自2003年10月官方文件中首次提到“物業稅”這個概念，它就迅速成為了媒體討論的熱點話題。
普通百姓期望它能真的達到抑制炒房，降低房價的效果，從而早日圓了“住房夢”。
擁有多處房產的所謂富人也曾一度膽戰心驚了一下。
然而現實遠比期望殘酷的多，在百姓們歡心鼓舞了不到“半分鐘”，就有各地主管部門的官員出來大潑涼水，聲稱短期內恐怕不會實施，估計是要等到“花兒也謝了”。于是，關于這個話題平靜了許多。
昨天，建設部的一位官員又站出來說物業稅一定會實施，又再度激起了我對這個話題的興趣，不妨也說上幾句。
一、為什么“物業稅”短期不能實施？
原因是多方面，政府恐怕也有諸多難言之隱。
首先，是物業稅的稅基難以確定。是對于第二處住房以上的物業征收？僅對高檔物業征收？還是所有物業同樣征收？從物業稅的財產稅性質來看，應統一以物業的價值為稅基，對所有物業征收。然而，在現階段的中國城鎮，大多數居民的住房是維持生存基本需要的消費品，不能純粹作為財產看待，如果一刀切的話，就是憑空加重了本來并不富裕的百姓的負擔。如果僅對第二處房產征收，或對高檔物業征收，那么認定的難度和成本也非常的大，在這個過程中必將出現大量的腐敗現象。
其次，新稅和舊稅的關系。據報道，中國財政部相關負責人透露，中國物業稅改革的基本框架是，將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。按照這種說法，中國必將出現又一種雙軌制，即物業稅只能對實施后的新增房產征收，那么作為一種財產持有稅，從理論上來說要永遠征收，新舊對比，顯然持有老物業要合算的多，那么稅收的公平性就值得懷疑。另外如果把開發環節的稅收轉化為物業稅，從理論上降低了開發的成本，房價應該顯著降低，但是作為市場經濟，房價并不受政府的管制，反而因此降低了開發商的資金投入，給了他們更大的不當獲利的空間。
另外，土地所有權制度也是制約物業稅的最根本的羈絆。所謂物業稅，國外稱為不動產稅。然而，只所以把房地產稱為不動產，最主要的原因在于土地的稀缺性、不可移動性和保值增值性，說白了，房地產的價值在于土地，而不是房屋，事實上拋開土地價值的房產從長期來看幾乎是可以忽略不計的。可是眾所周知，我國的土地所有權屬于國家和集體，房產所有人僅擁有土地一定期限的使用權。從這個角度來看，物業稅的征收存在基本法律制度上的嚴重缺陷，如果實施，實際上是廣大業主替國家和集體買單，既不合理又不合法。
利益集團的博弈恐怕也是影響物業稅未來走向的重要因素。一方面是弱勢的廣大百姓，一方面是以銀行、開發商甚至有些地方政府等既得利益者，還有握有大量物業的新富，多方的較力，利益的天平最終會倒向哪里，我們拭目以待。
二、假如“物業稅”實施就真的如百姓想像的那般美好嗎？
既然“物業稅”已經寫入了十一五規劃，建設部的人也出來肯定，看來早晚是要開征了。然而不同的物業稅實施方案，對現有的房地產市場的影響存在著很大的差別。但是業內的專家多數認為它會導致房地產價格的下降。
如果真如財政部官員所說，把房地產開發環節的稅收轉移到以后的持有環節來收，那么開發成本會大幅下降，房價也會有一定幅度的下降，但是同時買房的門檻也相應降低了，又會導致房價的快速上漲，最終的市場因素作用的結果恐怕是開發商得到了最大的利益。而買房后的物業稅就會成為廣大百姓肩上永遠無法卸下的沉重負擔；同時，免稅的老房會成為市場的寵兒，價格的堅挺在所難免。雙軌制房地產市場的混亂令人難以想象。
假如像國外一樣對所有物業征收“不動產稅”，恐怕對現有的房地產市場具有很大的殺傷力。首先，對于一些以房養房的小投資者來說，風險是大大加大了，同樣，而持有大量物業等待升值的投資人來說，投資成本的加大，收益預期的降低也會促使他們改變投資方向，房地產市場的泡沫將會在一定程度上得到擠壓，百姓抑制或是降低房價的愿望或許可以實現。
同時，對百姓基本生活用房免稅或者減稅應該也是可以預期的，不僅僅因為這是國外的慣例，同時也體現了目前中央以人為本，營造和諧社會的理念。
不過，這些都是我們的主觀猜測，真正的物業稅到底如何定義，它會對房地產市場產生怎樣的影響，我們也只有等待。
三、“物業稅”或是一場“陽謀”？
“物業稅”提出的背景是在房價高漲的時候，大家自然會認為是中央調控房地產市場的舉措，對其期待有加，可以說是翹首以盼。筆者倒不這么認為，我倒覺得是中央為了避免地方政府未來出現財政危機的未雨綢繆的舉措。
近年來，伴隨著中國經濟的迅猛增長，房地產業發展更是一馬當先。目前，許多經濟發達的城市對房地產業的依賴程度非常高，來自出讓土地的收入在財政收入中占了很大的比重。可是由于缺乏宏觀的控制，在土地供應上沒有長遠規劃，許多地方的開發強度過大，導致很快就要面臨城市土地資源枯竭的危險，財政上的危機在可預見的將來必將出現。現在提出開征“物業稅”可以說非常及時，這種細水長流型的稅種對改善目前大多數地方的財政收入結構是非常有利的。
從這個角度來看，地方政府才是“物業稅”的最大受益者，調控房地產市場反倒是它順手而為的副產品，或者叫一箭雙雕，也許是我以小人之心度君子之腹，但愿不是。
物業稅，咱們等著瞧吧。
