為適應新形勢下國內外經濟環境發展的需要，2006年2月15日財政部發布了新會計準則體系，此舉是對原有會計理念的一種突破，本文對新準則中與房地產業相關的規定進行了整理和闡述，并以此預測可能帶來的影響。

　　2007年1月1日，新會計準則在上市公司全面推行，企業財務報告的形式、內容、規則均發生重大變化，其對企業影響并不局限于財務報告過程，作為一門經濟語言，它還深入到經營活動的許多方面。實施新準則要求企業進行的不僅僅是一次技術操作，更是一定程度經營思維的改變。本文主要通過新準則的幾項變化，分析其可能對房地產行業產生的影響。

　　一、關于《投資性房地產》準則

　　（一）準則相關規定

　　《企業會計準則——投資性房地產》中所謂的投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權、企業擁有并已出租的建筑物。一般開發企業用于銷售的存貨（開發產品）、為生產商品提供勞務或經營管理而持有的自用房地產，均不屬于投資性房地產。企業取得的投資性房地產，應當按照取得時的成本進行初始計量，在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，但與以前有顯著不同的是：在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量，一旦采用了公允價值計量，便不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，且以資產負債日投資性房地產的公允價值為基礎，調整原賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　（二）引入公允價值計量模式對房地產企業帶來的影響

　　1.采用公允價值模式，將會增加企業當前利潤。目前企業的投資性房地產幾乎都是以歷史成本計價的，并存在很大程度的升值，通過公允價值計量模式可以挖掘房地產企業的潛在價值，使資產的價值得以體現。上市房地產企業盈利的真實反映，能為投資者做出正確的投資決策提供依據。另外，資產的計量從成本價值轉向公允價值時，凈利潤的波動幅度會加大，特別是擁有較多投資性房產的企業，資產總額和凈資產規模都將大幅上升。為避免利用新準則操縱利潤，準則明確規定：將自用房地產或存貨由成本計量轉換為公允價值模式計量的投資性房地產，轉換當日的公允價值小于原賬面價值的差額，直接計入當期損益；公允價值大于原賬面價值的差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益，不能確認為變更當時的收益，這樣就避免因計量模式的變換來控制利潤的浮動。另外，采用新會計準則后，盈利大幅波動也可能只是一次性的，原因在于房地產企業自2007年采用公允價值計量模式為基數，以后即使投資性房地產估值變動，其影響也不會像過渡期這么大。從長遠來看，新準則將會降低房地產企業因投資性房產的估值變動引起的盈利波幅。

　　2.采用公允價值模式對企業所得稅和房產稅的影響。（1）企業所得稅是房地產企業的重要稅負。首次使用公允價值計量的房地產企業盈利會有大幅上升，這一變化主要來源于重估增值部分，是否對這部分收益征收所得稅是人們普遍關心的問題，從稅法遵從收付實現制的角度來分析，此項稅負發生的可能性較小。另外，就近期而言，國家為了鼓勵上市公司盡早采用新會計準則，很可能會維持原有的稅收政策。但由于不再對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，按現行的稅收政策就會相應增加企業的應交所得稅。（2）房產稅是擁有大量投資性房地產的地產企業的另一項重要稅種，根據不同情況，目前有兩種征收標準：一是按租金收入的12%征收；另一種是按投資性房地產原值的80%征收1.2%的房產稅。新準則執行后，對于適用第二種征收標準的房地產來說，采用原賬面價值還是新的公允價值作為計征依據是至關重要的。按原賬面價值征收，則對房產稅沒有影響，若按公允價值作為征收依據，影響程度將會大幅上升，從政府鼓勵企業運用公允價值計量模式的角度分析，新準則執行之初，不會對企業稅負造成太大的影響。

　　3.對企業融資能力的影響。資產規模是影響企業融資能力至關重要的因素，引入公允價值計量模式后，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值，從而擴大企業的總資產規模，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升，有助于企業提升融資能力，并在一定程度上緩解目前房地產企業資金鏈緊張的局面。

