原理

　　當前，“物業稅”已經成為我國最熱門的話題之一。而要講清楚什么才是“物業稅”，就得先從房地產稅說起。

　　所謂房地產稅，亦稱不動產稅，是許多國家和地區開征的一種以房地產價值為計稅依據的稅種。主要針對土地、房屋等不動產征收，要求其所有者或承租人按財產評估值的一定比率每年繳付一定稅額，稅額隨房地產價值的變化而定期調整。各國對房地產的稅收課征一般是在房地產的取得、流轉、保有三個環節。

　　不過，需要注意的是，雖然各國以房地產為課稅對象的稅收都稱為房地產稅，但由于各國國情、計稅依據和征稅側重點等不同，以房地產為課稅對象的稅收可進一步細分為四類：以房地產自身價值為計稅依據的房地產財產稅，以房地產經營收益為計稅依據的房地產收益稅，以房地產轉讓價值或增值為計稅依據的房地產流轉稅，以房地產轉讓利潤為計稅依據的房地產所得稅。

　　我國目前流行使用的物業稅概念，其實質就是國際上通行的以房地產價值為計稅依據的房地產財產稅，亦稱房地產保有稅，這也是各國地方政府主要收入來源之一。各國房地產保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產稅”，有的稱“財產稅”，有的稱“地方稅”或“差餉”等。從外延上來看，物業稅是對房地產價值課征的稅收，包括對房屋價值和對土地價值課征的稅收，或者對房屋和土地價值合并課征的稅收。

　　對于“物業稅”，不同國家和地區征收方式不同。有的合并征收一個稅，如智利征收的不動產稅；有的分開征兩個稅，如臺灣的房屋稅和地價稅；有的國家還將房屋和土地價值并入其他財產里征收一般財產稅，如美國和加拿大。而這些做法綜合起來，筆者認為以下幾方面的經驗對我國“物業稅”和理解和思考有所啟示：

　　——房地產稅是地方政府主體稅收。凡是實行中央與地方分稅制的國家，房地產稅收基本劃歸地方，是地方政府的主體稅種。地方政府大多可根據本地需要自行決定具體稅率。如美國的房地產稅收法規由各州制定，房地產稅由各市、鎮征收，收入歸地方政府或社區委員會，用于當地的各項基礎設施建設。房地產稅占地方財政收入的29%，扣除轉移支付后，一般要占到地方財政收入的50%～80%.這種稅收格局使地方政府的收入與居民和企業是否在本地置業密切結合，促使地方政府不得不通過改善基礎設施、發展公用事業、改進公共服務等，吸引企業和居民到當地投資置業。

　　——重視對房地產保有環節征稅。從稅收的分布結構來看，國外重視對房地產保有環節的征稅，而針對房地產權屬轉讓、交易的稅收則相對較少。以英國為例，直接來自于房地產轉讓的稅收僅占全國總稅收的1%～2%，而來自房地產保有環節的住房財產稅和經營性房屋稅，占總稅收的30%左右。這種稅制既有利于促進不動產交易，推動房地產要素優化配置，繁榮房地產市場，更有利于穩定地方財政收入，調節收入分配。

　　——堅持“寬稅基、少稅種、適優惠”的基本原則。“寬稅基”，即對除公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免征和減稅外，其余的不動產所有者或占有者均為納稅對象，寬稅基為穩定的房地產稅收收入奠定了基礎：“少稅種”，即設置的有關房地產的稅種較少、規費也較少、

　　標準低，一方面可以避免稅費繁雜導致重復征稅，另一方面也可以降低稅收征管成本，提高稅收效率：“適優惠”，即許多國家還實行了適當的稅收優惠，一般對房地產保有征稅均設定免征額，對公益性用地和房屋、低收入家庭住房、農業用地等實施稅收減免優惠，其目的重在調節中高收入者的財產收入。

　　——建立了相對健全的財產登記和評估制度。對房地產征稅一般都以其評估值作為計稅依據，并定期重估調整。房地產登記和評估制度是對房地產有效課稅的基礎。國外的財產登記和評估制度相對健全，公開性和透明度高，權威性和公信力強。如日本實行市町村負責下的房地產估價師制度，有全國統一的房地產評估標準和實施方案，有可供登記和查詢的臺賬系統。美國早在1935年即成立了房地產評估師協會（SREA），是北美最大的獨立性專業房地產評估師組織，對從事估價的人員有嚴格的資格要求。

