2006年11月3日，財政部發布了第12號會計信息質量檢查公告，稱2005年財政部對全國39家房地產開發企業進行了檢查，共查出資產不實93億元，收入不實84億元，利潤不實33億元。39戶房地產企業會計報表反映的平均銷售利潤率僅為12.22%，而實際利潤率為26.79%，其中最高的實際利潤率達到了57%.

　　而此前經常被開發商引用的利潤率數據來自于《第一次全國經濟普查主要數據公告的第三號》，這份公告主要是公布2004年全國第三產業的經濟狀況。公告顯示：房地產行業的利潤率是8.31%，其中房地產開發的利潤率是7.77%.

　　上述報告公開之后，各大媒體和眾多經濟學家幾乎立時掀起了對開發商口誅筆伐的道德審判狂潮。在洶涌的情緒背后，隱隱然喚起的是這個社會的絕大多數人在從小到大的教育過程中深刻于腦海中那些有關資本與罪惡緊密相連的陳年記憶，比如馬克思在100多年前所說的——“有50%的利潤，他就會鋌而走險；有100%的利潤，他敢踐踏人間一切法律；有300%的利潤，他敢犯任何罪行，甚至冒著絞首的危險。”再比如，法國大文豪巴爾扎克說過的——“每筆巨額財富背后，都隱藏著罪惡�！�

　　然而，在沒有厘清在房地產業至關重要的利潤率和自有資本投資收益率之間的關系以及背后隱藏的玄機時，所有有關房地產暴利的爭論都是膚淺的。崇尚真正商業精神的《首席財務官》雜志在采訪了大量專業人士之后，力圖撥開國內房地產暴利的財務真相，并率先提出“建立和完善收益與風險對等機制”的全新調控思路。

　　當前，影響范圍最廣、延續時間最長的經濟熱點問題恐怕非房地產暴利問題莫屬了，《首席財務官》雜志作為一份財經類專業雜志也一直關注著這個問題，令人遺憾的是，絕大多數聲音都偏離了問題本身的討論，本該嚴謹理性的專家有的變得情緒激昂，本該客觀公正的媒體充斥了大量先入為主的道德評判，還有大量僅僅能顯示其存在的噪音不絕于耳，總之整個輿論環境到處充滿著對房地產開發商的批判聲討之聲，本該嚴肅討論的專業問題反而沒人關心�；�于這樣一個局面，《首席財務官》雜志秉承專業客觀的原則，從技術的角度探求房地產企業正常運營下的財務真相，以期還原一個房地產暴利表象下的本來面目。

　　事實上，房地產是否暴利是個偽問題，糾纏于具體的利潤率指標也無法證明暴利與否。當我們在爭論房地產暴利的時候，至少應該弄清楚自己所說的是行業暴利、企業暴利還是個人暴利，不加區分籠而統之地談論暴利問題是毫無意義的。而在討論經濟問題的時候，如果使用純粹道德和價值觀的語言，并將情緒也夾雜進來更是有害無益。

　　似是而非的暴利帽子

　　由于財政部在日前的報告中公布的利潤率明顯高于統計局公布的結果，于是財政部的數據似乎就成了房地產暴利的鐵證，于是對開發商的聲討又上升了一個級別，甚至到了置之死地而后快的程度，很多媒體更是推波助瀾，進行了強度很大的報道。但是，在眾多的報道文字中，不知是有意還是無意，大都忽略了這么一個內容：財政部監督檢查局局長耿虹強調，這次檢查的39家企業，大都是接到舉報或重點監控的針對性調查對象，并沒有充分證據說明房地產行業存在全行業的隱瞞利潤問題。也就是說，這樣得出的數據本身就有明顯的針對性，用這樣的數據來概括整個行業，作為打倒開發商的鐵證，如果不是別有用心，也算是糊涂之極了。

　　那么應該如何看待房地產的暴利問題呢？對于這個問題，我們必須分為房地產行業的暴利問題、房地產企業的暴利問題和房地產老板個人的暴利問題，這樣三個層面來談，才有可能看清楚問題的真相，只有弄清楚了哪個層面存在暴利，才有可能針對性地拿出降低暴利的解決方案。

