控制土地增值稅稅負的關鍵是控制增值額，增值額為銷售收入減去扣除項目金額。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定扣除項目金額包括：取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、按前兩項10%計算的房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金及財政部規定的加計20%扣除數，前兩項合并稱為“建造成本”。

　　因此：增值額＝銷售收入－扣除項目金額＝銷售收入－（建造成本＋10%建造成本＋20%建造成本＋營業稅及附加）

　　土地增值稅的增值率＝（銷售收入－扣除項目金額）÷扣除項目金額

　　以上扣除都是以建造成本為基數，因此上述公式可表示為：

　　土地增值稅的增值率＝營業收入－（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金）÷建造成本+10%建造成本+20%建造成本+稅金

　　從上式中可看出，如果加大建造成本，就會增大拉動整個“扣除項目金額”，隨之會帶動增值率計算公式分子的減小和分母的增大，從而使增值率的變動呈現“乘數效應”。

　　如何加大扣除項目金額進行納稅籌劃呢？

　　三種方法僅供參考：

　　1.適度加大建造成本法。

　　房地產企業常常為了提高產品的競爭能力，在市場接受的范圍內，適當加大公共配套設施的投入，如改善住房周邊環境，提高裝修檔次等。企業加大了建造成本就等于這樣加大可扣除項目金額，其可扣除項目金額的增幅為建造成本增幅的1.3倍，使增值率降低。

　　2.費用移位法。

　　房地產企業的會計制度對“管理費用”、“營業費用”、“財務費用”（以下稱三項費用）和工程項目的“開發間接費”并無嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保證等也無法與總部截然分開，有些費用的列支介于三項費用與開發間接費之間。稅法對三項費用的稅前扣除標準籠統規定為10%，這就為納稅籌劃提供了空間。例如，可以把劃歸開發項目的人員盡量劃入開發項目編制，把本應由三項費用開支的費用，計入開發間接費，加大了建造總成本，也就提高了扣除項目金額，降低了增值率。

　　3.利息扣除法。

　　根據國稅發〔2006〕31號文規定：開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬于成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬于成本對象完工后發生的，可作為財務費用直接扣除。因此，可以將借款費用直接計入開發項目的“開發間接費”中，以1.3∶1的比例加大扣除項目金額，降低了增值額和增值率，達到不交或少交土地增值稅的目的。

　　按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用應按取得土地使用權所支付的金額與房地產成本之和的5%比例計算扣除，這種扣除方法我們稱之為“據實扣除法”。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出并提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%比例計算扣除，我們稱之為“比例扣除法”。這里暗含著財務費用的扣除比例為5%.

　　在會計實務中，應計算比較按兩種方法計算的利息支出數額，如果利息費用大于5%就選用第一種方法“據實扣除法”，單獨計算利息支出，據實填入《土地增值稅納稅申報表》第14行“利息支出”，使房地產開發費用大于10%.否則應選用后一種方法，按建造成本的10%計算房地產開發費用，直接填入第13行“房地產開發費用”，使房地產開發費用等于10%.