近日，某綜合商場財務人員打電話咨詢商場的房產稅該怎么繳？

    該綜合商場是一家有限責任公司，其在Ｈ市中心區擁有一座獨立的5層樓房。其中，第1層店面分為若干門臉房，所有門臉房都有單獨的門且互不相通，商場只按月收取費用，各門臉房的經營者可自主決定經營項目及營業時間；第2層進貨銷貨都由此商場自主經營；第3層采用廠商聯營的方式，商場統一收款，扣除一定比例后向各經銷商返款；第4層租給經銷商Ａ某從事品牌服裝專賣，商場不參與收款，只按月收取租金；第5層分租給Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販，他們分別從事快餐、美容、網吧，商場也不參與收款。該商場的財務人員詢問商場的房產稅具體該如何計算？

    咨詢員聽完財務人員的介紹后認為，該綜合商場發揮地處市中心區的優勢，實行多種經營模式，其應納房產稅的具體計算問題具有代表性，也給財務人員計算經營性樓房應納房產稅帶來難題。于是，咨詢員很耐心地按房產稅的相關稅收政策給商場財務人員進行了講解。

    《房產稅暫行條例》規定：“房產稅在城市、縣城、建制鎮和工礦區征收。房產稅由產權所有人繳納。產權出典的，由承典人繳納。房產稅依照房產原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區、直轄市人民政府規定。房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅的稅率依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％。”也就是說，商場擁有這座獨立的5層經營性樓房地處市中心區，符合申報繳納房產稅的要求；商場使用的樓層應由其自己承擔房產稅，依照房產余值乘以稅率1.2%計算繳納；樓層出租的由承租人負擔房產稅，依照房產租金收入乘以稅率12%計算繳納。

    商場的第1層店面分為若干門臉房，所有門臉房都有單獨的門且互不相通，商場只是按月收取費用，各門臉房的經營者可自主決定經營項目及營業時間。商場按月收取的“費用”包含哪些內容，財務人員沒有交待清楚。如果這些門臉房的經營資金由商場提供，且由商場統一申報繳納應納稅款，而門臉房自主決定經營項目及營業時間只是為了發揮各門臉房的主觀能動作用，那么商場收費的“費用”也就不僅僅是租金部分了。這時的房產稅計算應依照商場第1層店面的房產余值乘以稅率1.2%計算繳納，即應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1－（10%－30%）]×1.2％。如果這些門臉房的自主決定經營項目包括經營核算、經營風險等內容，則商場收取的“費用”便是租金，房產稅計算應按商場實際收取的“費用”乘以稅率12%來計算繳納。

    商場的第2層進貨銷貨都由此商場自主經營，屬于商場自己使用，應由商場承擔應納房產稅，依照商場第2層樓房的房產余值乘以稅率1.2%計算繳納，即應納房產稅的稅額=應稅房產原值×[1－（10%－30%）]×1.2％。

    商場的第3層采用廠商聯營的方式，商場統一收款，扣除一定比例后向各經銷商返款。既然是廠商聯營，肯定要涉及經營利潤分成與費用分擔等問題。同時，聯營各方的協議或合同之類的文件如何簽訂也是計算房產稅的關鍵。從“扣除一定比例后向各經銷商返款”這樣的條款看明顯包含委托代銷性質，卻又與“廠商聯營”的經營模式相沖突。如果商場以第3層樓房作為投資，并承擔經營風險及獨立進行經營核算，卻又與“扣除一定比例后向各經銷商返款”不相符合。在實際操作過程中，通常是商場與經銷商簽訂聯營合同，合同中注明經銷商提供商品自主銷售，年營業額應達到多少萬元，如完成則按一定比例扣除費用（此費用中包括增值稅、城建稅、教育費附加、電費、管理費等），如超額完成，對超出部分減按預定比例扣除費用，如完不成，則按定額繳納費用，風險是不共擔的，利潤也不共享。也就是說，該商場的第3層樓房名義上是采用廠商聯營，其實質是出租樓房。根據《國家稅務總局關于安徽省若干房產稅業務問題的批復》（國稅函〔1993〕368號）第一條規定，對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，不承擔聯營風險的情況，實行上是以聯營名義取得房產的租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規定由出租方按租金收入計繳房產稅。為此，該商場第3層樓房的房產稅計算應按商場實際收取的“扣除一定比例”乘以稅率12%來計算繳納。

    商場的第4層租給經銷商Ａ某從事品牌服裝專賣，商場不參與收款，只按月收取租金。屬于商場出租場地收取租金，應由承租人Ａ某負擔房產稅，依照房產租金收入乘以稅率12%計算繳納。第5層分租給Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販，他們分別從事快餐、美容、網吧，商場也不參與收款，也屬于商場出租場地收取租金，應由承租人Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販分別負擔房產稅，按其實際支付的房產租金收入乘以稅率12%計算繳納。