　　1. 從行業層面來看

　　房地產行業是否存在暴利呢？對于這個問題華遠地產董事長任志強的觀點應該具有代表性：任志強在最近的住交會上接受記者采訪時，承認了房地產行業暴利的存在，同時他也解釋了暴利存在的原因是因為房地產企業是最早開放的。任志強說，為什么只有房地產企業存在暴利呢？是因為其他行業都沒有開放，原因不在于房地產是暴利，而在于其他暴利行業沒有開放。比如IT行業也有暴利，是因為IT行業開放了，進入了國外資本市場，如果中國哪個行業開放，哪個行業就必然產生暴利。中國如果在1992年鄧小平南巡講話中沒有開放房地產市場，那么房地產就不會產生出如此之多富豪。假如那時我們首先開放金融，就會有金融業的富豪產生。而且整個行業并非每家都存在暴利，一定是這邊有人掙錢，那邊就有人虧錢，所以一定要把盈利和虧損結合起來看。

　　在解讀任志強的這段話時，我們首先要回答兩個問題：為什么開放會產生暴利？既然開放會產生暴利，為什么還要開放？

　　對于這兩個問題的回答我們只要簡單回顧一下歷史就能夠得到答案了。改革開放之初，最先放開的是流通領域，此前國內普遍存在著物資短缺現象，并且由于嚴重的“條塊分割”，同樣的產品在不同的地區、不同的行業之間存在著很大的價格差異，所以當時掌握著物資的人就掌握著尋租的權利，暴利以一種隱蔽的形式為物資控制者所得。而流通領域的放開則消滅了控制物資的尋租者，也就是挖掉了一個腐敗的根源。在流通領域剛放開時，由于暴利的存在，出現了全民經商的奇特現象，“十億人民九億商，還有一億忙開張”的順口溜就非常形象地描述了當時的經商熱潮，經歷過那個時候的人一定會覺得那時的熱烈程度與今天的房地產熱相比有過之而無不及。由于當時物資還處于供不應求的狀態，全民經商的結果導致了物價飛漲，多次出現彩電、冰箱等家用電器乃至日常用品的搶購狂潮。這時候政府采取的措施并不是直接地控制物價，而是果斷地開放了生產領域，今天很多優秀的民營企業就是這個時候起步發展起來的，結果自然是物資供應極大地豐富，價格也一降再降，現在如果說哪里發生了日用消費品的搶購一定會被認為是天方夜譚。

　　回頭再來看房地產行業，中國的房地產行業發軔于20世紀90年代初期，當時的房地產商業模式非常簡單：資金（少量）或者關系→土地開發權→資金；由于政策因素，房地產市場在20世紀90年代末開始了又一輪的復蘇。在這一時期，有20世紀90年代初那種商業模式的影子，即依靠土地轉讓獲取超額利潤，但更多更典型的是利用關系協議拿地（土地出讓金欠交或只交一部分）→以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金（用來拆遷等開發前期支出）→建筑企業墊資開發→樓花銷售回款→償還欠款補交土地出讓金。2004年隨著土地“招拍掛”的施行和銀行信貸的緊縮，房地產公司獲取利潤的方式就轉化為利用地產開發的“杠桿效應”。

　　在這個逐步開放和規范的過程中，不可避免地要經歷一個暴利的階段，其實只要從大量資金涌入這個行業就可以看到這一點，即使到現在，房地產行業的利潤率都要比那些開放更早的行業的利潤率要高（見表1）。

　　經過了2004年以來一系列猛烈的宏觀調控，地產公司業績仍然有增長的空間，這也導致房地產股票的持續上漲，不同的證券研究機構也一致對地產板塊的利潤增長進行了樂觀的預期，說明資本市場對房地產行業仍然普遍看好。

　　其他較早開放行業的經驗表明，要使整個行業存在的高利潤率降低到合理的水平，惟一的途徑就是繼續堅持開放政策，吸引更多的資金進入該行業，通過資本的逐利本性來使行業利潤率回歸到合理水平。而那種要求政府加強對房地產行業的控制力度，甚至要求取消房地產行業的言論，實際上與消除行業暴利是背道而馳的。

