正在推進的物業稅改革將帶來稅負增加，“物業稅出臺后房價會大幅下降”只是幻象。

　　幻覺醒來

　　“開征物業稅不會取消土地出讓金 .”最近一段時間，財政部、國家稅務總局和國土資源部官員在多個場合不約而同對此作出澄清。

　　他們明確表示：正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

　　盡管如此，“土地出讓金從一次性征收改為物業稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法，仍在社會上廣為流傳，讓公眾充滿期待。

　　公眾的期盼，源于物業稅改革初期政府部門的宣傳。

　　始于2003年的新一輪稅制改革，要點是在1994年確立的分稅制框架下，對現行稅制進行有增有減的優化調整。其中一項重要改革，是完善以財產稅為主體的地方稅體系。而對現有房地產稅費進行整合重組，出臺物業稅，便是為地方政府設置主體稅種的一個考慮。

　　或許是為了獲得民眾的認同，在提出要進行物業稅改革后，相關部門在大力宣傳物業稅有這樣那樣好處的同時，并未強調出臺物業稅的最主要的目的，其實是為地方政府設置一個支柱性稅源。他們更愿意向民眾宣傳的是——“物業稅出臺后，房價會大幅下降”。

　　這個說法自有其完整的邏輯。物業稅是借鑒國外房地產保有稅的做法，將現行房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅 、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為在房產保有階段統一收取。開征物業稅后，將把以往一次性交納的70年期的土地出讓金等相關稅費，改成按年收取，把一次性支出變成在若干年內逐年支出。

　　這樣，房價中包含的需一次性繳納的土地出讓金等稅費，就變為在房產保有階段逐年繳納。2003年11月，時任財政部稅政司司長朱振民在一次講話中曾經說：“通過吸納房地產開發建設環節的一些收費，降低開發成本，房價會相應下降。尤其是減輕了初次買房支出的負擔，使大多數老百姓有條件、有能力買到房。”

　　眾多專家學者對這個邏輯也給予首肯。他們認為，土地出讓金納入物業稅逐年繳納，可有效地抑制地方政府“寅吃卯糧”等短視行為，減少對土地的濫用，同時可為地方政府提供更穩定、有持續性的財政來源；開征物業稅所引起的一次性房價降低，有利于中低收入消費者購房；物業稅將消費者的支付從很高的一次性支付，變為較低的一次性支付，加上未來的多次較小額支付，也有助于金融系統的穩定等。

　　基于物業稅改革初期政府部門的說明與承諾，社會公眾對“物業稅出臺后房價會降低”也充滿期盼。

　　“以稅代價”難行

　　可是，在政府部門提出“取消土地出讓金、出臺物業稅會帶來房價下降”的說法不久，有專家便指出，由物業稅替代土地出讓金的想法是錯誤的，沒有可操作性。

　　“這樣做是把價、費、稅混淆了。如果用‘稅’來代替‘價’，會帶來一系列弊端。”中國社科院財貿所研究員何振一對《財經》記者說。

　　在這些專家看來道理很簡單，就是“土地出讓金和物業稅乃是兩種不同性質的東西”。

　　在中國，土地為國家所有。國家作為土地所有者，把最多為70年的土地使用權讓渡給使用者，自然要收取土地出讓金。因此，土地出讓金準確地說，是土地使用權的交易價格；也可簡單地理解為地價，其價格高低取決于土地市場的供求關系。

　　物業稅則是政府以政權強制力，對使用或者占有不動產的業主征收的補償政府提供公共品的費用。

　　那么，以稅代價，是否可行？

　　專家認為，土地出讓金由取得土地使用權者支付，物業稅則由不動產業主繳納。不僅支付主體不同，二者的資金渠道和流向也不一致，因此難以相互轉化。若取消土地出讓金，國家作為土地所有者在土地一級市場出讓土地便失去了依據，只能回到劃撥土地的老路。

　　倘如此，最大的受益者將是房地產開發商。取消土地出讓金后，那些與政府有良好關系、但資本實力不足的開發商，其開發成本將大幅降低，游戲空間將大大擴展。

　　因此，取消土地出讓金一經提出，房地產開發商立即應聲附和說，“物業稅出臺后房價會降”。但這不過是“口惠而實不至”的幻覺。因為在求大于供的市場條件下，追求企業利潤最大化的房地產商，不會主動將取消土地出讓金帶來的成本下降讓利給購房者，房價下降不可能自動出現。

　　事實上，近些年有關部門已不再有“開征物業稅可降低房價”的宣傳。目前，財政部、國土資源部和國家稅務總局的一致看法，是未來開征物業稅不會取消土地出讓金，在開征物業稅的同時，土地出讓金仍應單獨交納。且征收土地出讓金的政策會更加明確，土地出讓金收支管理也會更加得到強化。

　　2006年12月，國務院辦公廳發布《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》，明確了國有土地使用權出讓收入的范圍，要求加強國有土地使用權出讓收入征收管理；將土地出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理，從2007年1月1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理。同時，對土地出讓金的使用范圍作出了明確的規定，土地出讓收入主要用于征地和拆遷補償支出、土地開發支出、支農支出和城市建設支出等。

