《國際會計準則第40號—投資性房地產》適用于投資性房地產的確認、計量和披露，其目標是規范投資性房地產的會計處理和相關披露要求。2004年，國際會計準則委員會對該準則進行了修訂，并自2005年1月1日生效，取代了2000年發布的《國際會計準則第40號—投資性房地產》。我國財政部于2006年2月15日發布的第3號會計準則即為投資性房地產準則，該準則體現了與國際會計慣例接軌的精神，借鑒了《國際會計準則第40號—投資性房地產》中的相關規定。但是，兩者之間仍然存在一定的差異，尤其是在計價模式的選擇問題上，國際會計準則以公允價值為主導，而我國準則體現了對公允價值謹慎使用的原則。

　　本文主要描述國際會計準則中關于投資性房地產計價模式的相關規定及其具體運用。雖然關于該準則最新的修訂也已經是在兩年之前，但現在研究該準則中的詳細規定并不過時，它有助于理解國際會計準則與我國會計準則之間的差異，以及產生差異的原因，從而有利于更好地運用投資性房地產的計價模式，準確把握我國會計準則的制定精神和改進方向。

　　計價模式

　　《國際會計準則第40號—投資性房地產》允許主體在成本模式和公允價值模式兩種計價模式中任選其一。

　　成本模式

　　成本是指資產購置或建造時，為取得該資產而支付的現金或現金等價物的金額、或其他對價的公允價值、或者在適當時候按照特定要求進行初始確認時歸屬于該資產的金額。采用成本模式，要求投資性房地產在初始計量后采用折余成本（減去任何累計減值損失）予以計量。

　　在國際會計準則第16號中提出了兩種模式：成本模式和重估價模式，第16號準則主要是規范固定資產的確認、計量和披露，而投資性房地產若是選擇了成本模式，可以比照該號準則中成本模式的相關規定進行處理。而按照《國際財務報告準則第5號—持有待售的非流動資產和終止經營》，符合持有待售分類標準的（或歸類為持有待售的處置組中包含的）投資性房地產應按照《國際財務報告準則第5號》核算。

　　公允價值模式

　　在公允價值模式下，投資性房地產在初始計量后以公允價值計量，公允價值的變動確認為損益。

　　所謂公允價值，是在公平交易中，熟悉情況的當事人之間自愿據以進行資產交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購買者和自愿的銷售者雙方都對投資性房地產的性質和特征、其實際和潛在的用途，以及資產負債表日的市場狀況適度熟悉。“自愿的當事人”包括了自愿的購買者和自愿的銷售者。自愿購買者是指自愿而不是被迫購買，該購買者既不過分急于也不準備按任意價格購買。假定的購買者不會支付高于由熟悉情況的、自愿的購買者及銷售者構成的市場所要求的價格。而自愿的銷售者則不是一個過分急于出手，也不是一個準備接受任何價格的被迫的銷售者，更不是一個抱著固定價格不放，而不理性考慮當前市場狀況的銷售者。自愿銷售者愿意根據市場條件，以所能取得的最好價格出售其投資性房地產。而“公平交易”是指在不存在特別或特殊關系的當事人之間進行的交易。這種關系可使交易價格不具有市場狀況的特征。這一交易假定是在非關聯方之間進行的，各方獨立地發生行為。

　　公允價值有別于常提到的另一個概念：使用價值。公允價值反映了熟悉情況的，自愿的購買者及銷售者的知識以及估計。與之相對，使用價值反映了主體的估計，包括可能是主體特定的而不是適用于一般主體因素的影響。例如，公允價值不反映以下因素（因為熟悉情況的、自愿的購買者及銷售者一般不具備這些因素）：將不同地理位置的房地產進行組合所產生的附加值；投資性房地產與其他資產之間的協同作用；只針對目前所有者的法定權利或法定約束；以及針對目前所有者的稅收利益或稅收負擔。

　　此外，投資性房地產的公允價值應該反映資產負債表日的市場狀況。之所以強調資產負債表日，原因在于公允價值是指定日期的特定時點上的價值。由于市場狀況可能發生變化，因此在另外一個時點上估計的公允價值的報告金額就可能不正確或不恰當。另外，實際上，公允價值的定義還假設了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當事人之間的公平交易中就很可能出現價格的變化。

　　值得注意的是，在確定投資性房地產的公允價值時，企業不應當重復計算作為單獨資產或負債確認的資產或負債。例如，電梯或空調等設備往往構成某一項建筑物整體的組成部分，通常應當包括在投資性房地產的公允價值之中，而不是單獨作為不動產、廠房和機器設備來確認；再如，如果某一間辦公室與配備的家具一同出租，辦公室的公允價值通常包括家具的公允價值，因為租金收益是配備了家具的辦公室的收益。在投資性房地產的公允價值中包括家具的情況下，企業不應當將家具作為一項單獨資產確認。

　　投資性房地產的公允價值也不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計價格，例如，由與銷售有關的任何人所給予的特殊對價或讓步等等。公允價值不反映為提高或改善房地產而發生的未來資本性支出，同樣的，也不反映由這些未來支出所產生的相關未來利益。

