高房價不僅削弱城市競爭力，而且嚴重阻礙國家競爭力提高

　　中國的房價增長，我有兩點基本判斷，一是房價的實際增長率遠高于國際水平；二是在此輪全球房市泡沫中，中國的房地產泡沫相對較大——我的觀察是，上海、杭州等許多中國沿海大城市，近三年房價至少增長了1倍，上海、杭州年均增幅超過30%，其他一些城市也在20%以上，全國房價年均增幅不低于15%.

　　中國的房地產泡沫越來越大

　　中國房地產泡沫遠大于世界其他國家，不僅是因為我們房價漲幅更快，更是因為我國房價收入比更高。西方一些發達國家1997年以來房價上漲了1倍以上，但在大幅上漲前房價收入比不過2～3倍，而我國一開始房價收入比就高達8倍，現在估計已超過10倍。因此，我們是高泡沫的高增長，而西方發達國家不過是中低泡沫的高增長。衡量房價的泡沫既要看增幅是否持續過快，也要看相對于居民購買力的房價水平高低。

　　但是國家統計局公布的房價增長數據并不高，如商品房價格中住宅價格，2002～2005年分別僅增長4.0%、5.7%、9.4%和7. 5%.這樣的房價增長無論是與GDP增長相比，還是與國內CPI增幅相比，并不是很高，與其他國家同期相比也明顯偏低。嚴重低估房價增幅的官方統計數據，實際上產生了一個相當強的誤導效應，即中國房價增幅并不快，使決策層嚴重低估房地產過熱的程度，導致宏觀調控力度相對偏弱。

　　統計上存在兩個嚴重缺陷

　　為什么有這么大的差距呢？主要因為統計上存在兩個嚴重缺陷。第一個缺陷是用銷售額去除以銷售面積所得到的房價，以及按嚴格的統計方法得到的新房房價，并不能代表一個城市真正的房價水平。我們新銷售的商品房多數建在郊區，市中心區（高房價區）所占的份額極小，郊區的房價遠低于中心區，因此，由以上方法統計的房價僅僅只是表明新銷售的商品房平均價格，不能代表一個城市的住房平均價格。第二個缺陷是二手房銷售不活躍或所占的比重低的地方，房價低估的幅度會更大。目前我國住房交易以新房為主，多數城市銷售的住房中80%～90%是新房，舊房交易不到10%.由于新房多建在郊外，市中心區新房少，舊房交易不活躍或所占的比重很低，那會更進一步拉低市區房價。

　　高房價削弱城市競爭力

　　房地產發展與其他產業十分不同，其投資和消費高增長伴隨著房價的大幅攀升，追求房價上漲成為投資者、投機者、房地產商甚至地方政府的一個目標或結果，要的就是“上漲的效益”，因為越漲越能吸引人買。這類似于股票，因而這種繁榮相當程度上是一種泡沫型增長，或者說是一種產業的高通貨膨脹式增長，這樣的增長怎么可能是健康的？

　　許多人，包括很多經濟學家反通脹非常堅決，但對房地產泡沫這種更可怕的通脹現象卻視而不見或拍手稱好。過高的房價不僅潛伏著巨大的金融風險和宏觀經濟風險，它對人們現實生活的直接危害更是巨大，如后來者特別是年輕人承受的買房成本非常高。為什么房地產泡沫后日本會停滯增長十多年，不僅是因為泡沫破滅后金融風險的釋放，更重要的一個原因就是，最具有創業精神的年輕白領階層住房生活成本太高，導致人才流失，社會創新動力明顯減弱。美國波士頓之所以沒有成為“硅谷”，就是因為80年代曾出現一次較明顯的房地產泡沫，使許多年輕創業者被擠出，大量流入加州“硅谷地區”。所以，我在2004年指出，高房價不是城市經濟競爭力的表現，盡管它是競爭力的某種結果，但一開始就追求高房價，將形成不了競爭力，不能把因果關系顛倒過來。

　　高房價嚴重阻礙國家競爭力提高

　　高房價不僅會削弱一些地區競爭力，而且全國房價長期過快增長將削弱國家競爭力。

　　高房價下將無城市化，高房價下城市化過程將會嚴重受阻，農民更不可能進城，農村青年上大學到城里就業也難立足。因此，高房價將會阻礙城市化和“三農”問題的解決，使二元結構問題的解決變得遙遙無期。要加快城市化，解決“三農”問題，必須提高城市的效率，壓低房價增長，使城市消費成本相對較低，否則，這邊是城市“泡沫”，那邊便是“荒漠”農村，農民沒有發展機會，國家也不會有持久的生機。