　　二、《借款費用》新準則擴大了資本化范圍

　　新的《借款費用》準則規定：借款費用可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的應當予以資本化。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或者可銷售狀態的資產，包括固定資產和需要經營相當長時間的購建或者生產活動才能達到可使用或可銷售狀態的存貨、投資性房產等。新準則突出了“需要經過相當長時間的構建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態”這個條件，允許符合該條件但是歸為存貨或投資性房地產上的借款費用資本化。而舊準則只認為固定資產符合該條件，相比之下，新準則擴大了符合資本化條件的范圍。

　　我國房地產業的開發資金回收期比較長，而且借款金額巨大，《借款費用》準則中對利息資本化條件放寬，有助于提高企業業績，使房地產企業的當前年度的會計利潤得以上升，更有利于緩解已上市的房地產企業在增發新股時，受《證券法》關于增發股票企業最近一個會計年度的加權平均凈資產收益率不得低于10%的制約所帶來的指標壓力，暢通了上市地產企業在資本市場的融資渠道。此外，新準則對借款費用資本化的規定還明確：長期未開發的土地儲備所包含的借款費用不能再資本化，而是計入財務費用，這將給持有長期未開發土地儲備的地產公司的當期利潤帶來負面影響。在公開信息方面要求披露借款費用資本化率和利息資本化金額的規定，有助于了解上市地產公司的融資狀況。

　　三、與房地產相關的其它新準則

　　（一）新實施的《企業會計準則第1號-存貨》取消了后進先出法，以先進先出法、加權平均法或個別計價法確定發出存貨的實際成本，這一做法與國際會計準則相一致

　　由于期末存貨按照較早期間的單位成本計價，使得資產負債表不能真實反映財務狀況，特別是在物價持續上漲時，將嚴重低估存貨；企業可以利用期末大量采購而達到減少當期利潤的目的，從而對建造周期較長的房地產企業的真實盈利產生一定的影響。采用先進先出法更能準確的反映公司的開發成本及長期經營情況。

　　（二）在債務重組方面

　　新的會計準則所規定的重組條款與以往有所不同，原先因債權人讓步而導致債務人豁免或者減少償還的負債所得計入資本公積，不確認損益。新準則對此做了修改，引入了公允價值。債務人以現金、非現金資產和債務轉為資本等方式債務重組的，債務人應當將重組債務的賬面價值和相關資產公允價值之間的差額計入當期損益，同時抵債資產公允價值與賬面價值的差額，分別計入當期損益或資本公積。這對于無力償還債務的房地產企業而言，一旦獲得債務豁免，其重組年度的利潤將有所提高。

　　（三）減值準備計提的新規定

　　現有會計制度規定：已經計提減值損失的資產，如果資產價值恢復，則資產減值損失可以轉回。新準則規定：資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。這條規定對上市地產公司有較大的影響。以往公司盈利上升時，則多計提跌價準備；盈利下滑，再將跌價準備沖回，這種做法曾是上市公司調節利潤的手段之一，新的資產減值準則實施后，計提的固定資產、無形資產和長期投資減值準備在以后會計期間不得轉回。因此，如房地產開發企業以前年度已大幅計提減值準備以隱藏利潤的，在2006年度必須沖回。由此可以預計，2006年上市地產公司將被迫反映隱性利潤，從而會較大程度的影響當期業績，并在以后年度計提減值準備時會更加謹慎。

　　以上所述僅是新準則體系中與房地產行業相關的一些規定，它的實施既有助于會計適應經濟發展進程能力的提升，又進一步保證了會計信息公開透明、高質量的要求，使房地產行業擁有接近國際標準的會計規范來反映經營及投融資活動。本文通過對會計處理的理解、分析預測新準則對地產企業利潤、融資能力及涉稅項目可能帶來的影響，為更好的實施新準則體系，實現平穩過渡做好相應準備。