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葉檀:征收物業稅需要滿足三個前提條件

2007-10-16 8:57 正保會計網校 【 】【打印】【我要糾錯

  征收物業稅是否能終結房地產大戰,取決于以下條件是否具備:第一是厘清物業稅與現有稅費之間的關系,第二是建立滿足征收物業稅的技術條件,第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

  據《中國證券報》報道,國家稅務總局相關負責人明確表示,目前正在積極穩妥地進行物業稅出臺前的準備工作。權威人士日前還透露,明年有望在現有10個試點城市中選擇部分城市進行“實轉”。這是實轉試點,而不是全面征收,作為新稅種全面征收還需要人大審議通過。看來,物業稅的征收制度已被提上了工作日程。

  征收物業稅數年來議而未出,主要是因為物業稅牽扯太多的利益糾葛以及技術難題。主張征收物業稅者認為,相比其他穩定房價的手段,物業稅才是精準武器,而反對者則認為在其他稅費尚未厘清的情況下,出臺物業稅有失公允。

  征收物業稅是否能終結房地產大戰,取決于征收的以下三個前提條件是否具備:第一個前提是厘清物業稅與現有稅費之間的關系,第二是建立滿足征收物業稅的技術條件,第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

  簡單地說,物業稅是不動產保有環節的稅收,我國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用,這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現狀,一些地方政府因此在短期內大量賣地,一次性收取未來幾十年的土地紅利,這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業稅將土地收益分攤于未來40年或70年內收取,可以改變這一逆向激勵制度。同時,政府與開發商為了征收物業稅,也有動力創造良好的社會環境,提供充足的公共產品,吸引消費者到本地安家,提升本地的物業價值。

  但征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費,否則舊的稅費未除,新的稅費又來,對于消費者而言,屬于雙重收稅,于理不合,于法抵牾。要認識到,物業稅決不是對于購房投資者的懲罰稅,更不是單純為了增加政府財政收入。

  其次,征收物業稅的技術條件十分復雜。稅基該如何確定,是以財產稅來征收還是以贏取租金的不動產物業來征收?稅率該如何界定,各地情況均不相同,到底征收1%還是征收3%,或者每年稅率根據房地產價格的不同而變化?如何對于不同的房產實行稅收優惠政策以及累進稅制?這些都是在操作中繞不過的技術門檻,只要個人房產信息、房地產估值等有一項難以滿足條件,就會掀起利益糾葛異常復雜的房地產市場的軒然大波。

  最重要的是,物業稅作為地方稅種,其本意是彌補地方公共財政的不足,然后依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的公共產品,政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的收益,這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。因此,要使得各方普遍支持物業稅,最重要的就是使地方公共財政透明高效,使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是對物業持有人的挑戰,不如說是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

  物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅,而是房地產稅收體制的大變革;物業稅不是在房價居高不下情況下的應急之舉,而是對于房地產價值鏈條的普遍調整;物業稅不是對于不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利,而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

新京報

  相關專題擬征大戶型保有稅高房價難逃一劫

  [編者按]:前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題,已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程,可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求,限制投資性需求,抑制投機性需求,加大中小戶型房屋的供應量。

  知識點小貼士:

  什么是物業稅?  物業稅,又稱“財產稅”或“地產稅”,主要針對土地、房屋等不動產,要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產的升值而提高。

  從理論上說,物業稅是一種財產稅,是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此,首先政府必須尊重國民的財產,并為之提供保護;然后,作為一種對應,國民必須繳納一定的稅收,以保證政府相應的支出。

  報載:“物業稅開征”將率先在北京試點,上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。

  編輯留言:

  我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾,占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足,房地產商普遍在追求利潤的驅使下,盲目建設高檔商品房和商用房產,豪華住宅,牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲,也為投資投機者提供了空間,更使房價增加了不穩定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應,優先保證土地的供應,同時加以配套的打擊投資投機行為。

  可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手,目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控,長遠來看不符合市場經濟的發展方向,也存在效率損失,因此從長久之計考慮,健全經濟調控手段是根本的措施,其中保有環節物業稅的完善是重中之重。

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