2009年12月9日國務院常務會議決定，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。12月22日，財政部、國家稅務總局發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2009]157號）執行國務院會議的決定。這是金融危機以來高層對于近期市場投機過剩表示擔憂，而采取的一項稅收措施。筆者回顧了2009年個人住房轉讓的營業稅政策，指出此次政策調整應注意的關鍵點，并以案例的形式分析了政策變化對納稅人稅負的影響，最后提醒納稅人應注意的風險，以供納稅人參考。

　　2009年個人住房轉讓營業稅政策回顧

　　去年年末，為了刺激樓市需求，國務院研究部署促進房地產市場健康發展的政策措施。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。2008年12月29日，財政部、國家稅務總局聯合下發《關于個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2008]174號，以下簡稱新政策），明確了個人住房轉讓營業稅優惠政策的執行細則。

　　自2009年1月1日至12月31日，個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　因此，個人轉讓住房營業稅政策處理，一是要注意區分住房是普通住房還是非普通住房，因為兩者的政策待遇明顯不同；二是普通住房不足2年就可以享受差額征稅待遇。

　　因此，此次人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，在其他條件不變的情況下，關鍵仍要注意以上兩個條件，只是2年變為5年的變化，對納稅人影響之處，就是轉讓超過2年不滿5年的個人住房。

　　注意納稅操作的關鍵點

　　1、普通住房與非普通住房的標準。根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發[2005]26號）規定，享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。因此，不同地區普通住房與非普通住房各地都有自己的標準，納稅人應關注本地的具體標準。

　　2、辦理免稅的具體程序

　　《國稅發[2005]89號》規定：納稅人應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免征營業稅手續。地方稅務部門應根據當地公布的普通住房標準，利用房地產管理部門和規劃管理部門提供的相關信息，對納稅人申請免稅的有關材料進行審核，凡符合規定條件的，給予免征營業稅；住房對外銷售不能提供屬于普通住房的證明材料或經審核不符合規定條件的，一律按非普通住房的有關營業稅政策征收營業稅。因此，納稅人辦理免稅手續一定要準備全相應資料。

　　3、購買房屋的時間

　　《國稅發[2005]89號》規定個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間，《國稅發[2005]172號》對購買房屋的時間認定問題進行了進一步明確為契稅完稅證明上注明的填發日期。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。因此，年限的確定就是上述時點至出售日的時間間隔，而非房屋年齡。

　　4、開具發票

　　《國稅發[2005]89號》規定：個人對外銷售住房，應持依法取得的房屋權屬證書，并到地方稅務部門申請開具發票。

　　5、差額征稅扣除憑證

　　財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅[2003]16號）規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，差額征稅扣除項目僅是購置或受讓原價的原價，相關費用和稅金均不能作為扣除項目。國稅發[2005]89號規定，在向地方稅務部門申請按其售房收入減去購買房屋價款后的差額繳納營業稅時，需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。因此，納稅人差額征稅扣除項目要有充分的依據。

　　6、非購買形式取得住房行為

　　國稅發[2005]172號規定，個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購買時間按發生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務部門辦理相關手續。根據國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照孰先的原則確定購買房屋的時間。

　　案例解析

　　2006年11月，張先生購買了杭州城區一套建筑年代2003年、容積率2、面積為150平方米的二手商品房，單價為12000元，成交價180萬元。目前該房價市值已升至350萬，在2009年底與2010年初，張先生轉讓該住房的營業稅稅負有什么變化呢？

　　假設張先生在2009年底按市價轉讓該住房，由于該房產面積超過了140平方米，屬于非普通住宅，同時該房產已經滿兩年，符合2009年的按照售房價與購房價的差額繳納營業稅的優惠政策，應繳納營業稅為：（350－180）×5%=8.5萬元。

　　如果該住房為普通住房，則符合個人將購買超過2年（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅的優惠政策，應繳營業稅為零。

　　假設張先生在2010年轉讓該住房，由于2010年開始征免時限由2年恢復到5年，不滿足非普通住房按照售房價與購房價的差額繳納營業稅的優惠政策，應按轉讓價全額繳納營業稅，應繳納營業稅為：350×5%=17.5萬元，稅負增加9萬元。

　　同理，如果該住房為普通住房，符合2009年的按照售房價與購房價的差額繳納營業稅的優惠政策，應繳納營業稅為：（350－180）×5%=8.5萬元，稅負增加8.5萬元。

　　因此，理論上征免時限由2年恢復到5年，將增加買房者的稅負，打擊賣房人的出售信心，尤其是購房年限在3至5年間的二手商品房交易。從短期看，營業稅征免時限的收緊，將會有效抑制投資及投機型購房的需求，從而達到抑制二手房價的過快上漲，但是長期來看賣房人會推遲出售時間，或是將稅費轉嫁到買房人身上，在買方市場的情況下，最終反映到二手房市場上就是可售房源減少，購房成本增加，或是房價還將繼續上漲。

　　陰陽合同，注意風險

　　征免時限由2年恢復到5年，又將增強納稅人簽訂陰陽合同的動機，交易時簽兩份合同，一份標注實際成交價，另一份則做低合同價以逃稅。如上例中，假如在2010年轉讓，為逃避營業稅，將房產的合同價做低，合同價做到200萬，則就大大降低了營業稅額。

　　筆者提醒納稅人，陰陽合同存在的風險是顯而易見的，第一，存在交易上的風險，一旦買房者“翻臉不認賬”，不按實際價格履行時，就可能引起不必要的麻煩和糾紛；第二，存在稅務上的風險。新《中華人民共和國營業稅暫行條例》第七條規定：納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。一旦被發現，不僅需要補交稅款和滯納金，還會被處以罰款。