　　2. 從企業層面來看

　　具體到個體的房地產企業是否存在暴利的問題就比較復雜了，整個行業存在暴利并不代表行業中的每個企業都能夠獲得暴利，正如任志強所說，有企業掙錢，也有企業虧損，這是非常正常的。從這樣一個角度來解讀財政部的數據和經濟普查數據的差異就很好理解了，財政部統計的39個企業都是實實在在的企業個體，并且一定都是產生了比較高利潤的企業，否則也不會受到舉報或被財政部盯上，所以有平均26.79%、最高57%的利潤率也很正常，并且也只能證明房地產行業中確實有些企業的利潤率很高。但這根本不能證明經濟普查的結果中7.77%的利潤率是虛假的，因為經濟普查的范圍要廣泛得多，其中必然存在很多運作不好而利潤較低甚至出現虧損的企業，綜合平均的結果比財政部的檢查結果要低是很容易理解的。

　　當然，我們這里也不是試圖證明數字的準確性，而是認為兩者由于樣本基數的差距太大而基本上沒有可比性。我們想說明的是，糾纏與這些數據實際上沒有太大的意義，值得討論的是對于房地產企業存在暴利的現象應該如何應對。這里需要嚴格區分通過違規獲得的暴利和合法經營取得的高利潤，對于前者，需要做的就是加強相關法律法規的制訂和確保執行的力度，通過對企業經營行為的規范來控制非法暴利的取得。至于有的企業通過守法經營獲得了較高的利潤，既有客觀原因也有主觀原因，客觀原因是他們進入的時候行業競爭還不是很充分，主觀原因是具有比較出色的經營管理能力，由于前者所帶來的高額利潤會隨著更多企業的進入、競爭程度的加強而逐漸減少甚至消失。而由開發商自身的經營管理能力而獲得的利潤是付出獲得的回報，對于一個健康的市場環境來說是應該進行鼓勵和加以保護的，如果不問青紅皂白一棍子打死，等于是對社會評價體系的嚴重破壞，使企業家無法理解什么是對的、什么是錯的，表面上看是打擊了開發商，實際上受到傷害的是整個社會，當然也包括我們自己。

　　從今年前三個季度部分上市房地產公司的業績情況來看（見表2），行業平均毛利率為29.9%，但具體到不同的公司可以看出有很大的差異。

　　3. 從個人層面來看

　　公眾普遍認為房地產行業存在暴利的另外一個理由是房地產造就了太多的富豪，特別是每年富豪排行榜的發布都會引發一輪對房地產商的聲討。

　　在今年胡潤版富人排行榜上榜的行業中，前三位是：房地產、制造業和IT，房地產仍以25.5%的比例排在首位，雖然它的比例在降低。而在2005年和2004年，這個比例分別是28%與45%（見圖1）。

　　房地產是胡潤版富人排行榜上永不落伍的主題。從2003年開始，“胡潤版中國大陸百富榜”中房地產行業以突飛猛進的速度制造出成倍的富豪。2004年胡潤百富榜中專營房地產業的富豪達11位，2005年則升至16位，而今年則達到25位。尤其是在今年排名的前10位中，涉及地產業務的富豪多達八位，而專營地產的則達到六位。因此也有人戲言，“胡潤版中國大陸百富榜”實際就是開發商的排行榜。

　　從2004年開始，中央政府開始進行房地產行業的宏觀調控，但依舊無法阻擋房地產開發商們財富的快速增加和更多陌生的開發商進入百富行列，其中最突出的例子就是，合生創展朱孟依在2005年排行榜中的財富為65億元，而今年則達到165億元，同樣世茂集團許榮茂的財富也從2005年的100億元增長到160億元。

　　雖然開發商一直在集體回避其財富增加的速度和幅度，但是通過這幾年“胡潤版中國大陸百富榜”中的變化，也可以看出一些端倪。不過對于這些基本事實，任何情緒宣泄都是沒有意義的，應該做的是弄清楚這種財富快速增長的成因和過程，理性分析它是否合理合法，如果不合理不合法，應該如何懲罰和規避。基于這樣一個原則，我們就來分析一下房地產開發商巨額財富的產生過程。

