某大型國有企業（簡稱A企業）因產品轉型、企業改制，造成部分房產主要是倉庫閑置，下崗失業人員增加，為了盤活資產，增加效益，該企業準備對閑置的房產進行經營。

　　相關資料為：

　　1.閑置房產建于1970年，原值3000萬元（現在市場價也在3000萬元左右），使用年限40年，殘值為0，年折舊75萬元。

　　2.對閑置的房產進行整修，組織下崗失業人員進行物業管理，管理成本50萬元/年。

　　3.物流公司B擬租賃該房產，作為物流周轉、倉儲貨物之用。

　　為了便于分析，不考慮其他經營業務、資金時間價值及其他稅種的影響，A企業城建稅7%，教育費附加3%.

　　A企業擬采用的經營方式對物流公司B出租，合同金額為1000萬元/年。

　　企業繳納的營業稅金及附加：1000×5.5%=55（萬元）；

　　房產稅：1000×12%=120（萬元）；

　　稅前利潤：1000－55－120－75－50=700（萬元）；

　　所得稅：700×33%=231（萬元）；

　　凈收益：700－231=469（萬元）；

　　納稅合計：55+120+231=406（萬元）。

　　經測算，A企業感覺稅負太重，向會計師事務所咨詢有沒有節稅方案，經筆者對A企業實際情況了解后，提出了以下三種經營方式供A企業選用：

　　方案一

　　因A企業對出租的房產進行物業管理，且物業管理非常到位，完全可以將出租業務的一部分單獨簽訂物業管理服務合同，筆者建議將租賃合同分解為租賃和物業管理服務兩項合同，租賃合同金額800萬元/年，物業管理服務合同金額200萬元/年（進行相同規模的物業管理服務市場價在200萬元/年左右）。管理成本 50萬元/年不變。

　　企業繳納的營業稅金及附加：1000×5.5%=55（萬元）；

　　房產稅：800×12%=96（萬元）（依照房產租金收入計算繳納）；

　　稅前利潤：1000－55－96－75－50=724（萬元）；

　　所得稅：724×33%=238.92（萬元）；

　　凈收益：724－238.92=485.08（萬元）；

　　納稅合計：55+96+238.92=389.92（萬元）。

　　方案二

　　B公司在接受A企業物業管理服務的同時，還從社會上招聘人員對倉儲的貨物進行收發保管，一年另支付收發保管費50萬元。針對上述情況，筆者建議A企業從物業管理人員中抽調部分精干人員加強對B公司倉儲貨物知識和流轉程序的學習，對B公司的貨物進行全方位的倉儲保管服務；倉儲保管合同金額1050萬元（原合同金額1000萬元加原由B公司支付的收發保管費50萬元），假定A企業對物業管理人員合理分工后，不增加成本。

　　企業繳納的營業稅金及附加：1050×5.5%=57.75（萬元）；

　　房產稅：3000×1.2%×70%=25.20（萬元）（依照房產余值計算繳納，減除幅度為30%）；

　　稅前利潤：1050－57.75－25.20－75－50=842.05（萬元）；

　　所得稅：842.05×33%=277.88（萬元）；

　　凈收益：842.05－277.88=564.17（萬元）；

　　納稅合計：57.75+25.20+277.88=360.83（萬元）。

　　方案三

　　根據《關于下崗失業人員再就業有關稅收政策問題的通知》（財稅[2002]208號）規定：“對新辦的服務型企業（除廣告業、桑拿、按摩、網吧、氧吧外）當年新招用下崗失業人員達到職工總數30%以上（含30%），并與其簽訂3年以上期限勞動合同的（財稅[2003]192號更改為1年），經勞動保障部門認定，稅務機關審核，3年內免征營業稅、城建稅、教育費附加和企業所得稅�！薄蛾P于促進下崗失業人員再就業稅收優惠及其他相關政策的補充通知》（財稅 [2003]192號）規定：“凡在2005年底之前，符合中發[2002]12號文件優惠政策條件規定的，從事個體經營的下崗失業人員、吸納下崗失業人員的企業和國有大中型企業主輔分離、輔業改制所興辦的經濟實體，可按有關規定享受最長期限為3年的稅收優惠和社會保險補貼，直至期滿為止。”我們設計了第三種籌劃方案。

　　A企業出閑置的房產，其控股的子公司H和部分職工出資金，共同投資成立齊魯瑞華物流有限公司（與其控股的子公司H成立物流公司，是為了避免實現的利潤流出本企業），同時全部招聘本企業的下崗失業人員從事物流工作，并與其簽訂1年以上期限勞動合同，再履行一定的法律程序（經勞動保障部門認定，稅務機關審核），就可以在3年內免征營業稅、城建稅、教育費附加和企業所得稅。

　　效益分析：為了便于分析，假定有關的資料與前述相同，設立新公司的費用暫不考慮，A企業閑置的房產出資價為3000萬元，物流保管合同金額1050萬元。

　　企業享受3年稅收優惠期繳納的營業稅金及附加：0；

　　房產稅：3000×1.2%×70%=25.20（萬元）（依照房產余值計算繳納，減除幅度為30%）；

　　稅前利潤：1050－25.2－75－50=899.80（萬元）；

　　所得稅：0；

　　凈收益：899.80（萬元）；

　　納稅合計：25.20（萬元）；

　　結論：在3年優惠期內每年免征營業稅、城建稅、教育費附加和企業所得稅335.63萬元。

　　3年優惠期滿后效益同方案二。

　　以上納稅方案比較，方案三的節稅效果最為明顯，與A企業擬采用的經營方式相比在稅收優惠期內每年少納稅380.80萬元，凈收益增加430.80萬元。免稅期后每年少納稅45.17萬元，凈收益增加95.17萬元。

　　在實施上述各籌劃方案時應注意以下幾點：一、必須保證租賃、物業管理服務、物流倉儲業務的真實性，不能一味地為了節稅，使合同內容與真實發生的業務性質不一致，否則會被稅務機關認定為偷稅。二、籌劃前后B公司付出的現金流一樣，都是1050萬元，這樣簽訂合同比較容易成功。三、招用下崗失業人員必須經勞動保障部門認定，新辦服務性企業必須經稅務機關審核認定。四、是否選擇以上稅收籌劃方案，還與企業的歷史狀況、市場環境以及企業以后的發展戰略有關，在實施方案三條件不成熟時，可以先實施方案二或方案一作為過渡性方案，在條件成熟后，再實施方案三。