根據《城市房地產抵押管理辦法》中的相關規定，目前，政府有關部門在進行房地產管理時，將房地產抵押活動（不含地上無房屋的國有土地使用權抵押）分為了以下三種類型：1.房地產抵押房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。
這種抵押的特點有：抵押房地產屬于現房，并辦理了產權證；抵押權人不一定是金融機構，抵押人不一定是債務人；抵押房地產的抵押價值是在設定抵押權時點、與實物狀況及其附帶權益相一致的公開市場價值。
2.在建工理抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
這種抵押的特點有：設定抵押時，抵押房地產尚在施工；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項專項用于在建工程的繼續建造；抵押人為債務人，抵押人為金融機構；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物；抵押房地產的抵押價值是在設定抵押權時點、與抵押房地產實物狀況和附帶權益相一致的公開市場價值。
3.預購商品房貸款抵押預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，購房人將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。
這種抵押的特點有：設定抵押時，抵押房地產所處項目尚在施工，但工程已進行到一定階段，取得了《商品房預售許可川；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項用于購買所抵押的房地產；抵押人為債務人（購房人），抵押權人為金融機構；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋如系貸款所購，則屬于抵押物；抵押房地產的抵押價值是與抵押房地產建成后的實物狀況和附帶權益相一致的公開市場價值，而不是在設定抵押時點、與抵押房地產實物狀況和附帶權益相一致的公開市場價值。
由此可以看出，在上述三類房地產抵押中，第回、第2種類型的抵押，抵押權人均是根據在抵押時點，抵押房地產客觀、真實的價值或價格確定其所具備的抵押價值，對這種抵押價值的評估，房地產估價機構一般都有較豐富的理論支撐和實際經驗。但是，對第 3種類型的房地產抵押，即預購商品房貸款抵押，由于其抵押價值并不是設立抵押時，其客觀、真實的價值，而是基于抵押房地產未來建成后狀況上的價值，具有一定的“虛擬”成分，因此，對這種抵押價值的評估，必然帶有很多不確定的成分，其估價結果的客觀與否，也很難在短期內辨析。由于這種原因，目前在實際運作過程中，對這種類型的房地產抵押，抵押權人往往沒有要求抵押人委托評估機構對擬抵押房地產價值進行評估，有關政府管理機構在辦理這種類型房地產抵押登記時，也未要求有關當事人提供抵押房地產的評估報告。同時，目前無論是在理論界，還是眾多的估價機構，對這種類型的抵押，也很少進行探討，普遍沒有開展這方面的估價業務。但是，隨著個人住房貸款業務的日益增多，預購商品房貸款抵押業務的比重會逐漸加大，如何幫助銀行客觀、合理地確定這類抵押房地產的價值，從而更有效地控制抵押風險，應是我們每一名注冊房地產估價師應予以重視和思考的問題。
由房地產位置固定性引致出的房地產商品個別性和房地產市場不完全性，決定了房地產商品價格形成的復雜性。市場上沒有兩宗完全相同的房地產，同時，也不可能有整齊劃一的標準價格。因此，在市場經濟活動中，涉及到房地產商品交易（包括房地產轉讓。房地產抵押和房屋租賃三種形式）時，為了客觀、合理地確定對象房地產的價值或價格，有關當事人往往委托房地產評估機構對有關房地產進行估價，并以估價結果作為經濟決策的一種重要參考依據。由于估價機構是以中間人的身份，以獨立、客觀、公正的態度，利用國內外公認的估價理論和方法，結合大量翔實的市場資料、模擬市價格形成過程進行估價，估價結果與有關當事人從自身角度進行判斷相比，往往更具客觀性和合理性，從而在較大程度上，幫助有關當事人控制了經濟風險。因此，隨著房地產市場的發展，房地產估價已受到社會各界的日益重視。
但是，由于受預購商品房貸款抵押的特殊性和有關機構對這類抵押風險重視程度不夠的影響，目前，在實際運作中，對這類抵押所涉及的抵押價值的認定，往往是由有關當事人相互商議，而沒有委托評估機構進行估價。造成這種現象的主要原因有以下3點：1.由于這類抵押所涉及的抵押房地產，在設立抵押權時尚未建好，對其價格有重大影響的一些因素無法確定，其抵押價值往往由有關當事人對其預期價值的判斷所決定，在某種程度上有一定的“虛擬”成分，因此，有關當事人認為沒有委托估價機構進行估價的必要，因為，他們認為估價結果不過也是一種“虛擬價格”，沒有真實、客觀性。