　　首先需要明確的是這里談到的暴利是個人暴利，與前面的企業行業暴利和企業暴利是有區別的，由于存在這個區別，所以在進行下面的財務分析時需要對“自有資金”這個概念進行重新定義和準確界定，即下面將要談到的自有資金是指房地產企業的老板個人所有的資金，與日常財務常用的自籌資金、所有者權益、項目資本金等既有重疊的地方，但又有本質的不同，因為我們需要分析的既然是房地產富豪們的財富增長過程，那么就是分析他們原來有多少錢，通過做房地產項目賺了多少錢，所以下面的自有資金概念就是在這個意義上使用的。

　　自有資本放大的秘密

　　在進行房地產收益分析時，一般來說采用三個指標：銷售利潤率、投資利潤率和自有資金利潤率，三者的計算方法分別為：

　　1. 銷售利潤率=利潤總額/總銷售收入

　　2. 投資利潤率=利潤總額/總投資額

　　3. 自有資金利潤率=利潤總額/自有資金總額

　　由于開發商的自有資金是絕對保密的，很難得到準確的數據，但是我們可以借助如下的分析思路，清晰地揭示出自有資金利潤率的真相。

　　假設有一個總銷售額為1億元的房地產項目，這個數據是比較容易得到的，通過平均銷售價格乘以總銷售面積就可以得到。財政部公布的平均銷售利潤率為26.79%，按照這個數據計算，這樣我們就可以得到如下三個數據：

　　總銷售額=1億元

　　銷售利潤=1億元×26.79%=2679萬元

　　總投資額=1億元—2679=7321萬元

　　可以分別計算出兩個利潤率如下：

　　銷售利潤率=銷售利潤/總銷售額=2679萬元/1億元=26.79%

　　投資利潤率=銷售利潤/總投資額=2679萬元/7321萬元=36.6%

　　那么自有資金利潤率是多少呢？

　　2006年5月29日，國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（簡稱國十五條）中的第四條明確提出：“對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款�！睆倪@個規定可以看出，開發商的自有資本是絕對沒有達到這個比例的，我們可以暫且按照這個比例計算一下自有資金利潤率。

　　按照35%的比例計算的自有資金為：

　　自有資金=7321萬元×35%=2562萬元

　　則自有資金利潤率=2679萬元/2562萬元=104.6%

　　也就是說，即使開發商的自有資金比例達到了國務院的要求，都可以獲得超過100%的自有資金回報率，即投入1000萬能賺回1046萬。誰都知道，開發商的自有資金比例達不到35%，那么實際的自有資金回報率還要高于這個數。那么到底是多高呢？那要取決于開發商是通過什么途徑來補充項目資本金的（見圖2）。

　　大家都知道，一旦取得銀行貸款開發商就沒有風險了，項目的風險就轉移到銀行的身上，所以開發商承擔的風險只限于項目資本金，開發商取得項目資本金的方式也就決定了他承擔風險的大小，一般來說，開發商取得項目資本金的方式主要有三種：民間拆借、項目間轉移和委托貸款。

　　1.民間拆借

　　一般是親戚朋友之間的籌集以及高利貸等，通過這個途徑取得的資金，對開發商來說也是風險最大的，一方面是利息比較高，另一方面追討力度大，開發商一般不敢掉以輕心。這部分資金的比例越高風險越大，所以開發商大都盡可能避免采用這種方式，一般是剛進入地產界做第一個項目時采用比較多，而一旦取得貸款或收到房屋預售款，首先歸還的就是這部分資金。雖然這部分借款利息比較高，但由于比例不高、借款期不長，所以所占的資金成本并不大。

　　其實，這種籌資方式還是轉移利潤的一個途徑。由于眾所周知的原因，房地產項目開發的風險非常小，所以當開發商拿到一個項目之后，往往有意在親朋好友和關系戶之間進行集資，并設置較高的資金利息，一旦套取到銀行貸款或取得預售回款就立即歸還了這部分集資款，實際上是將一部分開發利潤轉移到了相關人員手中。

　　2.項目間轉移

　　只要不是第一次做項目的開發商都會采取這種方式，孫宏斌的順馳房地產開發公司就是這方面的典型代表，短短幾年時間就將銷售規模做到了100億元，憑借的就是高速最大限度地釋放資本潛能：用銷售回款支付首期以后的土地款，并支持下一個項目的開發，使自有資金的杠桿效應達到極致。

