你是否想了解房地產從開辦、融資、預收、竣工、交房到清算全流程的納稅籌劃和涉稅問題？
正保開放平臺先進的網絡直播互動教學平臺，開設《房地產開發全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析》，以房地產開發流程為主線，按開發的時間順序介紹了房地產公司從拿地、項目公司設立、項目建造開發、開盤預售到竣工交房全流程各環節經常遇到的稅收問題和如何進行安全納稅籌劃。
| 課程名稱】 | 房地產開發全程納稅籌劃案例與涉稅問題解析 |
| 【上課時間】 | 周末班2013年7月20日 和 7月27日（上午9:00-12:00 下午14:00-17:00） |
| 【面向學員】 | 各房地產企業領導、主管財務工作人員和稅務師、會計師事務所人員， 全國學員不限地域可通過網絡學習，僅限35人。 |
| 【授課老師】 | 朱光磊：中國注冊會計師，南京大學MBA，從事房地產業務10年，現在某房地產集團從事稅務風險管理，同時擔任多家房地產集團稅務顧問，并為數百家房地產公司做過稅收培訓。 |
【授課內容】
一、 房地產開發流程與涉稅簡介
1、房地產開發流程簡介
2、房地產公司涉稅簡介
二、購買土地環節稅收風險控制關鍵點
1、購地合同所涉印花稅、土地使用稅、契稅風險
問題1：母公司、項目公司、國土局三方簽訂的補充協議是否要再次交印花稅？
問題2：印花稅的納稅主體是母公司還是項目公司？
問題3：如果沒有約定交地日期，如何交土地使用稅？
問題4：如果國土局沒有按期交付土地，項目公司如何交土地使用稅？
問題5：房地產公司開發用地的土地使用稅什么時候停止交納？
問題6：未辦理流轉手續的集體用地，由誰交稅？
問題7：如果土地出讓合同中沒有包含市政建設配套費，市政建設配套費通過規費的形式在前期報批報建時收取，這市政建設配套費是否作為契稅的計稅基礎？
2、房地分離如何繳納契稅
問題8：房與地分離，應該按什么作為契稅的計稅依據？
問題9：土地變性合同是否交契稅？是否交印花稅？
3、關注資本運作手法產生額外的稅收負擔
問題10：出售股權的行為是否屬于稅收籌劃？
問題11：乙公司決定改用該地塊土地使用權投資成立丁公司，再通過轉讓丁公司股權的方式來實現實質上的轉讓土地使用權，是否產生節稅效果？
4、拆遷補償用房的涉稅處理
問題12：拆遷補償用房是否交營業稅？計稅依據是？何時交？
問題13：拆遷補償用房是否交企業所得稅？計稅依據是什么？
問題14：拆遷補償用房土地增值稅如何處理？
5、集體用地房地產開發的特殊處理
問題15：以集體用地進行投資，取得定額收益，如何交稅？
問題16：由于企業搬遷取得的建筑物及固定資產補償款如何交稅？
問題17：聯合建房取得的收入如何交營業稅、土地增值稅、企業所得稅？
三、公司設立環節稅收風險控制關鍵點
1、選對公司注冊地
問題18：甲房地產公司是否應該將項目公司乙設立在B鎮？
問題19：條件變化后，C鎮招商條件有哪些陷阱？
2、注冊資本金與資本弱化3、分公司或子公司的選擇
4、開辦期的止點
問題20：乙公司的開辦期什么時候結束？
問題21：乙公司的開辦費如何進行財稅處理？
四、開發環節稅收風險控制關鍵點
1、境外設計費涉稅解析
問題22：境外乙公司為境內提供設計服務，乙公司如何交納營業稅？
問題23：境外乙公司是否需要在中國境內交納企業所得稅？
2、甲供材的避稅空間
問題24：哪些材料進行甲供可以實現甲公司從集團層面的節稅？
問題25：外墻面磚、門窗、幕墻是否是裝飾材料？
3、統借統還的法律形式
問題26：甲集團公司將貸款轉貸給乙公司，甲集團向乙公司收取的利息是否交納營業稅？
問題27：如何才能做到集團統借統還免除甲集團公司轉貸給乙公司的營業稅？
4、母子公司往來不需交營業稅
問題28：集團內資金往來，丙集團公司未向乙子公司收取利息，是否要被核定營業稅與企業所得稅？
問題29：甲集團公司將流動貸款給乙子公司占用，甲的流動貸款產生的銀行利息費用是否可以在企業所得稅前扣除？
