摘要：經濟增長方式由高碳經濟型向低碳經濟型轉變，由忽略環境型向環境友好型轉變，將是十二五時期我國的基本政策導向。房地產在我國成為國民經濟的支柱產業，探討我國我國房地產企業的低碳投資策略問題，激發政府、企業及消費者對低碳房地產的重視，進一步引領房地產業朝著可持續健康方向發展，這是需要認真探討的課題。

　　關鍵詞：經濟轉型；低碳經濟；低碳房地產；投資策略

　　一、問題的提出

　　1、經濟轉型的客觀要求。加快轉變經濟發展方式是我國經濟社會領域的一場深刻變革，它正在貫穿到經濟社會發展全過程和各領域。經濟增長方式轉變是由不可持續性向可持續性轉變，由高碳經濟型向低碳經濟型轉變，由忽略環境型向環境友好型轉變，我國經濟的發展將進入一個追求質量效益型的新階段。

　　房地產在我國已經成為國民經濟的支柱產業，以2009年為例，全國房地產投資總額為4.3萬億，占全國城鎮固定資產總額（19.4萬億）的22.2%，也就是說，我國城鎮固定資產投資超過五分之一的是來自于對房地產的投資，并由此牽涉許多相關產業的發展，包括建筑材料、家居裝飾裝潢、五金建材、電器設備以及政府管理和圍繞房地產產業服務的房地產開發公司、物業管理公司等。

　　2、低碳經濟概念。低碳經濟是以低能耗、低污染、低排放為基礎的經濟模式，是人類社會繼農業文明、工業文明之后的又一次重大進步。低碳經濟實質是能源高效利用、清潔能源開發、追求綠色GDP的問題，核心是能源技術和減排技術創新、產業結構和制度創新以及人類生存發展觀念的根本性轉變。

　　“低碳經濟”提出的大背景，是全球氣候變暖對人類生存和發展的嚴峻挑戰。隨著全球人口和經濟規模的不斷增長，能源使用帶來的環境問題及其誘因不斷地為人們所認識，不止是煙霧、光化學煙霧和酸雨等的危害，大氣中二氧化碳濃度升高帶來的全球氣候變化業已被確認為不爭的事實。

　　3、我國發展低碳經濟的條件。探索低碳發展之路不僅符合世界能源“低碳化”的發展趨勢，而且也與我國轉變增長方式、調整產業結構、落實節能減排目標和實現可持續發展目標具有一致性。2009年末全球氣候變化峰會在哥本哈根召開，中國政府會前就宣布了“到2020年將把單位GDP碳排放在2005年的基礎上減少40%到45%”的宏偉目標。會上提出了以低能耗、低污染、低排放為基礎的低碳型經濟發展模式。

　　胡錦濤總書記和溫家寶總理都先后提出過低碳經濟的經濟方略。特別是在2010年以后，“低碳經濟”成為國內熱門話題，低碳城市、低碳產業、低碳生活等各種與低碳有關的名詞層出不窮，低碳房地產也因此應運而生。據有關統計數據表明，在全國的碳排放量中房地產竟占排放總量的50%.發展低碳房地產對低碳經濟可謂影響重大。房地產低碳成為各方關注與討論的焦點，建設低碳建筑、低碳住宅，甚至整個低碳房地產行業成為大家關注的話題。

　　二、低碳房地產的內涵及現狀分析

　　低碳房地產是指在房地產的建筑材料生產、建筑設計、建造、物業管理、拆除和廢棄物處理等各個階段，在保證房地產品應有的基本性能、功能、質量、使用壽命的前提下，減少能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，將節約能源、保護環境和人類健康的理念有機地融入到房地產開發過程中，謀求房地產產品的“生態溢價”。

　　2009年11月搜房網與中國住房和城鄉建設部聯合推出的“明日之家”系列訪談中首次提出“低碳住宅”概念之后，“低碳”與“房地產”正式結合，“低碳”概念被業內高度關注，如今“低碳住宅”已然成為未來中國房地產行業發展的核心價值體現。

　　2010年2月1日，搜房網攜手全國104個城市分站，聯合全國工商聯房地產商會，中國房地產低碳公益基金籌委會、上海世博會零碳館以及多家公益組織，面向全社會正式發出“中國房地產低碳行”大型公益活動倡議，低碳房地產引起業社會廣泛關注。全國工商聯房地產商會則在一份內部報告中指出：房地產的低碳發展，將成為未來10年行業最主要的熱點及趨勢。

