有跡象表明，2006年7月我國關于限制外資炒房的“171號文”，日前在多個城市有松動苗頭。凱雷基金一口氣吃進上海110套別墅，加拿大三五集團、美國漢斯、摩根士丹利等多家海外投資機構與開發商也已在華南、華東正式進軍房地產業。業內人士判斷，上海等城市沉默多時的海外基金購房潮將重新回暖。

　　限不限外其實是個偽命題。“限外令”出臺之前，外資入主內地樓市已面臨許多障礙。不管是出于無奈還是利益需求，房地產開發商都更愿意與當地權勢投資群體結盟。這是中國經濟轉軌中權力資本化與資本權力化的表現形式。不久前，全國人大常委賀鏗做了一回“皇帝的新裝”中敢于說真話的小男孩兒，直言官商勾結是地方房地產調控不力的硬傷。

　　直到現在，關于通過“限外”來抑制房價的做法，坊間仍然有贊同與反對兩種聲音。不過，正所謂上有政策、下有對策，一些外資基金并沒有冷靜觀望，而大都選擇繞道而行。比如花旗集團、德意志銀行均通過股權投資方式，分別參股上海徐房集團與珠海一大型民宅項目。國家統計局數據顯示，2006年前三季度中國樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長率高達46.6%.看來，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會因為一紙限令而畏縮不前。

　　面對中國樓市這塊大蛋糕，外資雖然面臨著準入問題，但他們更在乎投資的風險與收益。要知道，外資大都不是來玩游擊戰的，而想做長線投資，將來拿著項目到海外上市什么的。這就從客觀上要求其挑選樓盤時會謹小慎微，除可能不看風水外，資產負債及損益、現金流量等硬指標，他們無一例外會弄個一清二楚。正可謂雙向選擇，想渾水摸魚的開發商，即使又有地盤又有話語權，且牛氣哄哄，也只有靠邊站的份兒。

　　可內資并不這樣想。他們為“限外令”的出臺沾沾自喜，以為是天賜良機。然而本性難移，他們以先入為主為第一宗旨，一窩蜂地上馬項目，如遇利潤率不盡如人意或是信貸收緊導致資金鏈吃力，又會轉戰他途，比如2006年以來一路躥紅的A股市場。溫州民資最具代表性，房地產投資乏味，于是高調進入股票與基金市場。據悉，僅2006年5月一個月，溫州股票交易額就達170億元。

　　一邊是位“葛朗臺”，一邊是個馬大哈，外資與內資入主中國樓市的態度迥然不同。在“限外令”的日子里，外資基金一邊休憩，一邊重新審視政策風險并考慮進入路徑的創新；而內資則歡天喜地地四處玩大手筆，雖然宏觀調控力度不斷加強，但對不少非理性的投資者來說，仍然仿佛“滿城盡是黃金樓”啊。

　　“限外令”產生了逆向激勵效應。外資投資機構變得更加剽悍，中國本土投資機構仍然那么散漫，作為政府核心治理目標的房價漲速依舊居高不下。于是我們看到，這廂是北京CBD 、亞運村等高端項目呈現出頹勢，那廂是外資津津有味地挑揀、運作著最合適但未必大手筆的項目，這些項目的回報率與可持續性令中國民間資本望塵莫及。

　　有人稱“限外令”馬上要解凍（其實有的地方已經事實解凍），那么，有必要思考的是，解凍之后內資勝算幾何，如何與外資競爭與合作？可以預見，未來中國大中型房地產開發商將以聯合海外投行和基金為主，進行融資模式轉型。可以說，將虎視眈眈中國房地產市場的外資臉譜化的做法，的確有失偏頗。對中國樓市的投融資活動，我們應導而不應限。