　　比如，順馳一般在對項目進行調研之后緊接著就進行規劃設計，在拿到土地的第二天就上報規劃，同時開始設計施工圖紙，項目施工也開始招標，以往房地產公司操作項目“一環套一環”的串聯方式，順馳改為了并聯的方式，從而從拿地到項目開工再到開盤的時間大大縮短。同時，順馳往往在沒有施工許可證的情況下就讓施工隊進場施工，寧愿承擔政府部門的處罰也要節省項目的周期。

　　3.委托貸款

　　上海“社保案”事發后，上海市國資委對上海國資經營公司的調查顯示：上海國資經營公司對房地產領域的委托貸款有70多億元，其中80%以上貸給了民營房地產企業，委托貸款年利率從6%～15%不等。

　　據上海國資經營公司內部人士介紹，公司對房地產企業或項目進行委托貸款的主要操作模式有三種：

　　第一種是過橋貸款：即“四證”不全，無法從銀行獲得貸款，先由上海國資經營公司提供委托貸款，房地產商獲得資金后繳納相關資金使“四證”齊全，獲得銀行貸款后歸還國資經營公司提供的資金。

　　第二種是參股回購：“四證”不全、且項目自有資金未達到35%的房地產商，國資經營公司先注入一筆資金參股項目公司使其自有資金比例達標，然后再委托貸款給該公司。項目完成后，開發商再回購國資經營公司所持股權，同時歸還委托貸款資金。

　　第三種是注資參股：開發商資金特別緊張，國資經營公司注入資金參股，使其35%的項目自有資金達標，然后對項目進行委托貸款。但與前一種模式不同的是，企業不回購國資經營公司持有的股份。但是，由于項目開發利潤非常高，開發商不愿意按照股權比例分紅，而是給國資經營公司支付固定回報，一般可達到15%的年回報率。

　　通過上述補充項目資本金的途徑可以看出，開發項目真正需要屬于自己的資金的多少，很大程度上取決于開發商同政府、銀行關系資源的豐富程度，據業內人士透露，像銷售收入1億元的小項目，開發商如果關系到位的話，手上有50萬元的資金就完全可以運作下來，如果真的是這種情況，那么這時的自有資金利潤率就非常驚人了：

　　自有資金利潤率=2679萬元/50萬元=5358%

　　也就是說，能夠獲得53倍多的資金回報率，有哪個行業的回報率可以與此相比呢？這還是26.79%的銷售利潤率，如果銷售利潤率真的達到57%呢，那么資金回報率還得翻一番。

　　還有一種極端的情況，如果開發商的資源足夠豐富，那么他連手頭的50萬元都可以通過委托貸款的方式取得，那么這時的自有資金利潤率則達到了無窮大，這就是通常所說的“空手套白狼”。

　　可以作為這個假設注腳的例子也是某業內人士提供的：某個房地產老板剛進入房地產行業時只有6萬元的資金，四年以后，他在海外就有了5000萬元的存款，這還不算目前公司的資產和仍在運作的項目。

　　另外，順馳的孫宏斌就是憑借當年從監獄出來后柳傳志給他的50萬元借款，短短12年的時間就做到了100億元的銷售規模，即使按照他自己所說只有5%的利潤率，也有5億元的利潤，其自有資金回報率到底有多高也可見一斑了。

　　高收益為何不承擔高風險

　　對于這種房地產導致財富急劇增長的情況并非中國大陸的特色，不久前剛剛去世的霍英東就多次創造過類似奇跡。

　　1955年霍英東投資興建一幢香港當時最高的大廈——蟾宮大廈，他首創了“賣樓花”、分層分單元出售大廈等新的經營方法，據霍英東自己介紹，“整棟蟾宮大廈，包括建筑費在內，總投資約200萬港元，但其實我們只動用地價一成的資金10.3萬港元，其余的費用全靠賣樓花，用買家的錢來交地價、蓋樓。樓價好像是每英尺80港元，我們賺了100多萬港元�！痹诙潭桃荒甓鄷r間里，霍英東就賺到1000萬港元以上。其中他動用的本錢不足100萬港元。