　　美國的房地產稅制

　　高稅收遏制短期炒房

　　美國的市場化十分完善，其房地產稅制具有鮮明的特點。

　　——房地產保有環節的稅收。

　　美國房地產保有稅收是財產稅的重要組成部分，而其財產稅制的主要內容包括：

　　首先，財產價值的估算。美國財產稅是建立在比較全面的財產登記與估價制度基礎上。其中尤其值得關注的是，絕大多數地方的財產稅不是對財產的實際市場價格征稅，而通常是用財產的估定價值計稅。在財產估價中，市場價值是最常用的估價標準。市場價值由稅務機關的估價機構和人員根據最近可比銷售、每平方英尺重置成本和其他地方市場因素等確定。在市價的基礎上，再按估價員確定的預定比例乘以市價計算出估定價值。財產價值的估算是財產稅制度的核心。目前美國已經形成了系統的財產估價標準和方法體系，各地方政府建立了比較豐富和完整的財產估價的資料基礎。

　　其次，稅率的設定。財產稅稅率由美國各地方政府自行規定，確定依據主要有地方的支出規模、非財產稅收入額、可征稅的財產估價。財產稅的名義稅率在3%-10%之間。因為對應稅財產實行的是估價制度，造成實際稅率相差很多�？偟目�，財產稅的有效稅率為1%-4%.

　　第三，稅收優惠。財產稅的優惠規定主要依據財產所有者類別、財產類別和財產用途確定。一是減免稅。免稅的財產主要包括各級政府（包括外國政府）擁有的非商用財產，宗教、慈善和教育等非盈利組織擁有的財產。一定期限內緩征的財產主要包括老人、退伍軍人、殘疾人和家庭自用住宅（緩征一年），環保設施、太陽能設備和水土保持項目等。二是稅收抵免。由州政府提供，當納稅人的財產稅與個人所得稅的比例達到一定標準時，可以抵免個人所得稅或得到現金返還，主要是為減輕低收入家庭的稅收負擔。三是稅收遞延。所得有限的老人和殘疾人、靠近發達地區的農場主，可享受稅收遞延。

　　——房地產交易環節稅收。

　　美國在房地產交易環節開征的稅收包括交易稅、遺產贈與稅及所得稅等。其中，交易稅稅率約為2%，在房地產買賣時征收。遺產贈與稅是當房地產作為遺產且價值超過60萬美元，以及被贈與且每次贈送價值超過100萬美元時征收。所得稅是房產交易時應繳納的主要稅收。房地產出租收入適用個人所得稅，實行15%-39.9%的超額累進稅率。未擁有產權滿1年就出售房屋的行為視為短期炒作，收入列入個人年度總收入，稅率可高至33%左右。擁有產權超過1年以上出售房屋，視為長期投資，需繳納20%左右的稅。為防止賣家偷漏稅，政府要求房地產中介辦理過戶時強制扣繳。

　　英國的房地產稅制

　　低收入者可以免稅

　　英國的房地產稅屬于財產性課稅，主要有針對住房的住房財產稅和針對營業性房產的營業房屋稅兩個稅種。

　　——住房財產稅。

　　英國住房財產稅又稱市政稅，是在房地產保有環節的一定時期或時點上，對房產所有者所有或承租人使用的土地、房屋等不動產征收，稅額隨房產價值變化而變化。作為地方稅的一種，住房財產稅按1991年8月1日對居民房產的市場評估價值征收，地方政府可自主確定稅率。2004-2005年，英格蘭的住房財產稅收入接近200億英鎊，約占地方政府收入的25%左右。具體來看，主要有以下內容：

　　首先，納稅人及課稅對象。住房財產稅的納稅人為年滿18歲的住房所有者或承租者。住房財產稅的征稅對象為樓房、平房、公寓、出租房屋、活動房以及可供住宅用的船只等。英國居民每年人均支付約800英鎊的住房財產稅。

　　其次，計稅依據及稅率。住房財產稅以1991年8月1日估計的住房價值為計稅依據，由英國政府國內稅務局所屬房屋估價機構進行估價。一般房屋經估價后一定時期內不重估，若房屋價值發生重大變化，如擴建或部分拆除，就要對其重新估價。住房財產稅稅率由各地議會根據地方政府開支情況與可獲得收入的差額確定，根據價值評估機構的評估，英國環境部將應稅房屋價值按地區劃分八個級次。

