三、改變抵債時間，享受免征契稅政策
（一）納稅籌劃法律依據
財政部、國家稅務總局《關于企業事業單位改制重組契稅政策的通知》（財稅[2012]4號，以下簡稱財稅[2012]4號）第六條規定：“企業依照有關法律、法規規定實施破產，債權人（包括破產企業職工）承受破產企業抵償債務的土地、房屋權屬，免征契稅；對非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，免征契稅；與原企業超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，減半征收契稅。”
（二）納稅籌劃方案
基于以上法律依據，如果即將破產的公司利用其土地或房屋進行抵債，則債權人應等待公司進行法定破產，然后用其破產財產———土地或房屋進行抵債可以實現免征契稅的目的。
【案例3】甲公司因嚴重虧損準備關閉，尚欠主要債權人乙公司5 000萬元，準備以公司一塊價值5 000萬元的土地償還所欠債務。甲公司與乙公司簽訂土地抵債協議，協議約定，甲公司以其價值5 000萬元的土地償還所欠乙公司債務5 000萬元。假設繳納契稅的稅率為4%，請分析如何進行納稅籌劃使乙公司的契稅最低。
籌劃前的契稅成本為：乙公司接受甲公司土地抵債應繳納契稅=5 000×4%=200（萬元）。
根據財稅[2012]4號對于免征契稅的規定，納稅籌劃方案如下：乙公司推遲與甲公司簽訂土地抵債合同的時間，即乙公司先以主要債權人身份到法院申請甲公司破產，待甲公司破產清算后再以主要債權人身份與甲公司簽訂破產財產———土地低債合同，合同約定甲公司以價值5 000萬元的土地抵償乙公司債務5 000萬元。
通過以上納稅籌劃，乙公司可享受免征契稅，比籌劃前可以節約契稅支出5 000×4%=200（萬元）。
四、通過三方協議，減少業務流程，節省契稅
（一）納稅籌劃原理
由于轉讓土地使用權或房屋而承擔的契稅是伴隨著業務流程的增加而增加的，因此，土地使用權或房屋轉讓的環節或流程越多，契稅也越多，為了實現節省契稅的目的，必須減少通過合同界定業務流程的減少。
（二）納稅籌劃方案
假設存在甲欠乙，乙又欠丙，而且所欠的金額又相等，如果甲用房屋或土地使用權抵乙的債務，乙又把從甲抵債而來的房屋或土地使用權用來抵丙的債務，則必須簽訂甲、乙和丙抵債的三方協議，協議中明確約定：甲賣給丙的土地使用權或房屋的價款視同為甲償還乙的欠款，并代替乙償還乙欠丙的欠款，就可以使房屋或土地使用權的銷售流程從兩個流程減少為一個流程，實現乙不繳納契稅的目的。
【案例4】華業公司欠石林公司貨款2 000萬元，石林公司欠亞美公司2 000萬元債務，華業公司與石林公司簽訂償債協議。協議約定：華業公司以其原價值2 000萬元的商品房償還所欠石林公司2 000萬元債務的協議。石林公司與亞美公司也簽訂嘗債協議，協議約定：石林公司從華業公司獲得抵債價值為2 000萬元的商品房抵債給亞美公司，用于石林公司償還所欠亞美公司的債務2 000萬元，假設繳納契稅的稅率為4%，請分析如何進行納稅籌劃使石林公司的契稅最低。
籌劃前的契稅成本為：石林公司接受華業公司抵債商品房應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元），亞美公司接受石林公司司抵債商品房應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元）。
在三方欠款均相等的情況下，納稅籌劃方案如下：石林公司與華業公司、亞美公司簽訂三方債務償還協議，協議約定：由華業公司將抵債商品房直接銷售給亞美公司，亞美公司將房款匯給華業公司，華業公司收亞美公司房款后再匯給石林公司償還債務，石林公司收華業公司欠款后再匯給亞美公司償還債務。
經上述籌劃后，三方欠款清欠完畢，且石林公司可享受免征契稅，只有亞美公司應繳納契稅=2 000×4%=80（萬元），石林公司比籌劃前節省契稅80萬元。