我國房地產方面的稅收，與西方國家一個最明顯的區別是，西方國家的房地產稅集中在保有環節，而我國集中在開發投資環節。實際上，中國的房地產稅費并不算低，在以往的文章，曾引述專家的估算，在房價構成中稅負比重至少在35%－40%左右，由于集中于開發投資環節而帶有很強的隱蔽性，使人們誤認為中國的稅負過低。另一方面，在銷售環節，因為交易的稅費大部分是以從價稅的方式來征收，這種以征稅對象的價格或者金額為計稅依據，按照一定比例計征的征收方式，就必然令到市場的交易稅負不斷向下級消費者轉移。這種變相的環節稅，就導致房產的售價不斷包含上一級市場的稅負；交易環節越多，整體稅負越重，則售價越高。

　　正是這種具環節稅性質的從價交易稅，導致政府的樓價調控手段效用不太明顯。開征物業稅的目的，本意是為了將開發投資環節的稅費向交易和保有環節轉移，以達到降低開發成本、降低房價的目的。在短期經濟來說，從調控的思路上，開征物業稅可以導致消費者持有物業的機會成本增加，這將會令到二手市場的供應量增加。市場供應量增加，就必然會導致價格下降。同時，因為從投資的角度來看，物業稅是肯定會令到預期投資回報減少的。預期投資回報的減少，也一定會導致市場需求的減少。因此，價格調控的效用，就會較加征交易費用明顯多了。

　　可是，開征物業稅未必會增加業主的賣樓意欲，但就肯定會增加他們出租物業的意欲。情形就像小區開征物管費用一樣。所以，開征物業稅未必會令到二手房價的水平下降，但就肯定會導致房地產市場的租金水平下降。因為，在短期，二手房業主必然會通過降低租金來增加持有物業的成功出租機會。如果在短期經濟周期，主管部門不能在市場推出其他政策來打擊二手房業主持有過多物業的意欲，租金水平的下降，并不一定導致房價的下降。

　　以上只是一個經濟周期為準的短期經濟分析。在較長期的經濟周期，物業稅的開征，其實和其他從價稅的開征一樣，對樓價沒有太大的調控功能。首先，開征物業稅，無可否認可以增加短期的二手房的供應。可是，房地產市場的長期供應，還是要通過發展商的建房來完成。在長期經濟周期，稅負的增加，會導致開發商的產品需求降低。這種較長期的需求降低，就必然會導致市場長期供應減少。因此，在長期供應減少的情況下，市場價格未必會按預期的降低。

　　同時，物業稅的征收成本，遠較其他交易稅費的征收成本為高。開征物業稅所帶來的一系列行政成本，必然會令到整體的社會成本增加。因此，開征銷售稅對房價的影響，未必和預期一樣明顯。其實，正正是由于物業稅開征爭議較大，牽涉的工作和部門較多，所以推行難度也很大，以至開征物業稅一直停留在紙上談兵的階段。

　　固然，開征物業稅實質是對房地產稅收體系的全面改革步驟之一。物業稅一旦開征，就填補了目前財產稅的缺失，意味著中國真正啟動了調節貧富差距的工程。但是，如果物業稅的開征所得到的收入，不能被劃撥到提高市場長期供應，如限價房等的環節上，長期供應就必然會受到影響。在這個情況下，開征物業稅，可能會對房地產的租務市場，有較大的影響，但對整體價格的影響就不會很高。當然，如果主管部門會對擁有過多物業的業主開征具懲罰性的稅率，就肯定可以令到市場的供應在短期大幅增加。但高稅率的后遺癥實在是太大，根本是不可能被執行。因此，從個人而言，以開征物業稅作為主要針對二手房的調控手段，未必是很有效；供應不會大幅增加，房價也不會大幅下降。