　　第三，稅收優惠。住房財產稅設有起征點，不同地區起征點不同，并對特殊群體和個人有稅收優惠。一是折扣。如對只有一處住宅，且居住者中只有一位是成年人的，就可享受住房價值額1/4的稅收折扣。二是傷殘減免。三是低收入減免。根據納稅人收入、儲蓄和個人境況，對沒有穩定收入或低收入的納稅人，給予一定減免優惠，最高可達到100%，即免稅。

　　——營業房屋稅。

　　英國對于營業房屋稅同樣有一整套完善的制度，包括：

　　首先，納稅人及課稅對象。營業房屋稅的納稅人是非住宅用房屋的所有人，包括企業法人營業用房屋、其他法人和個人營業用房屋。

　　其次，計稅依據及稅率。營業房屋稅按租金計稅，租金由專門設置的評估機構對納稅人財產按視同出租的租金收入進行評估，每5年重估一次。營業房屋稅實行全國統一稅率，由英國財政部逐年核定或變更，法律規定稅率提高幅度不得超過全國平均通脹指數。

　　第三，稅收優惠。營業房屋稅對工業、運輸業的空置房屋、農業用房免稅；慈善機構擁有房屋按稅額的20%征收；其他房屋空置超過3個月的，減半征稅。地方政府有權擴大減免范圍，但減免稅額的25%部分由地方政府自行承擔。

　　香港的房地產稅制

　　沒租金就不用交稅

　　香港實施物業稅，并與其他對房地產的征稅如利得稅、印花稅、遺產稅、差餉、房地產買賣所得稅等相互協調，是香港財政收入的重要來源。

　　香港的物業稅是“向本港土地及/或樓宇的業主所征收的稅”，凡是香港境內的土地（不包括農場）及地上建筑物都應依法繳納物業稅，物業稅納稅主體為在香港擁有房屋、土地建筑物的業主，不包括農場主。物業稅的計征采用“評稅值”法，即按照物業在有關年度頭一天出租可獲得的租金作為估稅依據。征稅之前先由稅務部門按照物業評估署確定的“評稅值”加以評定，然后再以扣減20%的維修費用后的余額作為計稅依據。余額乘以標準稅率即為應納稅額。其中香港對土地和樓宇的業主征收的物業稅稅率在15%左右，2004年提高到16%，如果業主當年沒有從物業獲得租金收入，則不需繳納物業稅，有稅收抵免或豁免項。

　　香港對物業稅的免除項目主要有三項：一是由業主支付的差餉，即物業管理費；二是來自物業的租金收入，但在該課稅年度內無法收��；三是作為支付修理費及其他開支費用的20%免稅額，這是一個無論實際開支數目大小而規定的統一的扣除額。香港物業的業主必須把所擁有的全部物業填報在綜合報稅表內，接受稅務局評稅后，再根據評稅通知書的時間和稅額繳納稅款。

　　日本的房地產稅制

　　政務公開讓征稅更透明

　　對房地產取得和保有的征稅，是日本財產稅的主要組成部分，包括不動產取得稅、固定資產稅、城市規劃稅、注冊執照稅，以及遺產繼承稅與贈與稅等。對財產轉讓收入主要征收所得稅和居民稅。

　　——財產取得課稅。

　　日本建立了財產登記制度，即取得土地房屋的人為保全其權利而進行登記。該制度是日本對房地產取得和保有環節征稅的基礎。土地和房屋在市町村“房地產征稅臺賬”上公開登記并向一般市民公開。作為一項法定行政服務。自2003年起，除納稅人外，還允許租地人、租房人和其他相關者公開閱覽臺賬登記的全部內容。這項政務公開活動使納稅人有機會比較自己與同一市町村內其他人的房地產評估額，如對評估不服，可以向市町村的專門機構提出審查請求或向法院起訴。具體來看，其主要稅種包括：

　　首先，注冊執照稅。在進行登記時，由取得房產的人繳納。計稅依據為房地產評估額、債權金額和不動產個數。稅率根據登記的種類分別設定，如不動產所有權保存登記稅率為0.6%，不動產抵押權設定登記稅率為0.4%.為促進房地產流轉，對新建住宅和二手房轉移登記適用優惠稅率。

　　其次，不動產取得稅。該稅屬于都道府縣稅，標準稅率為4%，通過改變計稅依據和應納稅額實施稅收優惠。除因繼承、遺贈、信托、轉讓擔保、土地規劃換地等取得的房地產不征外，因買賣、交換、贈與、新建、改建等取得的房地產均征收此稅。

　　第三，繼承稅與贈與稅。適用10%-50%的6檔累進稅率。征稅對象包括土地、房屋、有價證券、現金、存款等，其中來自房地產的應稅財產占60%-70%.