　　這種以小搏大的“空手道”本事，一直被當作霍英東的傳奇經歷為人們所稱道，而更具深遠意義的是他的房地產經營創新對香港經濟發展所起到的重大貢獻。

　　回顧香港近半個世紀的經濟發展歷程，可以看到香港經濟的騰飛，最后一躍成為“亞洲四小龍”之一，其實就是從房地產行業的勃興開始的。而在20世紀50年代中期，房地產業的啟動，推動了香港工業的發展。那時紗廠、搪瓷廠、水泥廠、船廠經營慘淡，難以維持生產。但工廠在港九市區都占地不少，工廠把所占地盤賣了給房地產商建樓，一下子就賺了一大筆；有了錢，工廠就遷到偏遠地方繼續生產，因而得以死而復生，香港的制造業出現了前所未有的繁榮景象。

　　房地產業不但推動了建筑業、工業的發展，也促進了旅游、商業、金融業的繁榮，使整個香港在短短的二三十年間迅速發展起來，成為世界航運、貿易和金融中心。

　　霍英東，正是使香港房地產行業在20世紀50年代中、后期啟動并繁榮起來的最重要的人物。他首創的分層出售樓宇、賣樓花、編印售樓說明書等經營手法，都是對房地產經營方法的重要革新。正是這幾種全新的經營手法的實施，給沉悶的、冷冷清清的香港房地產市場注入了一股活力，香港房地產市場因此出現前所未有的勃興景象。

　　可以說，沒有賣樓花等經營手法的推行，香港的地產市場不可能在上世紀50年代中期就呈現出蓬勃發展的氣象；而如果沒有興旺的地產業的帶動和催化，香港經濟不可能在20世紀50年代后期就迅速起飛。

　　那么，是不是所有這種以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡導的呢？當然并非如此，而鑒別其是否合理合法的一個標準應該就是判斷所得收益和承擔的風險是否對等。

　　央行發布的《2004中國房地產金融報告》，把當前房地產金融風險歸結為：一是部分地區房地產市場過熱加劇市場風險；二是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險；三是“假按揭”凸顯道德風險；四是基層銀行發放房地產貸款存在操作風險；五是土地開發貸款有較大信用風險；六是房地產貸款法律風險加大。

　　央行研究局的報告也表明，2002年房地產上市公司的股權融資占全部房地產企業的資金來源不足0.5%；房地產債券融資所占房地產開發企業的資金來源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來，房地產資金信托較為活躍，據不完全統計，2003年上半年推出的房地產資金信托計劃也只不過20億元，微乎其微。也就是說，國內銀行信貸不僅介入房地產業運作的全過程，而且是完全依賴于商業銀行信貸。這不僅加大了商業銀行信貸的風險，也加大了整個國內金融體系的風險。

　　從上面的數據和前面的分析可以看出，國內很多房地產富豪暴富的過程看起來似乎差不多，都是利用了資金杠桿效應以小博大，但本質的區別在于風險承擔機制的不同，由于資金杠桿的使用收益高而且風險也大，因此必須有一整套的風險防范制度體系，但由于我國的個人信用制度、銀行風險承擔機制以及個人破產后的禁限制度等等都不到位，導致風險和收益嚴重的不對等，賺了錢全部歸自己，虧了風險完全由銀行承擔，因此，這并非某個開發商自身的原因，而是存在著嚴重的制度性缺陷。

　　無須調控，只需對等

　　從某種意義上說，造成大眾對開發商產生敵對情緒的主要原因在于開發商處于過于強勢的地位，也就是他們在房地產生產與銷售的過程中擁有過于強大的權力。其實，對于開發商的這種權力我們將板子打在開發商身上并沒有作用，因為作為一個民主型的社會，與皇權社會的權力繼承制不同，民主社會中任何人的權力都是制度安排的，開發商擁有的權力也是制度安排的結果，如果不對制度進行調整，即使打倒了這一批開發商，另外一批開發商起來還會是同樣的結果。因此，我們必須將視角放在是什么樣的制度安排賦予了開發商如此巨大的權力。

　　為了探詢其中的本質奧秘，《首席財務官》雜志特地采訪了相關政策研究及法律界人士，了解到這里面涉及到一個開發商對業主土地使用權的僭取問題，由于制度的安排使開發商擁有了土地的臨時使用權，而正是這個看起來不起眼的因素使開發商擁有了某種超常的權力。

