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淺談房地產估價中土地價格的制定與運作(二)
二、地價的運作
在社會主義實踐中，社會主義國家實行的土地公有和無償無限期的土地使用制度，從體制上，體現了勞動人民當家作主，發揮了積極作用。但正因如此，和其他事物一樣，由于觀念和認識問題。也產生了一定的消極作用。土地利用較混亂，浪費嚴重，正是無償無限期用地制度的結果。具體表現在：一是非法占地；二是企業占地寬打窄用，利用率低，工廠用地標準一般比西方國家高30%-50%，多征少用，甚至征而不用，造成大量耕地浪費。據全國非農建設用地清查結果表明，1991-1996年，全國國家、集體、農民建房三項用地3030萬畝，其中占用耕地1560萬畝，分別超過同期計劃的28%和18%.從投資角度分析，1991-1996年全社會固定資產投資總額為8585億元，僅需占地1995萬畝，也就是說，實際占地的34%超過了投資需要，供大于求，在一定程度上導致土地粗放利用、大量閑置。據1998年7月報載，1997年，在耕地占用凍結的情況下，全國耕地凈減203.8萬畝。三是農村住宅建設占地過多，不少農民喜歡獨門獨院，為未成年的子孫建結婚住房，使村址急劇外延，有的成了空心村；四是廢棄土地長期得不到利用；五是死人與活人爭地，建造墓穴成風。上述不珍惜土地的現象，原因有多方面，有觀念的、認識的原因，但究其根本原因是無償無限期的土地使用制度造成的，道理很簡單，既然土地隨便用，不要錢，那就必然會出現用之必奪，棄之不惜。
我國是一個人口多，人均耕地少，土地資源嚴重不足的國家。土地的基本國情決定了我國必須實行世界上最嚴格的土地管理制度。我國所建立的社會主義市場經濟，就是要充分利用市場大量發展商品，當然也包括土地商品。土地是各種生產經營所不可缺少的生產資料，在社會主義初級階段，也只有把土地作為商品對待，有償使用，才能更好地激勵人們珍惜土地，充分提高土地的利用效率。
為了合理利用土地，避免浪費，除進一步加強土地使用管理，改土地無償使用為有償使用外，還要充分體現土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經濟上自我約束。這樣土地所有權在經濟上才能得以實現。人們都在考慮如何上項目，但招商引資，一般都是犧牲本地的土地資源（或者說是資產）為代價的。上項目，各種投入都考慮，唯獨不考慮土地的投入價值（價格），或者連土地的價值都換不回來。這種項目是否有上的必要？值得論證。
由此可見，必須消除陳舊觀念，把土地作為商品進行交換。必須提高認識，使大家都知道我國人多地少的國情。“十分珍惜和合理利用每寸土地”。這是我們的基本國策，要使之落到實處。要特別指出的是，各級領導的土地有價觀念，是落實土地有償使用的關鍵，而領導劃圈、定價的現象嚴重的阻礙了地產市場的發展，因此，破除領導意志，規范市場運作，是當務之急。
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