產，按照合理價格水平征稅，對一些實際收入在該城市人均可支配收入水平以下較多的居民，負擔可能要大大超過0.6%.因此，設計按照居民收入的不斷增長，分6年使消費性質房產稅逐步達到目標的1%稅率水平。

　　達到目標稅率的時間為2020年。在2015年到2020年中，即2015年，基本150平方米面積內，按照0.167稅率征收，即1/6稅率征收；按照目標稅率，每年稅率上調1/6，在2020年達到1%目標稅率。

　　這樣的征稅方案，起步低，小步走，分六年到位，使城鎮居民逐步適應；城鄉居民收入增長，特別是工資增長，消費支出結構調整，分年消化消費性質房產稅部分；期間，可以工資增長與消費性質房產稅增加聯動，減輕工薪階層房產稅負擔。

　　對于投資性資產，按市價1%的稅率，不實行低起步和分年小步上調的方式，一年一步到位。

　　低收入人群減免

　　鼓勵城鎮退休居民，將房間出租大學生獲得收入，對所得收入免收個人所得稅。

　　對于退休金較低，甚至沒有參加退休社保的，以及參加以房養老的老年城鎮居民，對于失業無收入的城鎮家庭，對于統計在最低收入范圍的城鎮居民，嚴密甄別，適當減免其房產稅。鼓勵城鎮退休居民，將房間出租大學生獲得收入，對所得收入免收個人所得稅。業主去世，由子女繼承，或者賣出新業主，恢復按前述規定的房產稅征收。對有兩套房并養老金較低的退休居民，以及有兩套房的低收入居民，鼓勵出租另一套房，出租收入免征所得稅和投資性質房屋的房產稅，但需要交納消費性質部分房產稅。