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房產完工與否 財稅處理有區別
A房地產企業的會計小王最近心事重重，原來，A企業有多個房產項目，有的項目入住了，有的項目在建，還有的項目竣工出售了沒有入住，匯算清繳時怎么處理？小王已于2009年12月將所有項目的預收收入全部結轉了主營業務收入，可還是心里沒底，完工的項目一定要結轉收入嗎？未完工的項目結轉收入對嗎？
其實，小王的疑慮是很多房地產企業會計人員經常遇到的問題。如果處理不正確，企業匯算清繳時就會出現錯誤。
若商品房沒有收足全款，開發商一般不交付入住，因此，不論是對未完工建造階段的還是完工后未交付的開發產品所收取的款項，會計處理上一概反映在“預收賬款”科目。只有符合會計準則收入確認條件的才結轉收入。稅務處理上，依據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）第六條的規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。
以A房地產企業為例，2009年度，A企業完工交付B項目預收收入10000萬元，其中上年收入4000萬元；完工未交付C項目預收收入6500萬元，其中上年收入2500萬元；在建D項目預收收入3500萬元。2009年12月，A企業結轉B項目銷售收入10000萬元，銷售成本7500萬元。A企業各項目預計計稅毛利率均為15%，暫只計算營業稅，不考慮期間費用。
B項目開發產品，會計上已經結轉收入，且收取的預收款符合國稅發[2009]31號文件確認收入的條件，確認企業所得稅收入10000萬元，結轉成本7500萬元。
若B項目收取的預收款中4000萬元已經按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調整，則在2009年度應作納稅調減處理。
B項目匯算清繳應納稅所得額＝（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）＝2000－400＝1600（萬元）。
C項目不符合會計準則收入確認條件，會計上不結轉收入，但是按照國稅發[2009]31號文件規定，應確認企業所得稅收入6500萬元。
需要注意的是，C項目所得稅匯算不能按照預計計稅毛利率15%進行計算。若C項目符合國稅發[2009]31號文件其中一個完工條件即視為稅法意義上的完工，此時企業應結算計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當年度應納稅所得額。若C項目上年度所收取的預收款中2500萬元按照預計計稅毛利率在上一年度匯算清繳中作過納稅調整，則在2009年度作納稅調減處理。
若C項目已知實際計稅成本為4550萬元，則C項目匯算清繳應納稅所得額＝（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）＝1625－250＝1375（萬元）。
在建D項目預收收入3500萬元，會計上不結轉收入，也無法計算計稅成本。但是其符合國稅發[2009]31號文件所得稅收入確認條件，應確認企業所得稅收入3500萬元。其屬于未完工開發產品，應先按預計計稅毛利率計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。所以，D項目匯算清繳應納稅所得額＝3500×15%－3500×5%＝350（萬元）。
不考慮期間費用，A房地產企業應納稅所得額＝1600＋1375＋350＝3325（萬元）。
綜上所述，以上3個項目都符合稅法的收入確認條件，企業所得稅處理有所差異，而會計上全部結轉收入也是不對的。
【我要糾錯】 責任編輯：zoe
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