五、銷售環節稅收風險控制關鍵點
1、購房俱樂部會員費的納稅時點
問題30：采用會員費形式取得的意向金，是否需交營業稅？甲房地產公司為收取的會員費補交滯納金合理嗎？
2、賣房送汽車是否混合銷售行為
問題31：賣房送汽車是否混合了銷售行為？
問題32：贈送的奔馳汽車是否應交增值稅？
問題33：贈送的奔馳汽車是否應交企業所得稅？
問題34：贈送的奔馳汽車是否代扣個人所得稅？
3、無產權證地下建筑是否可以轉讓
問題35：地上無產權證的架空層歸誰所有？
問題36：地下無產權證且非人防工程的地下車庫歸誰所有？哪份資料是界定可售建筑面積的權威資料？
問題37：地下人防改造的車庫歸誰所有？地下人防工程的轉租行為，要不要交房產稅？如交，是差額還是全額？地下停車場成本，可以按31號文的規定執行嗎？物業用房的成本如何扣除？
問題38：無產權證建筑物是否可售？
問題39：持有型地下車位不保留成本，是否要補交企業所得稅？
4、精裝房銷售的流轉稅問題
問題40：空調、整體櫥柜按什么交增值稅？
問題41：銷售樣板房中的床、桌椅、家電、軟裝是否交增值稅？
問題42：精裝房的裝修是否交契稅？
問題43：將銷售精裝房分劈成銷售房屋與裝修房屋，如何交營業稅？
5、購入在建工程開發銷售是否可以差額征營業稅
6、售樓處、樣板房的涉稅問題
7、合作建房
問題44：合營企業的法律形式與文件適用性分析
8、同是違約金納稅并不同
問題45：不履行合同而沒收張某的定金是否需交營業稅？
問題46：部分履行合同而收取王某的滯納金是否需交營業稅？
9、合同簽訂過程中應關注的財稅問題
問題47：地下車位是否應按無償捐贈不動產而補征營業稅？
六、竣工后環節稅收風險控制關鍵點
1、竣工備案的形式要件及涉稅后果
問題48：甲房地產公司是否需補企業所得稅與滯納金？
2、交房才是所有權風險轉移的標志
問題49：會計上，甲房地產公司的銷售成本是多少？
3、資產的后續計量與房產稅疑難問題
問題50：發生的固定資產改良如何增加資產原值？
問題51：Y項目的租金是否交房產稅？
問題52：出租的大型游船租金收入，是否交房產稅？
問題53：出租簡易農貿市場收取的租金是否交房產稅？
問題54：免租期的納稅義務人到底是誰？
問題55：如何區分獨立地下建筑和與地上房屋相連的地下建筑？
問題56：如何利用轉租不征稅進行籌劃節稅？
問題57：甲公司如何租賃房屋給乙公司可以實現經營最優化？
問題58：排氣管道是否要并入房產原值征房產稅？
問題59：以上各種車位如何交房產稅？
問題60：物業用房是否應交房產稅？由誰交？
七、企業所得稅應對方案
1、國稅發［2009］31號文亮點與漏洞解析
思考1：31號文規范了銷售期房的常規商業模式，收入以收付實現制進行確認；不適用于銷售現房的商業模式。成本的確認原則與收入的確認原則不能匹配，如何協調？
思考2：對于成本的分攤，規定了兩種分攤的標準，會導致不同的稅收后果，分攤標準的選擇有很大的籌劃空間，如何籌劃？
思考3：成本對象的選擇存在技巧，如何選擇最佳的成本對象？
思考4：商業地產二次以上成本調整及資產后續計量存在難題，如何解決？
思考5：31號文存在漏洞可以全額預提成本，如何操作？
2、收入的確認
3、成本計算與分攤
4、期間費用的處理
5、企業所得稅財稅處理案例
思考1：房地產公司的傭金到底是按5%還是10%扣除？
思考2：為什么說房地產公司的避稅重災區是在房地產公司的成本核算上？為什么說房地產公司的真實成本由工程決算人員掌握，財務人員僅是根據財稅需要進行組合而已？如何利用稅法漏洞進行成本籌劃？
思考3：成本籌劃的風險點在什么地方？
思考4：房地產公司的成本核算流程是怎樣的？
思考5：房地產公司的合同風險控制關鍵點介紹
問題61：乙公司籌建期業務招待費是否有扣除限額？
問題62：2010年乙公司如何進行財稅處理
問題63：2011年乙公司如何進行財稅處理？
問題64：2012年乙公司如何進行財稅處理？
6、關聯方借款利息扣除
