近日，在第五屆外交官之春暨第二屆中國財富論壇上，建設部政策研究中心主任陳淮重申了政府開征物業稅的決心。物業稅其實是一種財產稅（或者叫地產稅），要求按照財產的價值納稅（稅基是可變的，因為地產的市值是可變的）。 陳淮的發言中列舉了開征物業稅的三大理由，第一是調節功能，地產多的業主應多繳稅；第二是優化資源功能，迫使房屋空置的業主將房子充分流轉；第三，就是抑制房屋投機和炒房。

　　以上理由是從需求面考慮的。但實際上，對物業稅最大的非議者并非普通百姓，而是地方政府。物業稅肯定會改變目前地方政府的公共財政模式。地方政府的公共財政模式被學術界稱為“類聯邦制式”模式，因為分稅制，國家拿了稅收大頭，留了一些稅種給地方政府。在這些地稅里最重要的可能就是土地出讓金了。地方政府用土地批租的方式，一次性收取高額的土地出讓金。就中國最發達的35個城市而言，土地批租收入已經達到地方財政收入的30%以上。因為土地批租是一次性的，如果地批得差不多了，那么未來的財政收入流就危險了。另外，一次性的批租讓地方政府有激勵去抬高地價。帶來的后果之一就是房價虛高。

　　一次性批租的弊病正在大面積地浮出水面。自然，將“一次性”操作轉換為“階段性”操作成為題中之義。我國香港地區給我們提供了很好的榜樣，它的土地批租是年租制，土地購買者通過競標，除當期交納數量較小的一次性土地出讓金以外，在土地出讓期內還要每年繳納一次年租。這是一種遞延效應，地方政府沒有辦法在短期內拿到所有的地租，就降低了它們過度批租的欲望，于是，那種地方驅動式的瘋狂上工業項目的勁頭被冷卻了，一種溫和均衡的發展觀滋生了。同時，地價下降帶來房價下降，對居民置業有利。

　　年租制的轉換自然也導致房地產稅制的改變，物業稅的年征制帶來了政府對居民享受的公共產品的長期熱情。但是，問題在于，物業稅導致一次性的財政收入變成分段式的財政收入，地方政府收否會在開始階段承受著財政缺口的壓力？根據北京大學課題組近來對中國35個重要城市和廣東省地級市的數據研究得出：物業稅改革后，土地出讓金的收益將比過去下降18.14%。

　　地方的財政平衡面臨嚴峻的挑戰。此前，很多地方政府為了追尋這一輪工業重型化的潮流，大量透支財政用于固定資產建設，能夠支持并消弭這一財政赤字的，就是依賴于一次性土地批準收入。從地方政府的代際支付規律來看，就是前任有動力花光錢將爛攤子交給繼任的官吏。而物業稅則限制了這種代際轉移成本，可以預見，一些地方政府肯定對物業稅的出臺異常抵制。

　　從學術上說，地方財政缺口應是土地出讓金的減少量減去住宅物業稅的財政收入。再考慮到征收物業稅的主流意見是“老房老辦法，新房新辦法”，即對已經一次性交納土地出讓金的“老房”征收較低稅率的物業稅，對尚未一次性交納的“新房”采用較高稅率的物業稅。毫無疑問，那些房價很高、開發程度劇烈、崇尚“大政府”的城市將遭遇到財政缺口，因為它們的新房稅收不足以填充財政開支。它們將成為物業稅改革的“財政惡化品”，它們將可能成為物業稅改革的障礙勢力。但是，對于那些房價不高的城市，例如成都，甚至廣大的中小城市來說，物業稅占地方財政收入的比例肯定要比發達的一些城市要高。毫無疑問，物業稅改革會得到經濟不是特別發達地區的歡迎。

　　既然存在著地區間“物業稅和土地出讓制度效應”的差別，我們或許可以考慮用“漸進主義”的機制進行區別對待，并最終完成漂亮的轉換統一。可以考慮拿一批歡迎物業稅和土地出讓制度改革的城市作為推廣試點，最后逐步攻堅到那些抵制物業稅的城市群地帶。

　　我們牢牢地用一種尊重以往的利益和尊重既定制度安排的思維來考察問題，讓不同的城市政府利益群體在理性的改革序列和次序下得到最大的教化、最自覺地改進、最微弱的抵制，最終達到最理想的效果。