3月20日，國家稅務總局發布《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（國稅發[2006]31號），與先前的《關于房地產開發企業有關企業所得稅問題的通知》（國稅發[2003]83號）相比，31號文件在預售收入征稅標準等方面進行了修改。

　　一直以來，房地產開發商被冠以“利潤巨人”、“納稅侏儒”的綽號。業內人士認為31號文件是遏制房地產企業偷漏稅的“猛藥”，能減少開發商偷逃稅現象的發生，同時增加了房地產企業的實際稅收負擔，最終可能降低房地產企業的利潤率，特別是房地產企業取得暴利的空間將大大縮小，使社會財富得到均衡配置。

　　出臺背景

　　房地產開發企業偷逃稅現象嚴重

　　房地產行業具有復雜性、多樣性、滾動開發性及生產周期長、投資數額大、往來對象多、市場風險不確定等特點，房地產開發企業經營前期占用資金量大，收益多在中后期才能體現，這在客觀上為開發企業延遲繳納稅款甚至逃稅提供了便利，不少房地產企業通過用房屋抵項目工程款、偽造或高估開發成本、隱瞞銷售收入等方式欠稅甚至偷稅。

　　事實上，早在2003年，國家稅務總局就下發了83號文件，文件的出臺加強了房地產開發企業所得稅的征收管理，規范了房地產開發企業的納稅行為。但隨著國家對房地產業宏觀調控措施的實施，這一文件中的一些規定已不能適應客觀形勢的變化，必須加以完善，31號文件應運而生。

　　“31號文件的出臺和房地產行業的偷逃稅有直接關系。”福州大學房地產研究所博士王阿忠表示，目前，房地產開發企業偷逃稅現象仍較嚴重：2005年，全國范圍內，房地產檢查共查補的稅款達371117.97萬元，占企業應申報納稅額的5%-15％，查補數額巨大，稅款流失嚴重，而2005年度中國納稅500強企業排行榜前300名內，沒有一家是房地產企業。“‘利潤巨人’成為‘納稅侏儒’，可以說，房地產開發企業偷逃稅現象相當嚴重。”

　　新規解讀

　　調整預售收入征稅標準企業負擔將加重

　　與83號文件相比，31號文件做出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質，將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%.

　　事實上，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率，并將比例由15%提高至20%，是31號文件最明顯的變化。

　　“這項規定對福州的房地產開發企業有較大影響。” 原福建中庚集團執行總裁江映輝表示，向利潤率比較高的開發項目征收20%的預計計稅毛利率，問題不會很大，但目前福州市場開發商的項目利潤率基本在百分之十幾（部分項目除外），據此征收，開發商負擔加重。同時他還認為，新政策執行后，由于房地產開發企業稅負增加，開發商很可能將稅收成本轉嫁到消費者身上，有可能導致房價上漲。

　　對此，王阿忠認為，新規只是將原來規定的稅收優惠政策取消，對房地產企業原本就該交但先前卻沒有交的稅進行繳納，這是正常的國家納稅政策；而且新規是對企業的收入進行征稅的，對企業而言，原來靠逃稅而獲得的非法收入將減少，但不會提高企業的成本。如果開發商借此抬高房價，則上漲的房價中會有一部分轉為稅收被國家征走。“部分開發企業利用‘虛假成本’使預計營業利潤下降，從而達到逃稅的目的，而新規改為按預售收入的預計計稅毛利率征收后，這一現象將被消除。另外，開發商如果抬高房價，結果將有更多的管制政策出臺。”

　　福建天福集團董事長陳一表示，該政策出臺后，將促使房地產企業加強成本控制以及經營成本、管理成本等方面的精心測算，使企業的內部管理更精細化。

　　明確開發產品完工標準 確保稅收不流失

　　31號文件還對房地產項目完工標準進行明確界定，凡符合下列條件之一的，視為房地產項目已完工：

　　一是竣工證明已上報房地產管理部門備案的房地產項目（成本對象）；

　　二是已開始投入使用的房地產項目（成本對象）；

　　三是已取得了初始產權登記證明的房地產項目（成本對象）。

　　有專家認為，對開發產品完工標準進行界定，主要考慮到當預計計稅毛利率高于實際利潤率時，房地產開發企業往往會對已完工開發產品積極結算成本，相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實際利潤率的情況，積極性就不存在了。房地產項目遲遲不收盤，不給建筑、裝修、綠化等相關業務公司結賬，是房地產企業拖欠稅款的慣用手段，因此，從稅收角度規定開發產品的完工標準，可以保證國家稅收不流失。

　　“這一規定便于稅務部門對相關稅收進行核算。”江映輝表示，尤其對于規模較大的項目來說，由于開發商往往分期開發，整個項目的開發時間較長，那么，何時才算完工？何時才能進行相關的稅收核算？沒有明確的界定，稅務部門對稅收的征收及監管也很難開展。

　　王阿忠則認為，界定產品完工標準主要用于讓開發商自行選擇是賣現房還是賣期房：賣期房就要按此規定交稅；賣現房就按實際利潤率繳納稅款。“通過開發商的選擇，可間接驗證該稅的合理性和有效性。”

　　新辦企業不能享受所得稅優惠 防止開發商避稅

　　31號文件規定，房地產開發企業和以銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。

　　目前，房地產開發企業多采用設立項目公司的方式經營，開發一個樓盤（項目）就新辦一個公司，盈利率較高。根據先前的規定，新辦房地產企業以及從事房地產銷售的相關企業將享受一年內免征所得稅的優惠政策。

　　此外，相關文件有規定，為安置自主擇業的軍隊轉業干部和隨軍家屬就業而新開辦的企業，3年內免征企業所得稅，但該規定沒有對新辦企業的經營范圍進行任何限制，因此，一些房地產企業通過招聘軍隊轉業干部從事房地產銷售業務，進而申請減免房地產開發企業所得稅。業內人士認為，31號文件規定新辦企業不能享受所得稅優惠，從源頭上杜絕了開發商以新設項目公司避稅的可能性，堵住了稅收漏洞。江映輝表示，這項規定有效地防止部分開發商采用變通手法進行避稅。

　　借款利息扣除有限制 再防企業避稅

　　新規還指出，開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，未超過部分的利息支出，準予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。

　　“這將進一步降低房地產企業利用資本弱化和關聯交易進行避稅的可能性。”王阿忠表示，商品房與其他商品生產在投資上最大的不同是：投入的大部分開發資金轉移到了開發產品的成本上，開發商通過房屋買賣將資金回收并賺取利潤，表現出使用資金量大、投資回收期短的特點。因此，融資借貸對于房地產企業來說是常有的事。因此，新規中允許關聯方借入資金金額在50%之內可免稅。但一些開發企業利用關聯交易，通過大比例的融資虛增利息支出，來降低稅基，達到避稅目的。為避免這種情況的發生，新規強調了借入資金金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除，這就在一定程度上避免了上述情況。

　　放寬新辦企業廣告費等稅前扣除限制 減輕企業稅負

　　文件的另一項規定是，新辦企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向后結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。

　　“這項規定對于開發商來說是很有利的。”某開發商表示。事實上，新辦房地產企業在其項目開發初期不可能取得收入，但在廣告費、業務宣傳費和業務招待費等方面的支出卻不少，此時這類費用無法在稅前扣除，企業稅負較重。 “新規定允許這類費用向后結轉，對于房地產企業來說，由于后期開始有收入，自然希望能把開發初期的一些支出轉至后期扣減，以減少稅基，從而減輕了企業的稅負。”王阿忠表示。