2.由于這類抵押所涉及的債務人的借債目的就是購買抵押房地產，一般認為，在市場經濟中，某個商品在某個價格既然有相當數量的人愿意買，在某種程度上，就可以認為這個價格帶有較大的客觀性，因此，對這類抵押，相當數量的當事人認為，既然交易已經發生，再委托有關機構對交易價格進行評估，似乎有些多余。
3.這類抵押，在香港俗稱“樓花按揭”，是購房按揭一種重要和普遍的形式；在國外已有一百多年的歷史；在我國雖然僅有數年歷史，但從運作效果來看，目前發展得比較健康，信貸質量較高，因此，不少機構對這類抵押的風險性重視不夠，認為購房人付了首期款，即使今后市場價格有些波動，一般也不會違約。
針對以上這些認識，筆者有以下一些不同的觀點：1.盡管這類抵押在投立抵押時，抵押房地產尚未建成，其抵押價值帶有一定的“預期”和“虛擬”成分，但這種“預期”、“虛擬”是基于對未來客觀事實判定基礎上的，即是對未來房地產市場發展趨勢、抵押房地產建成后個別因素、區域因素等影響價格的重要因素進行合理判斷后形成的。如果由于某種原因，對某種狀況的判斷發生嚴重失誤，勢必將大大影響其對抵押價值的客觀判定，例如，在香港曾有一個樓盤，在期房推出階段，發展商通過媒介炒作，將售價定得偏高，由于其在戶型設計、概念推廣方面有一些獨特之處，曾在一段時期引起了市場關注，尤其是受到一大批“炒家”的追捧，銀行也為其提供了較優厚的按揭條件，但是，當該樓盤成為現房后，由于其所謂的居住概念和新穎戶型在實用性、舒適性方面很差，市場認同度大大降低，“炒家”無法出貨，又無力繼續供樓，其最終結果是套牢了銀行。對此教訓，我們反過來設想，如果當時這家銀行在提供按揭條件時，能不受市場假象的迷惑，而是委托了一家有經驗的房地產估價機構，從未來市場、房地產效用性、購買動機、售價合理與否等方面對按揭樓盤進行科學、客觀、公正的評估，然后，參考評估結果確定按揭條件的話，相信會在很大程度上避免“套牢”局面的發生。
2.俗話說“開花結果”似乎“花”一開，“果實”就自然而然會來，但實際上，各種各樣的教訓已讓我們認識到，“花開了”并不一定會“結果”。讓我們設想一下，如果某家銀行向很多購買了某一在建樓盤的客戶提供了按揭，而由于各種原因，這一樓盤到期沒有竣工，甚至中途就停了工，對此，債務人也就是購房戶當然不會繼續還款，并有權利要求退房；抵押權人，也就是銀行，按有關規定只能向發展商（擔保人）要求還款；從法律上講，發展商理應向客戶賠款，理應向銀行還款，但他拿什么來還呢？最可能的結果，還是只有拿尚未完工的工程來抵債，而這實際上是在一定時期內“套牢”了銀行。那么，這種現象發生的可能性大嗎？有人這樣認為，客戶買房時銀行為其提供的按揭款除扣留部分（一般為20％）作為保證金外，余款全部劃給發展商開發樓盤，樓盤到期無法竣工的可能性不大。但是，我們應看到，由于發展商經營管理水平的關系，有了錢，不一定能按時按質地交付樓盤，這是其一；其二，由于銀行是按成交情況，逐筆提供按揭貸款，那么，就有可能由于各種原因，這一樓盤僅實現了很低的銷售率，銀行也僅提供了不足以保證工程如期竣工的貸款額，從而為發展商留下了較大的繼續建造的資金缺口。加之，發展商由于融資能力有限，無法彌補這一缺口的話，按期不能交房甚至中途停工也就自然而然了。如何避免這一現象的發生呢？我想，銀行在準備向某一在建樓盤提供按揭時，如果能委托一家專業的房地產評估機構以專業的角度，對樓盤的報建資料、開發商實力、市場認同度、價格接受度等方面進行客觀評估，在此基礎上，慎選按揭樓盤、合理確定貸款額的話，應該能在很大程度上控制這類風險。
3.隨著房地產市場上同質樓盤競爭日趨激烈，價格策略制定得合理與否，直接關系著樓盤的成敗。以目前實際運作情況看，樓盤售價大都是由發展商根據自己對樓盤情況、市場情況、競爭對手情況、資金情況的判斷獨立定價，在一定程度上帶有較強的主觀色彩，有些樓盤的價格策略很不合理，使得本身有著很好市場潛質的樓盤，僅僅由于定價失誤，最終未能取得理想的銷售業績。在成都近兩年的房地產市場中，已有數宗樓盤出現了類似現象。市場經濟的理想境界應該是一種“雙贏”經濟，作為發展商肯定希望樓盤能實現很高的銷售率，為達到此目標，大多數發展商一般都需要獲得銀行的支持，為樓盤提供較好的按揭條件；作為銀行，肯定希望所提供的按揭貸款能在安全的原則下，獲取更大的利潤；這種“雙贏”目標能否實現，很大程度上取決于樓盤銷售價格制定得是否合理、是否能獲得市場的認可。因此，從理論上講，銀行應該在一定程度上參與按揭樓盤的定價，以使價格少一點主觀色彩，多一些客觀理念，但是，在實際工作中，銀行花費很多精力從事這項工作顯然是不現實的，對此，我們不妨設想，在此過程中，如果能引入一家房地產估價機構參與協助，借助其對房地產市場價格客觀、合理判斷方面的專業優勢，協助發展商進行合理定價，也許能發揮更好的作用。
綜上所述，我們認為，當銀行進行預購商品房貸款抵押時，是非常有必要委托專業房地產評估機構對擬提供按揭樓盤的售價、市場認同度、開發商情況、報建資料等方面進行充分客觀、合理的評估，從而達到規避風險的目的。