　　現階段我國發展低碳房地產仍將面臨很多的困境。主要表現在：

　　1、房地產企業開發低碳建筑動力不足。我國房地產企業在低碳發展的認識上尚存在一定概念滯后，通常開發商會覺得低碳建筑成本較高，在當前價格彈性較大的房地產市場上不具有競爭優勢。實際上，低碳住宅的總成本相較于普通住宅還要更低，開發低碳住宅的目標之一就是降低諸如水電費、物業費之類的生活成本，因此其比普通住宅的使用費要低很多，從遠期看，購買者其實真正節約了住房成本。

　　2、國家的相關規范與量化標準不到位，缺乏有效的監管體系。整個房地產界缺乏權威的、可量化、可操作的認定標準是目前低碳房地產發展面臨的最大問題。這就導致開發商缺乏指導，購房者缺乏參考，低碳地產長期停留在概念上，難以評估。

　　3、消費者對低碳成本的認可度不夠。消費者對低碳概念認識不足，使低碳建筑未成為當今房地產市場的消費主流，這也在很大程度上制約了低碳建筑的推廣進度。從市場分析，當前我國消費者住房剛性需求強烈，低價房成為首選，其次是地段、環境、功能，而低碳、節能、環保往往排在最末位，甚至被忽略。而低碳房建筑成本高于普通建筑，故其成本的增加必定會通過提高房屋初始價格轉嫁給消費者，結果將遠遠超過絕大多數消費者的承受能力。

　　4、現有節能設計及技術水平相對落后。當前我國低碳住宅主要集中在新風系統、地源熱泵空調、節能墻體、節能門窗等建筑節能材料和設備的應用上，而建筑設計節能的設計水平和相關技術還相對落后。如園區綠化率每增加10%，氣溫可降低2.5%左右，如何通過科學設置綠化率減少熱島效應；房屋布局及內在結構在設計中如何有效利用自然風和太陽光問題等。

　　三、低碳房地產的定位

　　選擇低碳房地產即低碳住宅要求在能源、水環境、聲音、光源、熱能、綠化、綠色建材等方面都需要有一些基本的低碳要求，具體說主要表現在：

　　——能源系統：對住宅護圍結構和供熱、空調系統進行節能設計，節能達50%以上，鼓勵采用新能源。

　　——水環境系統：室外設立中水系統和雨水收集系統；供水設施亦是節水接能型；推廣節水器具；在有需要的地方可同步規劃設計管道直接飲用水系統。

　　——聲環境系統：室外聲環境設計應使日間小于50分貝，夜間小于40分貝；采用隔音降噪措施使室內日間噪音小于35分貝，夜間小于30分貝。

　　——光環境系統：住區內防止光污染；公共場所采用節能燈；居室保證日照時間。

　　——熱環境系統：住宅圍護結構有一定的熱供性能和保溫隔熱性能，以保證冬季供暖室內溫度達到20——24攝氏度，夏季空調室內適宜溫度22—27攝氏度；供暖、空調采用清潔能源。

　　——綠化系統：區內綠化應具備生態環境功能、休閑活動功能、景觀文化功能。

　　——綠色建材系統：3R材料（可重復利用材料、可循環利用材料和再生材料）使用量比例達到30%；拆除時材料總回收率達到40%；應選用無毒、無害、無污、無放射性、無揮發性，有益健康的材料：應采用已取得國家環境標志認可委員會批準并被授予環境標志的建筑材料和產品。

　　房地產企業實施低碳營銷，突出其項目環保、節能、健康、舒適的優勢，將是戰勝對手，贏得消費者的最有利的武器，因此低碳房地產的定位的基本戰略選擇應該是環保、健康、節能。

　　（1）環保定位：也就是房地產在土地、資源和能源的節約、建材的循環回收、垃圾的分類處理等各方面出類拔萃；

　　（2）健康定位：即建筑、室內裝飾、區內環境、小區周邊環境都實現了對業主健康的最佳呵護；

　　（3）節能定位：建筑材料、建筑設計的優化使電能耗量減少，從而實現節能。

　　四、我國低碳房地產的投資選擇

　　我國目前正經歷著工業化、城市化快速發展的階段，人口增長、消費結構升級和城市基礎設施建設使得對能源的需求和溫室氣體排放不斷增長。同時經濟發展呈現粗放式的特點，對能源和資源依賴度較高，單位GDP能耗和主要產品能耗均高于主要能源消費國家的平均水平。另外中國“富煤貧油少氣”的能源資源結構，決定了中國以煤為主的能源生產和消費格局將長期存在。而在全球產業分工體系中，美、日、歐等已進入知識經濟或服務經濟時期，在全球產業分工體系中處于領先地位，而中國產業仍處于低端位置，在產業技術含量、附加值和競爭力等方面均與發達國家有較大落差。基于這些不利因素的認識，我國在房地產的低碳化進程的投資選擇主要集中在：