　　我堅決反對高房價，主張要加大力度打擊房地產投機，還有一個更重要的理由：高房價如果長期持續，將會影響我國工業結構升級和第三產業的健康發展，使我們喪失戰略機遇期中的發展機遇。不僅如此，中國工業化是與城市化一起推進的，它們相互促進，工業化拉動城市化，城市化推動工業化。遏制房地產泡沫化增長，不僅是民生問題，也不僅是金融風險問題，而是國家在戰略機遇期能否形成國際競爭力的大問題。

　　鬧房地產泡沫，讓房地產作為推動經濟增長的主要動力，會使我們忘記自己真正的戰略任務。在我看來，未來十年中國成功的標志，不是有沒有9%左右的高經濟增長，更不是房地產是不是支柱產業，而是能不能在資本和技術密集型產業上形成國際競爭力，同時城市效率和管理水平得到明顯提高。只有這樣，國家競爭力、大眾生活水平才會真正提高。僅僅是房地產及相關產業能發財，長期呈暴利性增長，其他產業利潤率很低，那么，資源將嚴重錯配，資本技術密集型產業將面臨人才不足、資本不足，最終受創新不足的困擾。高房價還會嚴重阻礙服務業的發展，因為許多中介性的城市服務業，它的主要成本就是人力和房租支出，高房價意味著高的商務成本，成本大幅增加會明顯阻礙它們的成長。

　　中國房地產是充滿錯誤發展觀點的行業

　　房價暴漲及房地產暴利的直接原因是過度投機炒作盛行，甚至可以說它像一個“惡性腫瘤”正在侵蝕著國家健康發展的軀體。這種投機炒作之所以難以抑制，主要是有兩方面的原因：一是存在根本性的認識錯誤或知識性錯誤，一些對房地產發展看似很有道理實際上充滿著謬誤的觀點和理論，極大地誤導了消費者和政府決策者。二是我們的制度和政策設計上不完善或有缺陷，被暴利集團利用，使宏觀調控出現明顯的“失靈”問題。

　　談到房地產在根本認識或基本知識上的錯誤，我在去年發表的“十大謊言”中有詳細的論述，這里僅就一些帶根本性的錯誤認識做簡單分析。第一個根本錯誤是把房地產作為推動經濟增長的支柱產業，因此，必然在政策上為它提供過度的刺激，這是當前房地產高溫難退的一個很重要原因。

　　房地產應該是一種被動性產業，是經濟增長的一個重要結果，體現著社會福利增加，即使它在結果上對經濟起著支柱性作用，但它也是被動性。或者講，房地產的支柱性體現在消費上而不是投資上。房地產不是代表一國競爭力的主要產業，它是一國競爭力的一種結果，房地產泡沫化增長將延緩甚至是根本阻礙一國競爭力的形成。沒有一個國家是通過把房地產作為支柱產業之一來建立國際競爭力的，歐美國家沒有，日本、韓國等亞洲國家也沒有，我國香港地區也不是，它靠的是自由貿易港的地位和效率。我堅持認為，把房地產作為經濟增長的支柱產業的觀點是錯誤的。

　　第二個根本認識錯誤是認為住房投資是一種大眾性投資，投資不僅能長期增值，而且都能賺大錢。人類經濟史上，只有大眾消費，沒有大眾投資，大眾投資就會產生泡沫。住房主要是消費功能，消費屬性占90%左右，只有10%左右的投資屬性，但房地產商及許多投機者把這種投資屬性夸大為30%、50%甚至更高。難道非要中國出現一次房地產大泡沫然后破滅了才能證明這樣的真理嗎？

　　還有一個錯誤就是“城市化是推動房價大幅上漲的主要原因”，這樣的觀點也是神話。大多數經濟學家和全部的房地產商認為城市化是推動當前房地產上漲的主要原因，我說這明顯又是錯了，這又是顛倒了因果關系。我敢預言：高房價下將沒有城市化。中國的房地產就是這樣一種充滿錯誤發展觀點的行業，應該盡快予以糾正，還房地產的本來面目。

　　王小廣強烈建議采取五點政策措施為堅決打擊房地產投機，抑制房價增長，強烈建議采取以下五點措施：

　　1.增加房地產市場各個環節的信息透明度，減少信息不對稱，利用媒體曝光各種違法和欺騙行為，消除在房地產消費和投資上的“知識性錯誤”，使居民的房地產消費理性化。

　　2.用半年到一年的過渡期，取消預售房制度，改為現房銷售制度。

　　3.改征收營業稅為累進所得稅制，所得稅率最低為20%，最高50%. 4.對房地產土地和銷售所得征收特別收益金，或者叫做“暴利稅”，降低房地產業的實際利潤率。

　　5.鼓勵房地產商多建經濟型住房，同時政府增加對廉租房的投入，為中低收入居民提供基本的住房保障。

　　王小廣 國家發改委經濟研究所研究員、經濟形勢研究室主任