資產價值的不斷變化帶來了估值問題。除了市場供求發生變化導致實體價值的變化外，單項資產的功能與其他資產的功能進行組合后，其功能價值發生的變化對估值方法的選擇提出了新的要求。

　　資產價值分為實體價值和功能價值，這兩種價值是不斷變化的，這就帶來了資產價值的估值問題。資產價值估值的必要性不僅發生在資產買賣場合，更多地發生在企業資本規模和資本結構調整以及企業并購之中。

　　就實體資產價值的估值而言，傳統上都采取歷史成本法，即按照資產當時的購建價格估值。這種方法是以實體資產交易當時的市場價格和建造價格作為資產價值的計算基礎，它有如下特征：（1）是以單項資產作為估值對象，不考慮某一單項資產和其他資產的功能協調所產生的價值；（2）是以供貨雙方進行該項資產交易時確定的價格，或建造時所實際支付的成本作為估價的基礎，不考慮資產使用后資產價格的變動；（3）是把單項實體資產作為一個市場上交易的商品予以估值的。對于購進的資產，供貨商是以出售其存貨的方式將單項實體資產賣給企業，而對買入企業無非是購進一個商品。對于建造的資產，供貨商是以存貨的方式將建筑資產所需的原材料賣給企業，而對于買入企業仍然是購進建筑資產所用的各種原材料商品。在這些存貨的交易中，交易雙方只是把交易物作為實體資產，而不是功能性資產來看待。

　　事實上，在單項實體資產的使用過程中，其價值必然會發生變化，變化之一是由于市場供求關系的變化，作為商品的單項實體資產的價值也會發生變化，這意味著單項實體資產的估值基礎不再是歷史成本價格，而是現實市價（可變現凈值）或現實成本價，對于購進的單項實體資產應該以現實市價作為估值的基礎，對于建造的單項實體資產應該采取現實成本或重置成本作為估值的基礎。變化之二是當購建的單項實體資產作為商品完成交易或建造并開始使用之后，單項實體資產就轉換為功能性資產，其價值就在于該實體資產所具有的功能價值，即實體資產的特定用途被使用后所帶來收益的能力。顯然，資產的實體價值與功能價值估值基礎有所不同，前者將資產作為商品來估值，后者以資產的特定功能作用效果作為估值基礎。基于這種差異，單個資產的估值就從以實體資產為基礎向以功能價值為基礎轉變，最為典型的單項功能資產的估值方法是未來現金流量現值。變化之三是購進的單項實體資產進入企業被使用后，就不再僅僅是孤立的單項實體資產，而是和其他資產有效地組合，這種組合不是以資產的實體性而是以資產的功能性為基礎的，單項資產的功能與其他資產的功能進行組合，其功能效應將會發生質與量的變化，導致單個資產功能的作用效果與整體資產功能的作用效果的不同。這樣，在進行資產估值時，不能簡單地將以單個資產的功能價值為基礎所估算的資產總值等同于以整體資產的功能價值為基礎所估算的資產總值。區分以兩種不同的功能價值為基礎所估算的資產總值十分必要。理論上，資產的使用過程中不同資產的功能匹配有三種情形，一是互斥功能，意味著不同資產功能的互相排斥使得資產的總體功能下降甚至不能發揮功能；二是獨立功能，意味著不同資產的功能之間不存在關聯關系，這時資產的整體功能就是單項資產的功能總和，這只發生在每個單項資產生產一種獨立產品的場合；三是互補功能，意味著要將若干種資產的功能有效地組合在一起才能提供一種完整的產品。通常的情形屬于第三種，這表明在對單項資產估值時，必須將有功能關聯關系的資產組合在一起作為估值的基礎。在實踐過程中就會產生一種矛盾：在資產買賣、資本規模和資本結構調整以及企業并購的許多場合之中，可能常常出現的是單項資產的估值問題，而單項資產的估值不與其他關聯資產聯系起來估值就難以準確。為了解決這一矛盾，在進行單項資產估值時，常使用的是以資產的實體價值為基礎的現實市價法、可變現凈值法、重置成本法；有時也采用以資產的功能價值為基礎的未來現金流量現值法，但它使用的前提是能夠單獨地確定單項資產未來現金流入和流出量。在企業中更多的情形是各單項資產的功能只有有機地結合在一起時，才能使單項資產的功能發揮作用，進而形成整體的功能價值，這時對單項資產的估值就轉化為對一組具有關聯關系的整體資產的估值，以致成為對企業的估值。這兩種估值顯然只能采取未來現金流量的現值法等以資產功能的作用效果為基礎的估值方法。