　　“價、稅、費”并存

　　中國不動產稅費制度的基本特征，一是內外稅制不一致，內外資企業和個人適用不同的稅種，政策待遇不一致；二是保有環節稅負偏輕，流轉環節稅負偏重；三是稅種繁雜，計稅依據差異大；四是存在著大量項目繁多、規范程度低的稅外收費。

　　目前，中國的房地產業稅費制度中，“價、稅、費”并存。直接以房地產作為征稅對象的稅種共有六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

　　具體而言，在房地產擁有使用環節，對外商投資企業和外籍個人征收城市房地產稅，對國內企業和個人征收房產稅、城鎮土地使用稅；在房地產轉讓環節，對內外資企業和個人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營業稅。

　　此外，與其他企業一樣，從事房地產開發的企業還涉及營業稅、企業所得稅 、個人所得稅、城建稅、印花稅和教育費附加。

　　收費項目更是繁多。中央政府出臺的收費項目有20多種，地方政府出臺的收費少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補償費、舊城改造費、市政配套費、商業網點費、立項管理費、規劃審核費、各種證書工本費等。幾乎所有的政府部門都設有針對房地產的收費項目，包括規劃、建設、工商、水利、電力、郵政、農業、環保、公安、城管等。

　　基于如此混亂的局面，新的房地產稅改革的方向，是統一內外稅制，對內外資企事業單位、經濟組織、個人一律征收房地產稅；同時，將房屋和土地合并征稅。清理取消不合理、不合法的收費，將一部分具有稅收性質的收費轉化為稅收，將一部分經營性收費轉為由受益者付費，將屬于地價的收費歸入地價中。

　　自2003年11月起步的物業稅改革，即在這個方向上進行。許多專家以及研究機構的意見是，將目前存在的房產稅、城市房地產稅和城鎮土地使用稅三個稅種合并為物業稅；耕地占用稅實質上與土地出讓金重復，這一稅種可以考慮取消。

　　土地增值稅的功能是國家對房地產增值征稅，將來物業稅出臺后，因其依據評估值征稅已經體現了國家對房地產增值的收益，因此可以取消土地增值稅。

　　而目前向外資收取的土地使用費，和城鎮土地使用稅性質相同，可合并進物業稅。

　　實實在在增加的稅負

　　毫無疑問，在如此設計下，物業稅具備“好”的稅制的主要方面。例如，它能夠很好地調節稀缺的土地資源，讓多占地、占好地者多納稅；它對經濟變化能做出靈活反應，經濟熱時稅負重，經濟冷時稅負輕，故能夠發揮稅收的自動穩定經濟的功能；等等。

　　但無論如何，土地出讓金作為土地使用權的交易價格不可能取消。政府曾經宣傳的“物業稅出臺后房價降低”的基礎條件已不復存在。因此，對房屋業主而言，開征物業稅后意味著多了一個稅種，未來稅負將是實實在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

　　這幾年，雖然政府相關部門已經停止了“物業稅出臺會帶來房價下降”的宣傳，但對曾經的錯誤說法給社會公眾帶來的誤導，并沒有進行認真糾正，對公眾甚至一些學者的誤解一直保持沉默。

　　“這是不負責任的。應當讓公眾認識到物業稅的本質是稅負增加。”一位專家對《財經》記者說。

　　更令人擔心的是，在2006年，稅收政策積極參與房地產市場的調控，為抑制投機、投資需求，大幅提高了房地產流轉環節稅負。

　　這與政府確定的“降低流轉環節稅負、增加保有環節稅負”房地產稅費改革目標確是違背。而宏觀調控帶來的稅負增加，未來必將轉化為物業稅負擔。

　　納稅人稅負增加，是房地產稅制改革的最大阻力，對此財稅部門心知肚明。為使改革順利推進，財稅部門已經在考慮制定過渡性政策，如允許納稅人在過渡期內逐步地增加稅負，將稅負增加的壓力在一定期間內緩慢釋放；初期可以設定較高的標準，只對符合標準的住宅征稅，以取得公眾的支持；同時，對部分農村和行政事業單位的用地、用房列入減免稅范圍，暫不對其征稅。

　　不過，無論如何，改革過程中政府對公眾的承諾難以實現，以及參與短期宏觀調控偏離改革的既定目標，無疑會降低社會公眾對物業稅改革的支持。作為政府，若政策目標發生調整后難以兌現過去的承諾，應向公眾進行充分的解釋和說明。

　　中國房地產業稅種一覽

　　中國的房地產業直接以房地產為征稅對象的稅種共六種，分別是房產稅、城市房地產稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

　　房產稅和城市房地產稅：以房屋為征稅對象。房產稅的計稅依據是房屋計稅價值或房產的出租收入。

　　城鎮土地使用稅：以土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅依據。

　　土地增值稅：以土地和地上建筑物為征稅對象。以增值額為計稅依據。

　　耕地占用稅：以納稅人實際占用的耕地面積計稅，按照規定稅額一次性征收。

　　契稅：以轉移土地、房屋使用權的行為為征稅對象。以成交價格為計稅依據。