物業稅對住房消費的影響

　　我國即將開征的物業稅是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅，其實質是將現行購房者在購買階段一次性繳納的房地產稅費，轉化為購房后房屋所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從這個意義上講，征收物業稅確實能降低消費者購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。但是，仔細地思考，事情又不是如此簡單。

　　第一，一般來說，城市的基礎設施是不斷改善的，這意味著城市地段會不斷升值，居民住宅的評估市值會水漲船高，每年政府收的物業稅收也會不斷增加。這于地方政府當然是利好，但對于普通的購房者而言卻增加了諸多不確定性。如果將來房屋所在地段升值，購房者就必須繳納更多的稅，就可能繳不起稅。作為一個好公民，誰都希望自己的城市發展得越來越好；可是作為業主，又盼望自己居住的地方干脆不發展才好。開征物業稅后，如何消除居民購房的矛盾心理，恐怕是一個無法回避的問題。

　　第二，從理論上講，物業稅開征后，隨著房產商開發成本的下降，房價也會跟著下降。但不像有些人所說的那樣“物業稅開征就必然使房價下降30％～40％”。這種說法主要是寄希望于把現在一次性繳納的土地出讓金（本應該70年分次繳納）分攤到每年繳納的物業稅中去。但是，物業稅與土地出讓金是兩個不同的概念。在我國，城鎮土地屬于國家所有，只有地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出讓金，是其所有者權利在經濟上的實現；而繳納物業稅是一國公民依法應盡的義務，兩者的本質截然不同。不能因為房屋所有者向政府繳納了物業稅就可以免費占有土地的使用權。既然物業稅代替不了或者包含不了土地出讓金，那么，就很難想像只要開征物業稅就會大幅度降低購房成本。況且，決定房價高低的主要因素是價值規律和供求關系，以及居民收入水平、有效需求和對未來房價市值的預期。

　　第三，物業稅的開征可能出現“買房不易，用房更難”的現象，在目前各大城市的房價居高不下的情況下，即使是因為物業稅的開征導致房價下降10％，也改變不了大多數老百姓“望房興嘆”的基本格局。開征物業稅后，尋常百姓用房更難，而且用房的成本是不斷變化的。這意味著業主將承受月供與稅費的雙重壓力。

　　土地出讓金實施“年租金制”是緩解物業稅對住房消費影響的關鍵

　　不少專家、學者提出，停止一次性收取幾十年土地出讓金的辦法，改為向購房者按年以物業稅的形式征收這部分土地出讓金。

　　我認為，這種做法也有很多不足。因為土地出讓金是土地所有權在經濟上借以實現其增值價值的一種形式，它體現的是土地所有者與土地使用者之間的一種純粹的經濟關系。稅收是國家為滿足社會公共需要，憑借政治權力，按照法定標準，強制、無償地參與國民收入分配的一種形式。不能把土地出讓金與稅收混同起來。所以，比較務實的做法是推進土地供應管理制度改革，將原來的土地批租制改為土地年租制，由一次性收取幾十年土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。

　　以公平為本設計物業稅

　　從社會公正和稅收公平的角度出發，物業稅的開征必須制定起征點和免征額。政府可規定百姓在購第一套自住房時免繳物業稅，只有購第二套住房時，才繳物業稅。當然，也需要結合價值標準來考慮是否征收物業稅，就是說，即使只有一套住房，但在價值上達到了征收標準的，也必須納稅。此外，原有已經一次性繳納了土地出讓金和稅費的商品房，屬于免稅范圍。

　　考慮到目前我國城鄉差距較大和農村居民用房與生產用房很難區分的現實，物業稅應該將農村排除在外，僅限于在城市征收。物業稅的稅率不宜太高。稅率的設置應采取區別對待的原則，個人居住用房的適用稅率應低于經營性用房的稅率。