據(jù)報(bào)道，新的土地出讓金規(guī)則將會(huì)出臺(tái)，從消息來(lái)看，新規(guī)基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面：一是提高征用土地的補(bǔ)償費(fèi)用；二是對(duì)土地出讓金收支管理透明化、公開(kāi)化及長(zhǎng)期化；三是重新調(diào)整土地出讓金利益分配機(jī)制，在個(gè)人、集體、地方政府及中央政府之間，在長(zhǎng)期與短期之間建立一個(gè)有效的利益機(jī)制。
對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，這次土地出讓金新規(guī)會(huì)增加供應(yīng)土地的成本，自然會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房價(jià)上漲。但筆者認(rèn)為，這種論斷僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)以為常的一種炒作。根據(jù)所報(bào)道內(nèi)容分析，根本得不出推高房?jī)r(jià)的結(jié)果，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)只會(huì)是利多而不是利空。
首先，就算對(duì)土地征收補(bǔ)償提高兩倍、三倍，對(duì)征地成本影響也是微乎其微。以上海F1賽場(chǎng)位于嘉定安亭鎮(zhèn)東北角的土地為例。2002年，每畝地價(jià)僅為8萬(wàn)～12萬(wàn)元，由于F1項(xiàng)目開(kāi)工，到2004年每畝地價(jià)已升至200萬(wàn)元。其成本意義又有多大？至多是政府拍賣(mài)土地收益減少。既然征用土地的補(bǔ)償價(jià)格對(duì)土地拍賣(mài)成本沒(méi)有多少影響，又如何影響房?jī)r(jià)呢？近幾年，地方政府往往借助土地公有制，不僅不會(huì)按照市場(chǎng)價(jià)格對(duì)征用土地給予補(bǔ)償，甚至?xí)月訆Z性方式出價(jià)，通過(guò)土地的征用把其中的利益轉(zhuǎn)移到地方政府及相關(guān)人手上。
其次，土地出讓金管理的透明化、公開(kāi)化及長(zhǎng)期化對(duì)房?jī)r(jià)影響。一是在土地出讓金“收支兩條線(xiàn)”的前提下，不僅增加對(duì)土地出讓金的使用約束（進(jìn)入地方政府財(cái)政預(yù)算），而且也增加了使用透明度，特別是當(dāng)期土地出讓金不能夠當(dāng)期使用，自然降低地方政府瘋狂出讓土地的沖動(dòng)。二是土地出讓金收支公開(kāi)透明，不僅減少地方官員尋租機(jī)會(huì)、降低拍賣(mài)土地成本，而且會(huì)提高土地拍賣(mài)效率，增加土地供給（使土地使用集約提高）。
第三，從自然屬性上看，土地是不可再生、不能增長(zhǎng)、不可移動(dòng)的資源。這樣的土地屬性使其成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商推高房?jī)r(jià)的理由。但是，從人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史看，土地總量可以不變，其使用效率卻可不斷提高，城市化進(jìn)程就是土地使用效率轉(zhuǎn)變的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，人類(lèi)對(duì)生存空間的需求由以往的平面變成了立體，特別是通訊技術(shù)、軌道交通的改變使人類(lèi)生存空間距離不斷縮短，從而使得可利用的土地不斷擴(kuò)張。在此意義上，可以認(rèn)為土地供應(yīng)是無(wú)限的。比如，看上去土地最為緊張的日本、韓國(guó)、香港特區(qū)等，土地問(wèn)題并沒(méi)有成為這些地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的障礙。
此外，房地產(chǎn)作為一種投資品（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局標(biāo)準(zhǔn)），其價(jià)格是不能預(yù)測(cè)的，其變動(dòng)由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)帶來(lái)的預(yù)期收益以及影響投資者行為的所有因素決定。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于景氣時(shí)期，投資者普遍對(duì)未來(lái)持有樂(lè)觀預(yù)期，容易低估風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)也會(huì)迅速上漲，從而導(dǎo)致更多的企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)，增加土地需求并推高地價(jià)。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，應(yīng)該是房?jī)r(jià)決定地價(jià)，而不是地價(jià)決定房?jī)r(jià)。
總之，此次土地新政是要全面整頓國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)秩序，提高土地使用的集約性與效率，這些都能夠增加土地供應(yīng)，是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，而不是普遍認(rèn)為的會(huì)增加土地拍賣(mài)成本，更不會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲。如果開(kāi)發(fā)商想借此推高房?jī)r(jià)，那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫就會(huì)越吹越大，進(jìn)一步走向破滅。
