2月5日，財政部和國稅總局聯合對去年12月31日下發的《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》作出部分調整，再度強調從今年1月1日起開始執行的城鎮土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業和外國企業。

　　這是繼去年7月六部委“限外令”、今年2月土地增值稅之后，對外資投資產生重要影響的又一個限制性政策。

　　外資并未被限？

　　“限外令”發出后的半年，顯而易見的是境外個人投資者的熱情已經消退，就北京而言，境外個人購房者的數量急劇下降。

　　但是各種征兆均顯示，大的境外開發商、投行基于對內地樓市和人民幣升值潛力的看好，并沒有放棄進入內地市場。

　　2月5日，國際物業顧問戴德梁行發表亞太區2006年物業市場回顧報告。報告直言，去年中國內地房地產市場繼續吸引境外資金，金額達到295億港元之多，而2005年這個數字只有177億港元。2006年正是“限外令”的發布年，外資放緩說法顯然不攻自破。

　　在所有境外資金中，表現尤其踴躍的當數港資。1月10日，恒隆地產主席陳啟宗在一個公開場合表示，集團計劃未來3年斥資300億元，在內地8至9個城市買地，以拓展12個商業地產項目，每個涉及25億至30億元；幾乎就在同時，中信泰富也表示計劃在未來2至3年里把內地業務比重由50%提升至70%；香港老牌英資發展商太古地產也透露，準備投入118億港元發展內地房地產項目；而嘉里集團欲100億港元爭購北京東華廣場的消息也不脛而走……

　　另外，2007年初，德意志銀行北京首席代表陳丹華也表示：“德意志銀行上半年將要推向市場的房地產投資基金或房地產項目中，也有幾個是中國內地的。”

　　“2007年肯定是ING的投資高峰期。”ING一位人士表示，今后ING的投資將集中在二線城市，包括武漢、重慶、成都等地的住宅項目。“我們還是會在一線城市做，但二線城市將是我們的投資重點”。“二線城市”和“參股”將繼續貫穿ING在2007年的投資思路。

　　而據《第一財經日報》了解，2007年，大摩的目光將瞄準酒店式公寓和高檔商住兩用住宅項目。

　　微妙的變化

　　外資并未消退的投資熱情，仿佛在說明政策的頻繁出拳正打在了“棉花”上，事實也不完全如此。一些微妙的變化已經開始產生。

　　據了解，恒基中國區總裁彭辰基日前在接受采訪時表示，接下來，恒基還會調整商用物業與住宅物業之間的平衡度，而目前，恒基地產在內地的儲備地塊基本為位于一線城市中心地段的商辦用地。

　　“一系列政策出臺后，使得外資企業除了青睞建造或者收購持有收租型商用物業外，逐漸傾向于發展大型中檔的地產項目。”一位有港資背景的開發商向記者坦言，中檔住宅毛利率雖低，但受政策的影響會相對較小。

　　戴德梁行北亞區副主席兼投資部主管李志榮則預言，國內各城市的住宅用地將會受到境外資金的追捧，而二、三線城市將更為備受關注。“境外資金為減低開發風險，則會以整幢建成的物業作為投資首選。但是，鑒于未來有不少的市區重建項目及CBD遷址規劃，為市場帶來一批土地供應，而內地加快城市化進程也將進一步推動住宅需求。”李志榮表示。

　　一些企業則更是將觸角伸向了長線開發。據戴德梁行的報告，去年，土地市場中境外資金的增幅非常顯著，在全年273宗土地交易中有55宗是由境外資金參與的，而在40宗1億美元以上的大額土地交易中，境外資金占20宗。

　　去年6月，凱德置地以5.6201億元的價格將杭政儲出[2006]2號（拱墅和睦）地塊圈入囊中，成為首家在杭州拿下宅地的境外企業。

　　11月，凱德置地北京分公司以每畝1780萬元、總價8.7億元拿下了成都四川省博物館地塊土地。

　　而在“限外令”出臺之后，凱德置地還分別以6億多元和10億多元的價格攜手河南建業集團和成都置信集團。據記者了解，河南建業和成都置信的土地儲備均在400萬平方米以上。“不排除今后會介入當地的一級土地開發”可能會是這些合作中另一項意義深遠的收獲。

　　“2007年希望是有一些收獲的一年。最大的愿望是多拿一些地。”凱德置地（中國）投資有限公司副總裁廖茸桐對拿地毫不避諱。

第一財經日報

　　相關專題：

　　[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進而在業內外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產生不小的影響，應該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。

　　即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發商面臨項目清算，以前逃避稅款的路徑已經被堵住，原有利益格局將發生很大變化，此中爭鳴與觀點交鋒盡在本專題。

　　點擊進入專題：土地增值稅清算動了誰的奶酪？開發商？政府？民眾？

　　知識點小帖士：

　　所謂土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（統稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%.

　　編輯留言：

　　土地增值稅清算通知是個打擊房地產開發商偷漏稅的通知，是規范征收土地增值稅的通知，國家加強稅收征管的舉動竟然成了影響開發商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業利潤，造成行業洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價必漲”的心態，應該說開發商缺少社會公共利益的意識。

　　土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發現：開發商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價的上漲，筆者認為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。

　　那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。