　　計價模式的具體運用

　　資產要進入會計系統進行反映需要衡量和確定價格。對于大多數資產而言，其賬面金額的確定并不十分困難，所以并不需要專業的估計。但是，投資性房地產具有其特殊性：第一，房地產作為不動產，價值量一般較大，估價的花費和資產的價值相比可能只占其很小的份額，從而使得估價可行；第二，房地產具有獨特性，不同房地產可能因為地理位置、結構、用途的不同，而在價值上差別很大，而且在企業持有房地產的過程中，其價值還可能發生很大的變化；第三，投資性房地產不同于機器廠房，其持有的目的在于未來出售或是出租，因此，一旦投資性房地產的價值大大提高，企業就很有可能將其出售從而獲得收益。所以，如果對所有投資性房地產都單單以最初獲得投資性房地產的歷史成本來反映其價值，顯然不能很好地為信息使用者提供所需的信息。此時，就需要對投資性房地產應計錄的價值進行重新評估。常見的房地產計價方法主要有以下幾種：

　　市場比較法

　　市場比較法（market comparison approach）是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法的理論依據是房地產交易中的替代原理。根據替代原理，在房地產交易時，當事人都會將擬交易的房地產價格與類似房地產的成交價格進行比較和分析，從而做出買或不買的決策。因此，類似房地產的價格之間必然會接近或相互影響。所以，在對投資性房地產計價時，可以用類似房地產的已知交易價格，通過比較、修正，從而得出計算對象的價格。運用市場比較法，要求在同一供求范圍內存在較多的類似房地產的交易，而對于不存在房地產交易活躍市場的，或是很少發生交易的特殊房地產則很難適用。

　　收益法

　　收益法（income approach）是求取估價對象在估價時點之后的正常凈收益，選取適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法以預期原理為理論依據，將投資性房地產不斷取得的年凈收益視為銀行存款利息，按照一定的利率，還原出房地產價值總額。這種計價方法主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產，而對于純粹消費性和無明顯市場經營收益的房地產，或是以自用、自住為目的的房地產則不適宜用收益法估價。

　　成本法

　　成本法（cost approach）一般以建造房地產所需要的各項費用之和為主要依據，扣除折舊，再加上一定的利潤和應納稅金來確定房地產的價格。然而，成本并不等于價格，有些成本的增加并不能增加房地產的效用或價值。因為這一原因，更多的時候是在對特殊目的、特殊建造、狹小市場或是無交易的投資性房地產計價時采用成本法作為估價方法。

　　比較上述三種方法，當采用市場比較法、收益法時，采用的是公允價值模式；而當采用成本法時，運用的則是成本模式。可以看到，房地產的計價方法并不是唯一的，而且不同計價方法的理論依據并不完全相同，所以計算出來的金額也是不相同的，甚至可能差別巨大。會計準則規范投資性房地產在確認、計量、披露等各個環節應記錄多大的金額才是適宜的，其實，也正是對如何選擇上述計價方法的規范。準則具體規定了在不同情況下應該采用何種計價模式，運用何種計價方法。在國際會計準則中提到：公允價值最好的證據是在活躍市場中對同一地理位置和相同狀況并具有類似的租賃和其他合同的類似房地產的現時價格。主體應注意辨別房地產在性質、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產有關的租賃和其他合同條款方面的差異。顯然，這里運用的是市場比較法。然而，很多時候并不存在上述情況，可能無法在活躍市場上找到類似的資產進行比較，此時，準則規定：在不存在上述的活躍市場現時價格的情況下，主體應考慮各種不同來源的信息，包括：（1）在活躍市場中，不同性質、狀況或地理位置的房地產的現時價格（或不同租賃或其他合同中的現時價格），對其進行調整以反映那些差異；（2）相似房地產在不太活躍市場的近期價格，對其進行調整以反映自按這些價格發生交易之日以來經濟狀況的變化；（3）根據對未來現金流量的可靠估計所作的折現的現金流量預測，輔以任何現有的租賃和其他合同，以及（如果可能的話）處于相同地理位置和狀況下相似房地產的當前市場租金等外部證據，采用反映當前市場對現金流量的金額和時間的不確定性估計的折現率。顯然（3）中提到的是收益法。而當投資性房地產不滿足上述條件，無法運用市場比較法和收益法進行計價，也即企業無法可靠確定公允價值時，應采用成本模式計量投資性房地產。

　　計價模式的轉換

　　《國際會計準則第8號—會計政策、會計估計變更和差錯》規定，只有能夠導致在企業財務報表中對交易、其他事項或情況進行更恰當的列報的情況下，才能自愿變更會計政策。而從公允價值模式變更為成本模式幾乎不可能導致更恰當的列報。《國際會計準則第40號—投資性房地產》中規定，如果主體原先按公允價值計量某一項投資性房地產，即使可比的市場交易變得不經常發生或市場價格變得不易取得，在該項投資性房地產處置（或變為自用，或主體為以后在正常經營過程中銷售而開始開發）之前，主體仍應繼續按公允價值對其進行計量。此外，在期末，企業還應當按準則規定對計價模式的相關信息進行適當披露。

　　（作者陳漢文系廈門大學管理學院會計系主任、博士生導師，何希婧系廈門大學會計學碩士研究生。）