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開發產品完工后交付使用,會計上要確認收入,“開發成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉銷售成本。
會計處理上,無論資產負債表日還是財務報告報出日,成本項目反映的成本費用不一定能夠全部取得結算發票,為了確保會計損益真實、準確,也包含了為準確核算單位建筑面積開發成本預提的成本費用。所以,開發產品完工后,按照已售建筑面積和單位成本結轉的銷售成本,從會計報表上能夠反映開發項目的實際經營情況。
稅務處理上,國稅發[2009]31號文件第九條規定,開發產品完工后,企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第三十五條規定,開發產品完工以后,企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。
上述稅法規定的內容可概括如下:
1.開發產品當年度完工必須結算計稅成本。
2.根據結算的計稅成本,對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當年度應納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日,即完工年度企業所得稅匯算清繳前。
由此產生的會計成本與計稅成本差異表現在:
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比,計稅成本只考慮實際毛利額,不考慮實際結轉成本。
2.會計成本年終結算止于資產負債表日,計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提;計稅成本則規定,預提成本費用不超過國稅發[2009]31號文件第三十二條規定的范圍和標準。
4.12月31日~5月31日之間取得合法憑據,會計作為次年度發生的成本費用或沖減預提成本,稅法則可以計入當年度計稅成本。
【例】A房地產開發企業開發的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住,出包工程合同總金額為8000萬元,2008年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元。2009年4月取得的發票金額為1000萬元,A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結轉后開發成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日,企業的計稅成本包括:
1.2008年12月31日前已取得的發票5000萬元;
2.2009年4月取得的發票1000萬元;
3.不超過合同總額10%的預提成本800萬元;
企業的銷售成本當年度為8000萬元,企業的計稅成本當年度為6800萬元,差額為1200萬元。
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