　　中國社會科學院工業經濟研究所的曹建海通過比較歐美房地產商與中國的區別，從準備建設房屋的土地的權利在開發期間到底歸誰所有的角度，揭示了房地產開發商僭取了業主在開發期間的地權，從而讓整個市場安排完全向自己傾斜，侵害了業主地權的完整性，這是房地產市場利益分配格局扭曲的根源。

　　開發商從拿到土地，到銷售給業主，至少也得有兩三年時間，正是這兩三年時間，由于土地自動升值的效益，使開發商獲得了超額的利潤。比如，某開發商以一定的價格拿到一塊地，此時周邊的房價是5000元/m2由于他的房子要兩三年后才會銷售，此時假如市場的繁榮狀況沒有多大的變化，周邊房屋價格已經上漲20%，達到了6000元/m2，該開發商自然是以接近于6000元/m2的價格水平出售房屋，而不可能按照當時的5000元/m2來銷售，這樣一來，這20%的房價自動上漲帶來的開發項目增值收益就歸開發商了，成為了他的利潤。實際上，這個增值收益開發商不僅貢獻有限，而且由開發商占有也是沒有法律根據的，從而導致了開發商暴利的產生。

　　因為，按照相關的土地法律，業主購買房屋的土地使用權是70年，這兩三年開發時間也包括在該土地建設使用權的70年內。也就是說，在房地產項目開發的兩三年內，土地的建設使用權也應當歸業主。因此，該地塊上的房屋價格上漲的收益自然也歸該地塊的權利持有人，即業主所有，而開發商僅僅類似于托管人。而作為土地的臨時托管人，不應該以那塊土地持有人的身份享有土地升值的收益，最多只應獲得一定的傭金而已。

　　但是，現實的收益配置格局卻完全顛倒過來了，這個托管人在房屋銷售的時候卻成了委托人的主子，開發上僭取了業主的地權，并據此占有了那筆本來應當歸業主享有的收益，業主反而必須購買這個升值后的地權。合理的順序應該是：業主直接從政府那里獲得土地，然后委托開發商進行開發，開發商獲得其應得的傭金，而房屋和土地在開發期間增值的收益歸業主所有，這才是公平合理的事情，而不至于像現在這樣，在開發期間土地和房屋的價格上漲變成了購買成本，不僅導致房價的虛高，而且開發商獲得了非法的利潤。

　　這也是為什么業主自建房屋能夠降低房價的一個重要原因。正是由于在我國城市建設中，只有開發商有權取得土地，開發商在從政府手中購買土地再建房銷售給業主的這段時間里，暫時持有這塊土地的權利，開發商充分利用這個權利上下通吃，先是以土地作抵押從銀行借貸開發資金，然后用這些資金雇傭設計商、建筑商，并隨意控制他們。而市民之所以要向開發商購買房子，是因為只有開發商能夠獲得建設房屋的土地。在這樣一種情況下，人們根本就不可能指望開發商成為服務者，開發商取得對業主至高無上的主宰地位也就完全正常了。

　　在歐美各國的統計中，通常只單列一個建筑業，在服務業中也有不動產服務業，但其性質與我們的二手房中介類似，整個統計項目中根本沒有“房地產開發業”，土地持有人自建房屋的時候，只有分散的、在不同階段各自介入的設計商、建筑商、園林服務供應商等等。

　　可以說，“房地產開發商”是一個中國特色的概念，要重建房屋市場，保障業主權利，就需要回歸自然的城市房屋供應模式，即讓市民直接購買建設其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊農民，讓他們一開始就成為自己房屋所占土地權利的持有人，這樣土地與房屋在開發期間的增值收益就會歸業主所有，從而擺脫開發商的巧取豪奪，使房價中包含的成本和利潤回歸一個合理的水平。如果真正能夠做到這個程度，那么即使仍然有暴利的發生，恐怕也不會出現“全民共忿”的局面了。

　　獨立評論：

　　利潤率高低并不是證明一個產業是否屬于暴利部門的惟一角度，人們從不同角度計算房地產業利潤率時所得出的結論差距比較大，說明計算本身的針對性不統一。