高檔別墅是身份的象征和體現，購置別墅的消費者屬于高端消費者，他們對于別墅有著怎樣的期待？

　　墅是居所，更是一種生活方式。房子從外觀到內部設計，或充滿古典氣息，或現代感十足。

　　透過碩大的落地窗，放眼可見遠處的一脈青山。臥室、客廳寬敞而舒適。房子四周亭榭相連，奇花異樹點綴其間。一個人時可享受私人泳池，朋友來時，可相邀去打高爾夫。

　　有人說，別墅市場是個奢侈品市場，越貴越有人買單。

　　記者在調查中發現，購置高檔別墅的消費者基本上都是一次性付清房款。消費人群以頂尖財富階層和高收入人群為主，消費人群中有跨國公司總裁、國企或民企老板、回國創業成功的海歸、影視歌明星等。他們對于高檔別墅的要求可謂“苛刻”。

　　然而，開發商競相打造的天價樓盤，卻有著截然不同的市場表現：有的供銷兩旺，有的乏人問津。消費者對高檔別墅說“不”的原因究竟是什么？

　　理由一：定位與實地環境脫節

　　別墅樣本：國花園

　　前不久在燕西臺買下一套價值1000多萬元別墅的方先生表示，自己花了將近半年時間挑選別墅。國花園是他當初挑選的重點，其異國風情的西式建筑風格很有吸引力，但實地看了以后，還是放棄了。方先生覺得，國花園周邊沒有其他別墅項目，缺乏類似中央別墅區的別墅氛圍，孤零零的，居住的話，還是希望人氣旺一些。

　　記者了解到，國花園私家山水園林別墅一期占地面積23.4萬平方米，規劃建設幾十棟獨立別墅，企圖打造“以生態為主線、水資源為基礎，自然環境優美、服務設施完善”的超低密度國際化別墅群。國花園獨棟別墅私家庭院每戶占地面積最小達6畝（約4000平方米），每戶建有1200~2300平方米的西方宮廷式建筑，4000~7000平方米的私家山水庭院，并建有私家專屬的湖泊。

　　售價3000萬元/套起的國花園，地處通州運潮減河南側，周邊缺少其他別墅項目。業界專家馬利東指出，國花園最大的問題，就在于產品定位有誤。現有區域，更適合作為建造高端人士的商務會所。

　　理由二：完全克隆，無視地區差異

　　別墅樣本：天倫隨園

　　在溫榆河別墅區和西山別墅區均有置業的王先生告訴記者，當時在網上看到有關天倫隨園的介紹和圖片后就心動了。于是，他很快與天倫隨園的售樓人員約好看房。到了現場后，他很失望：“園林式的設計呆板，缺乏生氣，建筑本身和外部環境也不協調，沒有渾然一體的感覺。感覺每一部分都是割裂的，不倫不類。”

　　2006年，中式別墅代表項目觀唐和易郡都取得了不錯的銷售業績，前者賣出了65套，后者更是突破了百套大關，而天倫隨園的總銷量卻始終徘徊不前。

　　京城別墅市場涵蓋了美式、歐式、中式等多種類型。據記者了解，目前，東方普羅旺斯、觀唐、優山美地等銷售情況較好的別墅項目，都是在吸取各種風格流派精髓的基礎上，根據本地客戶的居住需求進行了改良和提升。這種“模仿+創新”的做法取得了很好的效果。

　　位于昌平縣城的天倫隨園，完全模仿在蘇州大獲成功的蘇州天倫隨園，但開發商忽略了蘇州和北京在城市風貌、建筑環境和審美情趣等方面的差異，因此， “南橘北枳”，沒有市場吸引力也就不足為奇了。專家建議，建造別墅也要因地制宜，完全克隆，不考慮本地區的文化、人文特點，產品自然難有市場緣。

　　理由三：外部景觀缺失

　　別墅樣本：財富公館

　　來到財富公館，剛好碰到一位前來看房的張先生。從事IT業的張先生在玫瑰園有一套300多平方米的別墅，想換一個環境更加優雅、交通更加便利的別墅。他說，考慮財富公館，是因為這里交通比較方便。看完后，張先生對別墅室內空間大小和格局設計還比較滿意，但對外部配套環境不滿意，認為庭院的空間太小。

　　財富公館所在區域、建筑體量以及銷售單價和總價堪稱豪宅之最。施工之前，財富公館借鑒了國內外頂級奢華別墅樣板，如紐約長島、法國地中海、香港半山及淺水灣等，力圖打造內地頂級別墅。但0.58的容積率以及缺乏設計的外部景觀環境明顯影響了其頂級別墅的定位，消費者反應也比較冷淡。

　　真正的高檔別墅應是舒適的內部環境和優美的外部景觀的自然融合。并不是價位越高，就越高檔。價高要高得其所。

　　理由四：居住空間舒適感欠缺

　　別墅樣本：麥卡倫地

　　為了更好地吸引購房者，開發商通常會采取一些優惠措施，如贈送地下室、閣樓等，此類措施的確能對銷售起到一定的促進作用。記者在麥卡倫地的銷售處了解到，麥卡倫地別墅地上面積在280~380平方米之間，為吸引客戶，麥卡倫地將贈送閣樓。對此，購買了溫哥華森林的曹女士表示，“麥卡倫地的內部設計不太完善，讓人有一種壓抑感，居住舒適度不足。雖然會贈送閣樓，但對我而言，不具備特別的吸引力。”

　　專家表示，麥卡倫地銷售業績不突出的原因，主要是別墅整體表現不足以支撐其居高的價位，特別是內部居住空間的設計是一大硬傷。開發商希望在奧北別墅區域，樹立獨特的別墅品質，但是就戶型設計而言，只是簡單地放大了面積、加多了樓層，沒有注重提升室內空間的精巧布局，提升居住質量。

　　缺乏舒適感北京八大別墅區

　　溫榆河別墅區、潮白河別墅區、泛CBD別墅區、亦莊別墅區、城南別墅區、西山別墅區、昌平八達嶺別墅區和亞奧京北別墅區。奧北別墅區是2006年京城別墅市場最受關注的區域。