　　1、低碳房地產建筑過程。房地產是以建筑為基礎的，建筑材料的使用將是決定低碳與否的第一個環節。一個不可忽視的事實：建筑在二氧化碳排放總量中，幾乎占到了50%，這一比例遠遠高于運輸和工業領域。在發展低碳經濟的道路上，建筑的“節能”和“低碳”注定成為繞不開的話題。低碳建筑又包括了：

　　（1）墻體節能技術。墻體是一個建筑物最重要的結構，墻體材料的類型和結構將直接影響屋內空間的環境。使用節能的技術，可以使墻體調節屋內環境，改善空氣溫度和新鮮度，減少因使用空調而產生的二氧化碳排放量。盡量使用節能墻體技術也是低碳房地產的必然要求。

　　（2）門窗節能。傳統的木材門窗和實心玻璃，不僅浪費材料，而且在減少二氧化碳方面沒有絲毫的作用。當前，最先進的門窗節能材料卻能夠在節省原料的條件下，也能在一定程度上改善周圍環境。如：中空玻璃，鍍膜玻璃（包括反射玻璃、吸熱玻璃）高強度LOW2E防火玻璃（高強度低輻射鍍膜防火玻璃）以及智能玻璃。

　　（3）屋頂節能。屋頂的設計與材料的使用與碳的排放量有著重要的聯系。利用好屋頂，有利于減少碳排放量。屋頂接受了整個建筑物的大部分陽光，同時，屋頂也隔絕了屋內與外界空氣的流通。如何利用好太陽光和如何增加室內的空氣流通，都是對新型的屋頂技術的挑戰。

　　（4）采暖、制冷和照明節能。如今普遍的采暖、制冷和照明設施都需要消耗大量能源，以至于人們對這種耗能方式越來越感到恐懼。如果把目前的這種耗能方式加以改變，那么，將會節省能源，大大縮減碳的排放量。使用地（水）源熱泵系統、置換式新風系統、地面輻射采暖等先進技術可以做到這一點。

　　（5）新能源技術的采用。傳統的能源已經越來越凸顯出它的污染特性，大量二氧化碳的產生逼迫著人們盡快的過度能源的使用類型。盡管還沒有得到普遍，但已經尋得的新能源正漸漸的走進人們的生活。如：太陽能熱水器、光電屋面板、光電外墻板、光電遮陽板、光電窗間墻、光電天窗以及光電玻璃墻等。這些新能源的使用形式將對環境產生不可估量的生態與經濟效益。

　　2、低碳化房地產設計。低碳化房地產設計是低碳房地產投資必須關注的環節。科學合理的設計將會達到節約材料、循環利用、環境美化以及鄰里和諧等功能。低碳設計主要包括戶型類型、樓盤間距、管道系統、社區綠化和低碳設施等五個方面。

　　（1）低碳住宅戶型類型。在我國人均擁有土地面積越來越少的情況下，多采用中小戶型的設計既能體現有效合理利用土地資源，最大限度滿足人們居住的需求，同時也符合低碳環保的要求。在房間的設計上采用大開間小進深，既能保證良好的通風，也能得到更好的采光條件，將大大降低空調、電扇、電燈等電器的使用率，減少二氧化碳的排放。

　　（2）低碳房地產樓盤間距。拓寬樓盤間距，盡量保證每一戶的充足采光，降低電燈的使用率，達到節能節電的效果；超寬的樓盤間距設計將會使通風更加流暢，空氣輪換更快，減少空調電扇的使用，也能達到更新生活環境的效果。

　　（3）低碳房地產管道系統。由于自來水的生產、廢水的處理都會增加二氧化碳的排放，因此，循環利用型的管道系統設計將會一定程度上的減少水資源的浪費，提高水資源的重復利用率。

　　（4）社區綠化。選擇吸附二氧化碳能力較強的喬木、灌木和自然生態來進行美化，如：美人蕉、法國梧桐等。施以錯落有致的設計和安排，使環保與美化效果同時達到最佳。

　　住宅作為人類生存和居住的場所更應該選擇可持續發展，房地產開發企業應該從健康環保的角度來選擇建筑地址、建筑材料和施工方式，使人類的居住環境更加優美，生活更加舒適，將低碳理念植入房地產開發過程的全流程中，使低碳房地產成為追求生活質量的理想投資選擇。

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